Contrôle d’accès en copropriété : sécuriser sans empêcher l’accès

Éviter les intrusions, décourager les actes malveillants tout en permettant aux occupants et aux visiteurs d’accéder à l’immeuble : tel est le but du contrôle d’accès. Les copropriétés vont devoir se pencher sur la question en raison d’évolutions techniques.

Chaque jour, des dizaines de personnes accèdent aux parties communes d’une copropriété : occupants de l’immeuble mais aussi le facteur, les livreurs, des proches …. Mais il peut aussi y avoir des démarcheurs, des curieux ou bien-sûr des personnes mal intentionnées. Le contrôle d’accès a pour but de faire face à ces problèmes. «Un ancien résident de l’immeuble était devenu SDF et revenait régulièrement dormir dans nos parties communes en suivant d’anciens voisins qui lui tenaient la porte», explique Pierre, conseiller syndical d’un immeuble d’une trentaine de lots à Nantes. L’immeuble a changé le code d’entrée de la porte mais a mis du temps à sensibiliser les résidents sur la nécessité d’être vigilant. Il faut donc garder à l’esprit que le meilleur des dispositifs ne peut pas tout et, pour autant, contrôler les accès est indispensable. Dans la plupart des bâtiments, les occupants des immeubles sont habitués à des codes pour entrer, à des badges de différents type et à des interphones pour appeler un occupant afin d’accéder aux appartements. Dans de nombreux cas de figure, une première porte s’ouvre avec un code ou un badge donnant accès à un hall avant une deuxième porte comportant les interphones. Dans certains immeubles comportant de nombreux appartement, des gardiens participent également à la sécurisation des occupants. La plupart des immeubles va prochainement devoir se pencher sur ces questions car un des systèmes de contrôle d’accès parmi les plus connus «vigik» va être appelé à se moderniser avant 2030. «L’ancien Vigik disparaît, on passe à Vigik+», expliquent les Etablissements Botte, basés en région parisienne. Ce petit boitier noir installé en entrée d’immeuble va évoluer au 1^er janvier 2030. Depuis 2024, le Vigik+ doit d’ailleurs être intégré aux nouveaux projets de contrôle d’accès. Ce système, né en 2003 pour garantir aux facteurs un accès sécurisé aux boîtes aux lettres collectives, est considéré par les experts en matière de sécurité comme trop fragile. «Les badges se copient trop facilement», regrette le groupe Rolaix, qui propose des contrôles d’accès dans les Bouches-du-Rhône. Il est, en effet, possible de se rendre chez le serrurier ou dans une grande surface pour obtenir une copie en quelques minutes sans avoir l’autorisation du syndic. Vigik+ est censé mettre fin à cette dérive grâce à un chiffrement renforcé qui rend les supports incopiables. Les avantages de Vigik+ sont les mêmes que précédemment : il est possible de conserver la possibilité de faire des autorisations temporaires, de permettre au facteur de rentrer mais aussi de désactiver un badge en cas de départ d’un occupant ou de la perte du badge. Pour les immeubles déjà équipés d’un Vigik, les occupants n’auront pas à changer de badge. Pourtant, il est important d’anticiper : l’association Vigik+ indique que plus de 520 000 immeubles devront migrer vers Vigik+ dans les prochaines années. Ces chiffres regroupent les copropriétés et les logements sociaux mais les professionnels du contrôle d’accès travaillent dans les deux types d’immeuble et leur disponibilité risque d’être limitée lorsqu’on s’approche de la date. Le prix de la prestation risque d’augmenter avec le temps.

Cette échéance peut être l’occasion pour les copropriétés de faire le point sur le contrôle d’accès de leur immeuble. Il faut cependant garder à l’esprit que le facteur mais aussi les prestataires autorisés doivent pouvoir accéder aux parties communes. L’association Vigik+ indique que neuf professions doivent bénéficier d’un accès Vigik, comme la sécurité publique nationale et les secours, la distribution de la presse, les distributeurs d’eau et d’énergie, les services de réseau et de télécommunication, mais aussi les commissaires de justice ou les personnes qui distribuent les prospectus. Dans le cas d’une copropriété, le syndicat représenté par le syndic doit permettre au service postal universel et aux opérateurs autorisés d’accéder aux boîtes aux lettres particulières. Cette obligation figure à l’article L. 126-12 du Code de la construction et de l’habitation. L’association Vigik, rappelle que sa technologie n’est pas obligatoire, même si dans la pratique elle est la réponse la plus répandue à cette obligation d’accès. Un immeuble peut choisir un autre équipement que Vigik mais doit garantir l’entrée des professionnels concernés. Pour éviter les interventions coûteuses de technicien, Noralsy, un des leaders en matière de contrôle d’accès conseille d’opter pour des vigiks+ connectés qui permettent de gérer l’équipement à distance une fois le boitier installé.

Cet accès destiné aux professionnels qui accèdent aux immeubles ne doit pas être confondu avec celui pour les résidents. Le support Vigik professionnel est généralement une carte blanche sans marque apparente alors que les résidents portent des badges, souvent de couleur, dotés d’un numéro de série. Les équipements destinés aux résidents sont différents du vigik et différentes technologies peuvent être proposées mais les différents systèmes sont prévus pour cohabiter au sein du contrôle d’accès «global» de l’immeuble.

Lorsqu’une copropriété se penche sur le contrôle d’accès et que le conseil syndical reçoit les entreprises pour des devis, il faut vérifier qu’en cas de perte, de vol ou tout simplement de changement de résident, le badge puisse être désactivé. Cela implique de bien noter les numéros de badge remis individuellement aux résidents, de façon à savoir ce qui est remis et à qui. Il faut également poser la question de la personne chargée de réaliser la programmation de la centrale qui vérifie les autorisations. Dans certains immeubles, cela peut être le gardien directement mais dans des copropriétés plus petites, un prestataire peut réaliser le travail et il faut donc connaître le coût de l’opération. Les entreprises du contrôle d’accès répondent également à certaines questions sur leur site. Vigik+ indique que les fabricants licenciés pour les serrures sont Cogelec, Comelit France, Noralsy, Urmet ou encore Horanet. Il est à noter que les badge vigik des professionnels ne peuvent pas être désactivés en cas de perte ou de vol mais l’association Vigik+ indique qu’ils ont une durée de vie limitée de 84 heures et doivent être rechargés pour fonctionner de nouveau.

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La gestion des badges nominatifs

Avec des badges nominatifs la question du RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données) se pose car l’équipement enregistre des passages et la copropriété traite alors des données personnelles. Le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, devient responsable de ce traitement. Rolaix indique qu’il faut informer les résidents, limiter la durée de conservation des journaux d’accès et en réserver la consultation aux personnes habilitées. La Commission nationale Informatique et liberté (CNIL) considère que les données de journalisation des accès devraient être supprimées trois mois après leur enregistrement. Il est également important de poser la question de la sécurité des occupants, notamment en ce qui concerne les issues de secours mais aussi de ce qui passe en cas de coupure de courant dans l’immeuble. En principe, les portes équipées de dispositif électrique doivent s’ouvrir en cas de coupure de courant afin d’éviter que les occupants de l’immeuble restent bloqués dans l’immeuble.

Dans les copropriétés, le nerf de la guerre est évidemment l’argent. Il est difficile de donner un ordre d’idées tant les cas de figure sont différents et varient en fonction du nombre de bâtiments à sécuriser, des enjeux et des souhaits des copropriétaires. Un immeuble peut ainsi décider de changer sa platine d’interphone dans le hall et de rénover les câbles qui relient cette platine aux récepteurs dans les appartements. Quoiqu’il en soit, il faut compter quelques milliers d’euros pour une rénovation du contrôle d’accès. Recevoir plusieurs entreprises et pouvoir comparer les prix peut nécessiter l’élaboration d’un petit cahier des charges, par exemple. Il peut donner une présentation de l’immeuble, ses besoins, les objectifs du projet et les exigences techniques sans oublier les garanties de maintenance et la réversibilité du système si la copropriété souhaite changer de prestataire. Ce cahier des charges envoyé à chaque entreprise permet de comparer les devis poste par poste et de le présenter en assemblée générale. Un vote en assemblée générale est, en effet, le passage obligé car les portes d’entrée et l’interphone relèvent des parties communes. Installer un contrôle d’accès ou remplacer l’existant est donc une décision qui passe par l’assemblée générale, à la majorité absolue de l’article 25 en général, selon la nature du projet. Le syndic ne peut pas engager seul ce type de travaux. Si le vote n’atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple de l’article 24 peut suivre immédiatement, un mécanisme prévu par l’article 25-1 qui permet de faire passer des projets, même en cas d’absentéisme. Le groupe Rolaix rappelle que le simple remplacement à l’identique d’un interphone en panne relève de l’entretien courant et peut être engagé par le syndic sans vote préalable. «La frontière se joue là : réparer ou remplacer à l’identique, non ; améliorer ou changer de technologie, oui», résume Rolaix. La résolution soumise au vote doit également être précise avec la solution retenue, l’emplacement, coût d’installation et de maintenance, prestataire. Un projet flou risque de se faire recaler, ou pire, être contesté après coup.

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La présence des professions libérales

La question des contrôles d’accès se pose tout particulièrement en cas de présence dans l’immeuble de professions libérales, telles des médecins, des avocats ou encore de commerces et de bureaux. Depuis, l’ordonnance du 30 octobre 2019, les modalités d’ouverture des immeubles sont passées de la majorité de l’article 26 à la majorité de l’article 25 g. Dans tous les cas, lorsqu’il existe des activités dans l’immeuble, les modalités d’ouverture doivent être compatibles avec cette activité. Lorsque l’immeuble est fermé mais qu’il est possible d’ouvrir à distance, le système de contrôle d’accès est considéré comme compatible avec l’activité comme l’a décidé la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 3 févr. 2004, n° 02-17.377). En revanche, s’il s’agit d’un système qui ne permet pas d’ouverture à distance, il faut se mettre d’accord sur des horaires pendant lesquelles l’immeuble reste ouvert. Et si le système de contrôle d’accès pose un préjudice réel, la résolution doit alors être votée à l’unanimité. Lors de la consultation des entreprises il faut prendre en compte ces contraintes.

Enfin, la rénovation du contrôle d’accès peut inclure de la vidéosurveillance. Elle est plutôt destinée aux immeubles de taille importante ou soumis à des difficultés particulières et consiste à installer des caméras de sécurité dans des espaces communs. En cas de vol, de vandalisme, d’intrusions, les enregistrements peuvent servir de preuve pour aider à identifier les auteurs qui peuvent être poursuivis. Le coût est tout de même élevé car l’installation pour chaque caméra est de 600 à 1 000 euros mais cela peut être plus élevé car il faut prendre en compte le matériel de stockage des images, le câblage et la configuration. Pour installer un système efficace, il est essentiel de choisir des emplacements stratégiques, comme les zones d’accès : les entrées principales, les ascenseurs, éventuellement les couloirs et les parkings. Il faut être aidé par un spécialiste de la vidéosurveillance pour choisir un bon positionnement et les techniques sont complexes. Les caméras offrent désormais une résolution haute définition, une vision nocturne. Pour les plus récentes, elles peuvent être équipées d’un détecteur de mouvement, de zoom et être connectées en wifi à un réseau et ne pas nécessiter de câblage. Les images peuvent être stockées sur un enregistreur vidéo en réseau (NVR) ou un serveur local. Les installations les plus performantes intègrent, quant à elles, des fonctionnalités avancées, telles que l’analyse vidéo intelligente, capable de détecter des comportements suspects ou des événements inhabituels. Face au grand nombre d’installateurs présents sur le marché, il est recommandé de faire appel à un professionnel qualifié et reconnu. Privilégiez notamment les entreprises accréditées par l’AFNOR ou bénéficiant de la certification Vidéosurveillance SVDI délivrée par Bureau Veritas, gage de sérieux et de professionnalisme. Enfin, un élément souvent oublié dans les réflexions sur le contrôle d’accès mais qui participe pourtant à la sécurité des lieux : l’éclairage. Il faut veiller à l’inclure dans les réflexions.