[N°635] - La maintenance des ascenseurs

par Julie HAINAUT, journaliste
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Poste de dépense conséquent en matière de copropriété, la maintenance des ascenseurs est aussi un gage de sécurité à ne pas négliger. La copropriété doit maintenir des dispositifs de sécurité via un entretien et un contrôle technique réguliers. Le point sur la réglementation et les types de contrats existants.

Un facilitateur du quotidien
Selon le ministère de la Transition écologique et solidaire, «le parc d’ascenseurs français est évalué à environ 480 000 ascenseurs, la moitié ayant plus de 25 ans d’âge, et les plus anciens datant de la fin du 19ème siècle. Près de 65 % de ces ascenseurs sont installés dans des immeubles d’habitation».

Selon une enquête Ipsos, “Les Français et l’ascenseur” commandée par Comfluence et la Fédération des ascenseurs en octobre 2017, «l’ascenseur est un essentiel du quotidien et pourtant un sous-équipement (quelle que soit sa hauteur) pointé du doigt par les Français». L’enquête précise aussi que «les Français se disent préoccupés par les taux d’équipement en ascenseur dans l’habitat et les lieux publics.

Dans leur quotidien, l’ascenseur est perçu comme un facilitateur au service du bien vivre mais aussi comme un critère de décision décisif dans le choix du logement notamment pour envisager plus sereinement l’avenir à domicile.» Ainsi, l’installation d’ascenseurs dans les immeubles à construire de moins de quatre étages est jugée importante par 85 % des Français alors que la loi n’impose l’installation d’un ascenseur qu’à partir de quatre étages. Pour 48 % des Français, l’ascenseur est un critère décisif dans le choix d’un logement, que ce soit à l’achat ou à la location. Ce critère devient même essentiel pour la majorité des plus âgés (57 % des 60 ans et plus) et dans les grandes villes (54 % dans les grandes villes de plus de 100 000 habitants et 63 % en Ile-de-France.)

Toujours selon cette même enquête, l’ascenseur est le deuxième équipement jugé le plus utile pour rester dans son logement aussi longtemps que possible, après une salle de bain adaptée. Une maintenance efficace est donc nécessaire.

 

L’entretien
La loi est claire : tout propriétaire d’un ascenseur a une obligation d’entretien conformément aux dispositions de l’article 79 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 et celles du décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004. Cet entretien consiste à assurer le bon fonctionnement de l’ascenseur et à maintenir son niveau de sécurité. Le syndic doit conclure, au nom du syndicat ,un contrat d’entretien écrit pour une période d’un an minimum avec une entreprise spécialisée, en ayant bien entendu l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires. Ce contrat engage la responsabilité de l’ascensoriste qui doit souscrire une assurance professionnelle. Il doit respecter les clauses du contrat et notifier chacune de ses interventions dans le carnet d’entretien.


Le contrat d’entretien doit comporter obligatoirement des «clauses minimales», à savoir l’exécution des dispositions minimales d’entretien (à l’exception de la réparation ou du remplacement des pièces importantes), les modalités d’exécution du contrat et les obligations précises du prestataire. L’arrêté du 18 novembre 2004 relatif à l’entretien des installations d’ascenseurs, détaille la fréquence des visites périodiques d’entretien (une visite toutes les six semaines afin de contrôler le fonctionnement de l’installation, effectuer les réglages si nécessaire et contrôler la sécurité des portes palières ; une visite semestrielle afin de vérifier le bon état des câbles et de tester le parachute), les conditions du dépannage (sept jours sur sept), ainsi que le contenu du carnet d’entretien.


Il est possible d’envisager un contrat étendu incluant une clause distincte sur la répartition ou le remplacement des pièces importantes. «La différence entre le contrat minimal et le contrat étendu porte notamment sur la prise en charge ou non de certaines pièces. Il faut prendre en compte l’état de vétusté de l’ascenseur. Il ne serait pas judicieux d’opter pour un contrat étendu pour un ascenseur de vingt-cinq ou trente ans, par exemple, puisque de nombreuses pièces ne seraient pas prises en charge. Il convient aussi de prendre en compte le temps de prise en charge en cas de panne» explique M. Pegoud, président d’AFEO, société spécialisée dans l’installation, la maintenance, le dépannage et le remplacement d’ascenseurs. En somme, lors de la signature d’un contrat dit étendu, il est nécessaire de bien étudier les pièces constitutives de l’ascenseur puisque dans le cas d’un contrat basique et, sauf rénovation spécifique, elles ne seront garanties que pendant les dix, vingt, ou trente premières années de leur installation. Cependant, il est toujours possible de proroger contractuellement ces durées avec l’ascensoriste.

Fluidifier la concurrence
Le décret modificatif n° 2012-674 du 7 mai 2012, relatif à l’entretien et au contrôle technique des ascenseurs, a institué de nouvelles mesures destinées à créer les conditions susceptibles de fluidifier le jeu de la concurrence dans le secteur de l’entretien des ascenseurs, d’améliorer la qualité de l’entretien lui-même, en particulier : une clause de résiliation est introduite dans les contrats d’entretien, facilitant le changement de prestataire à l’occasion de travaux importants ; les fabricants ont désormais l’obligation de fournir au propriétaire de l’installation les outils spécifiques permettant à n’importe quel prestataire d’entretien d’accéder aux différents menus fonctionnels de l’installation et de modifier les paramètres appropriés.

 
Avant de signer le contrat d’entretien, il faut veiller à bien le négocier, et ne pas hésiter à demander des devis auprès de plusieurs entreprises. Le prix se calcule en fonction des caractéristiques techniques de l’installation (accès au sous-sol, nombre d’étages, charge maximale, etc.), du trafic d’utilisation et de l’environnement (âge de l’ascenseur, nombre d’occupants par palier, etc.). Il ne faut pas hésiter à négocier les délais d’intervention en cas de panne (qui peuvent aller de 45 minutes à 4 heures) et les délais de réparation une fois que le réparateur est intervenu (12 heures maximum). «Les tarifs du contrat d’entretien peuvent aller de 1 000 à 2 000 € HT» précise M. Pegoud. Il est également conseillé de demander à ce que soient détaillés les coûts des prestations sur le carnet d’entretien (montant des pièces, taux horaire) et d’exiger que le matériel remplacé lors de la maintenance soit réparable dans le futur par n’importe quel prestataire, sans surcoût.

 

Le contrôle technique
Il consiste à vérifier que l’ascenseur est équipé de dispositifs de sécurité en bon état et à repérer tout défaut présentant un danger pour la sécurité des personnes ou portant atteinte au bon fonctionnement de l’appareil. La copropriété doit faire effectuer le contrôle technique de l’ascenseur au minimum une fois tous les cinq ans par un contrôleur technique habilité. Ce contrôle technique doit être réalisé par un tiers impartial, n’ayant exercé aucune activité de conception, d’étude et de réalisation de cet ascenseur. Le contrôleur doit attester de son impartialité et indépendance en remettant une attestation au syndic de copropriété. Le contrôleur technique devra, à l’issue du contrôle, établir un rapport d’inspection indiquant les opérations réalisées et, s’il y a lieu, les défauts repérés. Le syndic de copropriété devra alors remettre ce rapport à l’entreprise chargée de l’entretien de l’ascenseur et, si des travaux doivent être envisagés, aux personnes chargées de leur conception et de leur réalisation. Tout copropriétaire ou locataire peut demander une copie du rapport, par tous moyens et à ses frais.

La mise en sécurité des ascenseurs existants
La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003, dite «Urbanisme et habitat », contient trois articles concernant spécifiquement la gestion et la sécurité des ascenseurs. Elle a été complétée par le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004, relatif à la sécurité des ascenseurs. Depuis lors, il est obligatoire de mettre en sécurité l’ensemble des ascenseurs existants. Dix-sept mesures de sécurité ont été prescrites, et obligation a été faite de réaliser les travaux dans un délai de quinze ans. (cf. ci-contre)
L’article 79 de la loi précitée a établi trois types d’obligations pour les copropriétaires :
- l’obligation de réaliser, dans un délai de quinze ans (la dernière tranche est à réaliser avant le 3 juillet 2018), des travaux de mise en sécurité sur les appareils installés avant le 24 août 2000, date de l’entrée en vigueur en France de la directive européenne sur les ascenseurs, de manière à remédier à dix-sept risques répertoriés ;
- l’obligation de passer un contrat d’entretien au contenu minimal fixé par décret, où les responsabilités incombant à chaque partie sont clarifiées ;
- l’obligation de réaliser périodiquement un contrôle technique de l’appareil, pour permettre de vérifier le bon état de fonctionnement de l’appareil et la conformité de l’appareil avec les mesures de sécurité obligatoires ou, selon le cas, avec les exigences essentielles de sécurité de la directive européenne.

Les sanctions
Tout propriétaire qui ne respecte pas les obligations de sécurité, de contrôle et d’entretien peut être puni d’une amende de 450 € et voir sa responsabilité engagée en cas d’accident. Toute personne disposant d’un titre d’occupation peut saisir le juge des référés du tribunal de grande instance pour ordonner, éventuellement sous astreinte, la mise aux normes d’un ascenseur et le respect des obligations d’entretien et de contrôle technique.

Le dispositif de sécurité
Les ascenseurs doivent être équipés :
- d’un verrouillage sécurisé des portes battantes palières ;
- de dispositifs anti-vandalisme concernant le déverrouillage des portes battantes ;
- d’un système de détection de présence des personnes destiné à les protéger contre le choc des portes coulissantes lors de leur fermeture ;
- d’un dispositif de clôture des gaines empêchant l’accès à ces gaines et aux éléments de déverrouillage des serrures des portes palières ;
- d’un parachute de cabine et limiteur de vitesse en descente dans un ascenseur électrique ;
- d’un dispositif destiné à éviter toute chute en gaine lorsque la cabine est immobilisée en dehors de la zone de déverrouillage ;
- d’un dispositif de commande de manœuvre d’inspection et d’arrêt de la cabine en vue de protéger le personnel d’intervention opérant sur le toit de cabine, en gaine ou en cuvette ;
- de dispositifs permettant au personnel d’intervention d’accéder sans danger aux locaux de machines ou de poulies ;
- d’un système de verrouillage des portes et portillons destinés à la visite technique de la gaine et de la cuvette ainsi que des portes de secours, avec commande automatique de l’arrêt de l’ascenseur lors de l’ouverture de ces portes et portillons par le personnel d’intervention ;
- d’un système de contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau de la cabine d’ascenseur, de nature à assurer, à tous les niveaux desservis, un accès sans danger ainsi que l’accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite, uniquement dans les ascenseurs installés antérieurement au 1er janvier 1983 ;
- d’un dispositif de téléalarme entre la cabine et un service d’intervention, doublé d’un éclairage de secours en cabine ;
- de portes palières présentant une résistance mécanique suffisante lorsqu’elles comportent un vitrage ;
- d’un dispositif de protection contre la chute libre, la dérive et la survitesse de la cabine pour un ascenseur hydraulique ;
- d’un système de protection avec marquage ou signalisation éliminant le risque de contact direct du personnel d’intervention avec des composants ou conducteurs nus sous tension, dans les armoires de commande, les armoires électriques et les tableaux d’arrivée de courant ;
- de dispositifs de protection du personnel d’intervention contre le risque de happement par les organes mobiles de transmission, notamment les poulies, câbles ou courroies, d’un dispositif d’éclairage fixe du local de machines ou de poulies assurant un éclairement suffisant des zones de travail et de circulation (Source : service-public.fr).

 

 Pour aller plus loin
- Inf. rap. copr. n° 557, Maintenance ascenseur : réduisez vos coûts !
- Inf. rap. copr n° 479, Ascenseurs 2013 : une conformité à ne pas négliger en copropriété.
- Inf. rap. Copr n° 593, Entretenir les équipements communs, ascenseurs : une législation très riche en matière d’entretien.
- Ascenseur : contrats et travaux, guide de l’ARC, www.unarc.asso.fr
- Ascenseurs : comment éviter le pire ?, guide de l’ARC. www.unarc.asso.fr
- Maintenance pour les ascenseurs et escaliers mécaniques : règles pour les instructions de maintenance, par l’Afnor. www.afnor.org
- Fédération des Ascenseurs. www.ascenseurs.fr