On distingue deux grandes familles de toitures : les toitures-terrasses et les toitures en pente (simples, doubles ou multiples). La toiture-terrasse est protégée par une étanchéité composée essentiellement d’un isolant et d’un complexe d’étanchéité simple ou multicouche.
Si vous transformez un toit en toit-terrasse dans un immeuble collectif vous devez obligatoirement obtenir l’accord de votre copropriété et faire une demande de permis de construire. La question de l’entretien et de l’étanchéité de la toiture-terrasse étant relativement technique, nous avons demandé à Lise BOUSSERT Déléguée Technique de la Chambre Syndicale Française de l'Etanchéité (CSFE) de répondre à nos questions.
Explications.
Maud PHILIBERT
Qu’est–ce qu’une toiture–terrasse ?
Une toiture-terrasse est une toiture plate ou à pente limitée à 5% (pour les pentes supérieures, on parle de toiture inclinée) constituée par un élément porteur de type plancher béton, tôles d’acier nervurées, bois ou panneaux à base de bois, un pare vapeur (selon le cas), un isolant (qui dans la majorité des cas, qui peut être
parfois mis en œuvre au dessus du complexe d’étanchéite, complexe avec isolation inversée), un complexe d’étanchéité et enfin une protection de l’étanchéité rapportée ou une autoprotection.
La toiture-terrasse se caractérise par son accessibilité en ce sens qu’elle peut, selon les cas de figure, être complètement inaccessible, être amenée à recevoir une circulation réduite ou alors être accessible aux piétons, véhicules légers…Enfin, la toiture-terrasse peut aussi faire office de terrasse-jardin ou encore de terrasse végétalisée…
Quels sont les différents composants techniques du système d’étanchéité ?
• L’élément porteur peut être constitué par un plancher en béton constitué d’ une dalle pleine, ou par des éléments préfabriqués, ou avec des dalles en béton cellulaire autoclavé, des bacs en tôles d’acier nervurées (pleines, perforées ou crevées), des frises, planches et lames à plancher, des panneaux à base de contreplaqué, des panneaux de particules…
• Le pare vapeur disposé sous l’isolant, est un dispositif de protection contre la migration de la vapeur d’eau. Il n’est pas nécessaire dans le cas d’isolant en verre cellulaire en climat de plaine et dans le cas d’emploi de tôles nervurées pleines sur des locaux à faible et moyenne hygrométrie.
• L’isolant thermique est composé de panneaux posés en une ou plusieurs couches, constituant le support du revêtement d’étanchéité (polystyrène expansé, polyuréthanne parementé, laine minérale…).
Dans le cas des complexes avec isolation inversée (c’est-à-dire quand l’isolant est placé sous la solution d’étanchéité), le matériau couramment utilisé est le polystyrène extrudé. La pose de l’isolant thermique s’effectue, en fonction d’élément porteur, de l’isolant lui-même, de l’étanchéité, de la nature de la protection, de l’accessibilité de la terrasse, de l’exposition au vent, de la pente et du nombre de lits de panneaux d’isolants, par fixations mécaniques, par soudage ou collage au bitume chaud, par collage à froid avec une colle bitumineuse ou en pose libre.
• Le revêtement d’étanchéité peut revêtir plusieurs formes : revêtements manufacturés en lés,revêtements bicouches constitués de feuilles à base de bitume modifié, revêtements monocouches à base de bitume modifié, membranes synthétiques thermoplastiques (PVC, polyisobutylène, polyoléfines flexibles), ou vulcanisée (EPDM), revêtements asphalte,revêtements mixtes, constitués d’une membrane bitumineuse et d’une couche d’asphalte.
Les systèmes d’étanchéité liquide (SEL) sont utilisés plutôt sur les balcons. Sa mise en œuvre s’effectue en fonction du support, du revêtement lui-même, de la protection et de l’accessibilité de la terrasse, soit en indépendance, semi - indépendance ou adhérence.
NB : On réserve l’asphalte aux surfaces importantes qui requièrent une grande résistance comme une toiture parking ou une toiture destinée à recevoir un compexe végétal.
• La protection d’étanchéité est fonction de l’accessibilité de la terrasse et du revêtement d’étanchéité. des cas particuliers sont à obervés sur les systèmes avec isolation inversée ou pour les toitures terrasses-jardin et végétalisées. Parfois, un système dit d’auto protection est nécessaire.
Comment diagnostiquer les fuites?
Tout d’abord, pour éviter de réaliser des travaux de réfection prématurément, il est important d’assurer un entretien des terrasses, gage d’une plus longue durabilité des ouvrages.
Cet entretien comporte des visites périodiques, à raison d’une par an au moins (un entretien plus fréquent peut être nécessaire dans le cas de terrasses à pente ou à noues à pente nulle, avec revêtement autoprotégé, ou de toitures légères).
Cet entretien se traduit par au moins un examen général des ouvrages d’étanchéité visibles : inspection de tous les ouvrages complémentaires visibles sur la toiture, notamment souches, édicules, lanterneaux, acrotères, ventilations, zinguerie, bandeaux, etc. Il faut aussi procéder à la vérification des relevés d’étanchéité, au nettoyage des entrées d’eaux pluviales et trop pleins, à l’enlèvement des mousses, des herbes et de la végétation…
Dans le cas de terrasses avec dalles sur plots, l’entretien comporte également un nettoyage complet au jet d’eau, à la pression du robinet, du revêtement de circulation et du revêtement support des plots.
L’emploi de désherbants est possible sous réserve qu’il n’y ait pas d’incompatibilité avec les éléments constituant l’étanchéité, sa protection et ses ouvrages annexes.
Il est recommandé que cet entretien soit effectué dans le cadre d’un contrat d’entretien passé entre le maître d’ouvrage et l’entreprise.
Justement, pouvez nous en dire davantage sur ces professionnels de l’étanchéité ?
Les entreprises compétentes pour assurer tous travaux neufs ou de réfection sur toitures terrasses, sont consultables sur le site de la CSFE (Chambre Syndicale Française de l’Etanchéité)« www.etancheite.com », à la rubrique: «Trouvez une entreprise». L’organisme Qualibat qualifie également des entreprises, selon les types de matériaux et de supports utilisés.
Que doit alors comporter le rapport d’entretien fait par le professionnel ?
La visite d’entretien doit faire l’objet d’un rapport d’entretien qui mentionne :
- les ouvrages particulièrement examinés
- les interventions réalisées
- les constatations pouvant être utiles au propriétaire de l’immeuble (usage abusif de la toiture, travaux d’autres corps d’état pouvant affecter l’étanchéité, L’état des entrées d’eaux pluviales…)
Nota Bene : attention à la modification de l’accessibilité d’une terrasse existante !
La transformation d’une terrasse inaccessible en terrasse accessible, en terrasse-jardin ou végétalisée par exemple, ne peut pas se faire sans un certain nombre de vérifications et d’adaptations (surcharge d’exploitation de la terrasse, vérification de la pente, hauteur des relevés, conformité des protections contre la chute des personnes, compatibilité du complexe d’étanchéité existant et de l’isolant éventuel avec le nouveau type d’exploitation, protection du revêtement,etc.)
Ce rapport d’entretien peut donc mettre en évidence des défauts qui vont amener après analyse, à prévoir des travaux de réfection, plus ou moins importants.
Les travaux de réfection seront également à prévoir si des défauts d’étanchéité (fuites) sont mis en évidence dans les locaux sous jacents à la terrasse.
Selon l’âge du revêtement, le nombre et l’importance des interventions de réfections antérieures partielles, il faudra se poser la question de l’opportunité d’une réfection généralisée du revêtement.
Dans le cas d’une réfection totale de l’étanchéité, il est judicieux de se poser la question de l’isolation de la toiture et si elle est inexistante ou faible, de profiter des travaux d’étanchéité pour réaliser une isolation correcte de la toiture, ce qui amènera un meilleur confort thermique et permettra des économies d’énergie.
Il faut savoir toutefois, qu’à partir du moment où des travaux d’installation ou de remplacement de l’isolation thermique sont entrepris, ces travaux sont assujettis à l’arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants.
Les copropriétaires peuvent-ils faire jouer garanties et assurances pour ce type de travaux ?
Les travaux d’étanchéité, en particulier les travaux de réfection de la totalité ou d’une partie de l’étanchéité d’une toiture – terrasse relèvent de la garantie décennale. Par contre, la mise en œuvre de techniques de réparation destinées à prolonger la durée de vie d’un revêtement d’étanchéité est un cas plus délicat et la jurisprudence en la matière est peu importante.
Il est prudent que l’assureur soit consulté au cas par cas.
Cette garantie décennale est définie par la loi du 4 janvier 1978, dite « loi Spinetta », qui impose à tout constructeur d’un ouvrage, (architecte, entrepreneur, etc.) dont la responsabilité décennale peut être engagée, l’obligation de s’assurer.
A l’ouverture de tout chantier, le constructeur doit être en mesure de justifier qu’il a souscrit un contrat d’assurance le couvrant pour cette responsabilité.
Par ailleurs, toute personne agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, vendeur ou mandataire du propriétaire, et qui fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire une assurance de dommages obligatoires, qui garantit en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale.
Quelle est la meilleure période pour réaliser des travaux d’étanchéité ?
Selon l’importance des travaux, réfection complète ou réparations ponctuelles, tout ou partie de la terrasse va se trouver à un moment donné des travaux, sans revêtement assurant l’étanchéité complète des locaux sous – jacents. Il est donc préférable que ces travaux soient engagés en périodes où les risques de pluie sont les moins importants, d’autant plus que les matériaux doivent être mis en œuvre sur des surfaces sèches.
Par ailleurs, les travaux d’étanchéité ne peuvent pas être entrepris si la température du support est à moins de +2°C, ce qui peut occasionner des arrêts de chantier ponctuels en période hivernale.
Et les toitures végétalisées dans tout ça, pouvez nous expliquer les avantages et inconvénients de cette forme de toiture plutôt à la mode ?
La toiture-terrasse végétalisée présente effectivement de nombreux avantages. La capacité de rétention d’eau, permet en retardant l’écoulement des pluies d’orages, de diminuer les volumes et débits d’eau rejetés au réseau.
L’amélioration des performances thermiques (économies d’énergie) et acoustiques du revêtement, l’amélioration de la qualité de l’air ambiant (humidification, réduction de la température contribuant à la qualité de l’air intérieur, fixation des poussières) sont aussi des aspects propres à expliquer le succès de cette forme de toiture.
De plus, la facilité d’entretien (maintenance réduite et simple, reproduction naturelle des plantes, arrosage limité), la protection du bâti (réduction des chocs thermiques, protection du revêtement d’étanchéité aux ultraviolets, accroissement de la durée de vie de la terrasse) et la lutte contre l’effet de serre (absorption du CO2) participent aussi à la valorisation des toitures terrasses sans négliger l’aspect esthétique (intégration dans le paysage, confort visuel, qualité de l’aménagement urbain, création d’espace nature) et la valorisation du patrimoine comme plus-values apportées au bâtiment.
Si l’on veut parler d’inconvénients, on pourrait par comparaison avec la toiture –terrasse jardin, dire que le type de végétalisation choisi pour cette technique de toiture ne peut pas répondre aux mêmes attentes esthétiques, bien que l’on puisse obtenir une grande quantité de couleurs et de formes liées au choix important de variétés de plantes possibles. L’aspect final est peu géométrique et donc plus naturel, il donne une image plus « campagnarde ».
Dans le cas particulier des toitures-terrasses végétalisées par semis, avec espèces à croissance limitée, en général plantes vivaces et sédums variés, le taux de couverture est inférieur à celui des éléments précultivés, de 0% à la mise en œuvre, de l’ordre de 40% à 1 an, et 80% à 3 ans. L’aspect recherché n’est donc pas immédiat, le parachèvement et le confortement sont également plus contraignants les 2 ou 3 premières années (arrosage d’appoint, arrachage des végétaux indésirables).
Comment expliquez vous le retard en France du développement des toitures végétalisées en comparaison avec d’autres pays ?
La toiture-terrasse végétalisée fait l’objet en France d’un certain développement, bien qu’il soit plus lent que dans des pays comme la Suisse, l’Allemagne, le Canada ou le Mexique entre autres.
Par exemple, en 2007, 20 millions de m2 de toiture végétalisée ont été mis en œuvre en Allemagne où la « vague verte » a sévi, pour environ 600 000m2 en France.
Une des réponses à ce développement plus lent vient certainement de l’attachement des Français aux jardins classiques dans lesquels chaque plante a une place, une hauteur et une forme déterminées et choisies, soit de façon naturelle, soit de façon artificielle.
Enfin en termes de coûts et d’aides, pouvez nous donner quelques précisions ?
En terme de coût, une toiture-terrasse végétalisée est à comparer d’une part à une toiture-terrasse avec revêtement auto protégé, on a alors un surcoût de l’ordre de 50 à 100 euros par m2, selon la technique utilisée et l’importance des surfaces mises en oeuvre, et d’autre part à une toiture – terrasse jardin et là, elle s’avère moins coûteuse, de l’ordre de 2 fois et demi moins cher.
Les seules aides possibles actuellement, sont des aides locales.
Par exemple, en Ile de France, le Conseil Régional apporte des aides à hauteur de 50% du montant hors taxes des travaux, dans la limite de 45 euros du m2, à l’appui d’un dossier qui doit être présenté et accepté avant le démarrage des travaux.
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