[N°651] - Financer des travaux en copropriété : Un chantier accessible à tous

par Sophie MICHELIN-MAZERAN, journaliste
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Parce qu’ils sont vécus comme complexes et coûteux, les gros travaux en copropriété sont généralement subis, plutôt que réalisés de façon volontaire et anticipée. Pourtant, plusieurs leviers sont mobilisables pour accompagner le passage à l’acte des travaux, alléger la facture et étaler les dépenses dans le temps.

Parmi les aides disponibles, se trouvent pêle-mêle des subventions, des avantages fiscaux, des prêts collectifs ou individuels. Sans oublier les ressources propres de la copropriété ou encore le recours à des outils contractuels.

Au final, le reste à charge par copropriétaire peut se révéler modique.

La preuve en cinq points.


 

 

 

1.- Fonds de travaux : anticiper pour mieux financer

 


A.- Une réserve financière obligatoire


Depuis 2017, la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire pour les copropriétés de plus de dix lots, destinées en partie ou en totalité à l’habitation. Pour les immeubles neufs, il est toutefois possible de reporter sa mise en place cinq ans après la réception des travaux. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle versée par chaque copropriétaire. Le montant de cette cotisation voté en assemblée générale ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Cette épargne doit permettre de financer les travaux obligatoires, prescrits par les lois et les règlements, et ceux votés par l’assemblée générale hors budget prévisionnel.

Les sommes versées sur un compte bancaire dédié sont attachées aux lots et définitivement acquises à la copropriété. Il n’y a donc pas de restitution possible en cas de vente d’un lot. Mais rien n’empêche le vendeur et l’acquéreur de convenir d’un remboursement.


B.- L’avenir du fonds de travaux


En dépit de son indéniable utilité, le fonds de travaux ne remplit pas entièrement ses objectifs, estime Danielle Dubrac, gérante de l’agence Sabimmo et secrétaire générale de l’UNIS. D’une part, il est mal compris par les copropriétaires, qui y voient une sorte d’épargne forcée, non récupérable en cas de vente d’un lot. Et, en pratique, il n’est pas toujours utilisé pour des travaux prévisionnels de rénovation, mais plutôt pour des dépenses immédiates.

Pour renforcer son efficacité et lever certains blocages, la loi ELAN de 2018 impose désormais que l’affectation du fonds de travaux tienne compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. Jusqu’à présent, l’utilisation de cette réserve financière appelée en charge commune générale pouvait conduire à affecter des fonds versés par tous les copropriétaires à des dépenses n’incombant qu’à certains. La réforme en cours de la copropriété pourrait aller plus loin dans l’évolution du dispositif.


 

 

2.- Faire appel au crédit pour rénover


A.- L’emprunt collectif : l’offre bancaire reste insuffisante


L’emprunt permet dans certaines copropriétés de déclencher des opérations qui, faute de financement, n’auraient pas obtenu la majorité nécessaire en assemblée générale. Cette solution présente aussi l’avantage d’étaler l’effort financier des copropriétaires dans le temps, rendant ainsi le coût des travaux, plus facile à supporter.

Deux options sont possibles : soit chaque copropriétaire négocie classiquement un prêt auprès de sa banque, soit un prêt collectif est souscrit par le syndic (au nom du syndicat des copropriétaires) pour financer les travaux dans les parties communes de l’immeuble ou des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.

Quel que soit le type de prêt collectif envisagé, les copropriétaires doivent voter en assemblée le principe d’un emprunt pour le montant des travaux, en laissant au syndic les pouvoirs de solliciter un prêt auprès de l’organisme de crédit retenu. Lorsque l’ensemble des copropriétaires souhaite recourir à l’emprunt collectif, la décision est prise à l’unanimité des voix. A l’inverse, si seulement une partie des copropriétaires veut emprunter, ou lorsque le prêt permet de préfinancer des subventions publiques, la décision est prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux.

Ce prêt collectif est attaché au logement. Dès lors, en cas de vente d’un lot, le copropriétaire doit solder sa quote-part du prêt. Le paiement du capital restant dû sur l’emprunt peut, toutefois, être supporté par l’acquéreur s’il donne son accord.
Bien que la demande demeure soutenue, le créneau des prêts collectifs ne semble pas intéresser les banques, déplore Danielle Dubrac. Ces produits seraient peu rémunérateurs pour les établissements financiers. Seuls quelques organismes proposent aujourd’hui des offres d’emprunt collectif, comme Domofinance ou les Caisses d’Epargne.


B.- L’éco-PTZ collectif : une obtention facilitée


Reconduit jusqu’en 2021, l’éco-prêt à taux zéro collectif est accordé au syndicat des copropriétaires, pour le compte des copropriétaires souhaitant y participer. Il permet de financer des travaux de rénovation énergétique dans les parties et équipements communs de l’immeuble ou des travaux d’intérêt collectif dans les lots privatifs.
Les modalités d’application du dispositif viennent d’être assouplies : la limitation tenant à ce que 75 % des quotes-parts de copropriété soient comprises dans les lots affectés à l’usage d’habitation, est supprimée.

Par ailleurs, un syndicat des copropriétaires peut bénéficier d’un prêt même si le logement concerné par les travaux a déjà fait l’objet d’un tel prêt au bénéfice soit du propriétaire, soit du syndicat de copropriétaires, à la double condition que l’offre d’avance complémentaire ait été émise dans les cinq ans et que le montant global des deux prêts n’excède pas 30 000 euros pour un même logement

Ces nouvelles règles s’appliquent aux offres de prêt émises depuis le 1er juillet 2019.

 


C.- Pensez au prêt travaux d’Action Logement


Pour financer des travaux d’amélioration ou de performance énergétique, il est également possible de solliciter le prêt Action Logement, souvent méconnu du grand public. Peuvent en bénéficier les salariés et les pré-retraités du secteur privé d’une entreprise de 10 salariés et plus. Ce prêt finance le coût des travaux dans la limite de 10 000 euros et est remboursable sur une durée maximale de 10 ans. Il est soumis à l’accord de l’entreprise selon une enveloppe définie réglementairement et à des conditions d’octroi.

Les fonds sont versés soit au copropriétaire, sur présentation de l’appel de fonds envoyé par le syndic attestant de sa participation et du procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté les travaux, soit directement au syndicat des copropriétaires, s’il s’agit de la remise en état des parties communes et des équipements communs.

 


 

 

 

3.- Les aides publiques ou privées disponibles


A.- Les aides plurielles de l’ANAH


Pour certains travaux d’amélioration et de rénovation énergétique, des aides de l’ANAH (l’Agence nationale de l’habitat) peuvent être accordées aux propriétaires occupants aux revenus modestes ainsi qu’aux propriétaires bailleurs qui s’engagent à louer leur logement, sous conditions de ressources des locataires et de plafonds de loyer.

Le syndicat des copropriétaires peut également bénéficier d’une aide dans le cadre du programme «Habiter Mieux - Copropriété». Pour être éligible, la copropriété doit afficher une étiquette énergétique comprise entre D et G. Son budget doit présenter un taux d’impayés de charges compris entre 8 et 25 %, selon la taille de la copropriété, et les travaux énergétiques entrepris doivent permettre un gain énergétique de 35 % minimum. Tous les copropriétaires occupants ou bailleurs en bénéficient, sans conditions de ressources. Cette aide comprend une prise en charge pour financer une assistance à maîtrise d’ouvrage et une aide financière pour les travaux de performance énergétique, jusqu’à 5 250 euros par logement. Il est possible de cumuler cette aide avec les subventions éventuellement disponibles du conseil régional, départemental, de l’intercommunalité ou de la commune.


B.- Les CEE au service de la copropriété

 


Les travaux d’économies d’énergie peuvent aussi se financer en partie grâce au dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE). Rappelons qu’une obligation est faite aux fournisseurs d’énergie d’inciter leurs clients à réaliser des économies d’énergie. Si leurs objectifs ne sont pas réalisés, ils supportent de fortes amendes. Concrètement, les entreprises concernées (énergéticiens, voire enseignes de bricolage) offrent aux propriétaires ou à la copropriété des aides pour les travaux d’économies d’énergie qu’ils réalisent en échange de leurs CEE. Le CEE peut prendre différentes formes : prêt bonifié, subvention, prime ou bon d’achat.


C.- Tiers-financement : à quand la maturité ?


Réglementé par la loi ALUR, le tiers-financement est un mécanisme original par lequel une copropriété confie la réalisation et le financement d’un projet de rénovation énergétique à un tiers (une société de tiers-financement). Les économies d’énergie générées financent alors une partie des travaux et les prestations de la société de tiers-financement. Et lorsque l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble est garantie contractuellement, un contrat de performance énergétique (CPE) doit être régularisé. Au regard de la complexité du dispositif et du faible nombre d’opérateurs, le tiers-financement peine encore à prendre son envol, et concerne surtout les grandes copropriétés.



 

 

4.- L’arme fiscale pour alléger la facture des travaux : pas si simple


La lutte contre la précarité énergétique s’est imposée progressivement comme une priorité à part entière au sein des politiques publiques, avec comme point d’orgue le récent projet de loi climat-énergie qui vise entre autres à intensifier la lutte contre les passoires thermiques. Plusieurs aides fiscales ont ainsi fleuri pour aider au financement des travaux de rénovation énergétique en copropriété. Parmi ces aides, on peut citer le crédit d’impôt pour la transition énergétique (bientôt transformé en prime), la TVA à taux réduit qui permet de bénéficier d’un taux de 5,5 % pour les travaux d’économie d’énergie ou encore l’exonération partielle, voire totale, de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Mais la reconduction incertaine, par année fiscale, de ces dispositifs incitatifs fiscaux, par ailleurs souvent amendés, nuit à l’efficacité de l’action publique. Ce frein est particulièrement fort pour les copropriétés compte tenu du mode de gouvernance et des délais souvent longs entre la genèse du projet de rénovation énergétique et le solde financier de l’opération (trois à cinq ans en moyenne).


 

 

5.- Mobiliser les ressources de la copropriété pour dégager des revenus supplémentaires


A.- Surélever, une solution pour aider à la rénovation énergétique


La surélévation compte parmi les leviers pour la rénovation énergétique. La commercialisation des logements ou des droits à construire peut ainsi constituer une opération rentable pour les copropriétaires, et permettre de financer des travaux d’amélioration de l’immeuble, voire de réaliser une rénovation énergétique simultanément aux travaux de surélévation. L’équation entre surélévation et rénovation devient ici particulièrement opportune : l’échafaudage est posé, l’organisation du chantier planifiée, les nuisances des travaux concentrées, tandis que les entreprises et le maître d’œuvre sont sur place. Une partie des coûts liés à la rénovation énergétique est donc déjà amortie.

Pour encourager la surélévation, la loi ALUR en a simplifié le cadre juridique. Désormais, la majorité des deux tiers des votes des copropriétaires suffit pour autoriser la surélévation. Le droit de véto des copropriétaires du dernier étage est, en outre, transformé en droit de priorité pour l’achat des nouveaux logements construits.

Naturellement, une surélévation impose de respecter la réglementation en matière d’urbanisme et faire l’objet d’une déclaration de travaux ou d’une demande de permis de construire. Et toute surélévation implique la connaissance exhaustive du bâtiment existant, d’où l’importance d’un diagnostic préalable ainsi que la connaissance du sol.  


B.- Vendre les “bijoux de famille” en copropriété à bon escient


Pour financer des travaux, un des premiers réflexes consiste à réaliser des économies de charges, en renégociant par exemple les contrats existants de l’immeuble, mais pas seulement. D’autres décisions sont possibles pour dégager des ressources : le syndicat peut procéder à la vente de parties communes, notamment céder des surfaces de terrains, de combles ou des places de parking devenus inutiles, voire concéder un droit de jouissance exclusif sur une parcelle d’un jardin commun.

La suppression du poste de gardien, puis l’aliénation de sa loge sont également une option dans cette stratégie de vente «des bijoux de famille» en copropriété. L’arrêt des services de gardiennage est une décision qui nécessite toutefois d’être préparée avec soin : elle doit être précédée d’une large concertation et le plus souvent s’accompagner de la mise en place de prestations de substitution. S’agissant du logement du gardien, sa vente ne pose pas de problème particulier s’il s’agit d’un lot de copropriété appartenant au syndicat, l’opération se présentant comme une vente de lot classique. A l’inverse, si le logement du gardien constitue des parties communes, il est nécessaire qu’il soit préalablement transformé en lot, avec attribution de tantièmes de copropriété et de charges, ce qui implique la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.


C.- Faire installer des antennes-relais : entre opportunités et risques


L’installation d’une antenne-relais a de quoi séduire comme source de revenus alternatifs, avec à la clé un gain entre 3 000 à 15 000 euros annuels, selon l’immeuble, l’emplacement géographique et la durée du contrat de location signé avec le syndicat des copropriétaires. Cette opération se traduit par la mise à disposition d’une partie commune de la copropriété, généralement une toiture, contre le versement de redevances payées par un opérateur de téléphonie mobile aux différents copropriétaires.

L’implantation d’une antenne-relais de téléphonie mobile en copropriété par un opérateur agréé, peut être décidée par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents, et le cas échéant à celle de l’article 25-1 qui prévoit la possibilité d’un second vote à des conditions plus souples.

Malgré l’intérêt financier d’un tel projet, il est rare qu’il recueille l’aval de tous les copropriétaires, compte tenu de l’inquiétude que peuvent susciter les expositions aux champs électromagnétiques, et leurs éventuels effets sur la santé. Il est vrai que l’Agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail vient d’appeler à limiter la présence de publics sensibles, enfants et femmes enceintes notamment, à proximité des installations émettrices (rapport d’expertise d’avril 2019).


D.- La publicité, une source de recettes soumise à un cadre contraint


La publicité extérieure, que ce soit un panneau ou une bâche publicitaire, peut représenter une source de financement des travaux pour la copropriété. Toutefois, la réglementation relative à la publicité s’inscrit dans un cadre particulièrement contraint où il s’agit de concilier la liberté d’affichage avec la protection de l’environnement et du cadre de vie.

La possibilité, par exemple, d’utiliser les bâches de chantier comme espaces publicitaires a été introduite via la réforme de la publicité extérieure opérée par la loi Grenelle 2 de 2010. Sa mise en œuvre obéit à des conditions strictes fixées par un décret du 30 janvier 2012. Les bâches de chantier comportant de la publicité sont notamment interdites à l’intérieur des agglomérations de moins de 10 000 habitants. Dans les autres agglomérations, des restrictions s’appliquent : les publicités ne doivent pas être visibles depuis les voies publiques situées hors agglomérations, les bâches ne peuvent afficher de publicité au-delà de la durée effective d’utilisation des échafaudages pour les travaux, des limites sont posées au dimensionnement de ces bâches et une autorisation administrative préalable est nécessaire.

Une fois ces obstacles franchis, encore faut-il que la situation de l’immeuble soit favorable et séduise les annonceurs. La décision de louer l’emplacement se décide en assemblée générale à la majorité des voix exprimées des présents et des représentés.



 

 

Entretien avec Cédric Vial, avocat

«Ne pas hésiter à faire appel à un AMO»


Cédric Vial est avocat au barreau de Lyon. Compétent en droit immobilier et en droit des contrats, il est intervenu en partenariat avec l’opérateur national Urbanis pour la mise en place d’une offre destinée aux copropriétés liant la valorisation de certificats d’économie d’énergie (CEE) à la mise en place d’une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. Après un peu plus d’un an, près de 60 copropriétés ont pu bénéficier de cette offre pour un montant total de primes avoisinant les 1,8 M d’euros.


Qu’est-ce qu’un CEE ? comment les obtient-on ?


Instaurés en 2006 (loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005), le dispositif CEE permet aux particuliers de financer leurs travaux de rénovation énergétique. Il est fondé sur l’obligation pour les fournisseurs d’énergie, (appelés les «obligés»), de promouvoir les économies d’énergie, sauf à payer de lourdes amendes.

Lorsqu’un syndicat des copropriétaires réalise des travaux de rénovation énergétique tels qu’une isolation thermique par l’extérieur, le changement d’une chaudière ou encore le remplacement des menuiseries, il génère des économies d’énergie. C’est bien cette économie, matérialisée en kilowattheures, qui donne lieu aux certificats. En échange, le syndicat des copropriétaires peut bénéficier d’une prime en euros ou en bons d’achats versée par un obligé.

Les CEE sont encadrés : la prime ne peut notamment être versée que si l’obligé prouve qu’il a incité ces travaux. En copropriété, cela se traduit par la signature d’un accord entre la copropriété et l’obligé obligatoirement avant l’assemblée générale votant ces travaux.

Ces travaux doivent répondre à des critères d’éligibilités stricts : caractéristiques techniques de l’équipement, qualification RGE de l’installateur... Une fiche standardisée reprend entièrement les conditions.

Enfin, le dossier administratif pour justifier des CEE est complexe puisqu’il requiert autant de pièces administratives que de vérifications techniques. Une fois le dossier CEE déposé aux autorités du pôle national CEE par l’obligé, celui-ci peut alors le compter dans ses obligations.


Quels sont les acteurs des CEE et leur rôle ?


Le mécanisme des CEE implique la présence de trois acteurs majeurs :

- l’obligé, qui se nomme ainsi parce qu’il est obligé de répondre à des quotas de CEE fixé par l’État ;

- le syndicat des copropriétaires, appelé bénéficiaire puisqu’il est le destinataire de la prime CEE. Il commande, réalise et paie les travaux éligibles aux CEE. En sa qualité de gestionnaire de la copropriété, le syndic le représente pour mobiliser la prime et constituer le dossier complet ;

- et l’assistant à maîtrise d’ouvrage qui aide à la réalisation de l’opération.

Véritable interface, l’AMO est indispensable pour s’assurer, dès la phase de programmation du projet, que les travaux envisagés permettront la mobilisation des CEE et pour mettre en œuvre le montage juridique, administratif et technique du dossier afin de s’assurer de son éligibilité.


Au regard des résultats attendus, quelles sont les responsabilités des syndics et des AMO à l’égard des syndicats ?


L’AMO est un professionnel responsable vis-à-vis de son client. Sa mission est définie contractuellement et par le Code de la commande publique : il s’engage auprès du syndicat.

Le syndic est en première ligne ; il pourrait être mis en difficulté sur le fondement, par exemple, d’un défaut de son obligation de conseil, s’il n’a pas mobilisé correctement les CEE pour un projet.

Il convient donc d’être vigilant sur ce point et de ne pas hésiter à faire appel à un AMO véritablement spécialisé qui seul permettra de s’assurer d’un dossier solide et du versement effectif de la prime sans amputation liée à la rémunération.