[N°636] - Fonds de travaux et compte bancaire séparé

par Florence BAYARD-JAMMES, Professeur permanent Toulouse Business School
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Je suis syndic bénévole d’une petite copropriété et je m’interroge sur le point de savoir si le syndic est obligé, dans tous les cas, d’ouvrir un second compte bancaire pour déposer les cotisations au fonds de travaux ? L’assemblée générale peut-elle l’autoriser à déposer les cotisations perçues sur le compte courant ouvert au nom de la copropriété et, si oui, à quelle majorité ?

Je suis syndic bénévole d’une petite copropriété et je m’interroge sur le point de savoir si le syndic est obligé, dans tous les cas, d’ouvrir un second compte bancaire pour déposer les cotisations au fonds de travaux ? L’assemblée générale peut-elle l’autoriser à déposer les cotisations perçues sur le compte courant ouvert au nom de la copropriété et, si oui, à quelle majorité ?
Depuis le 1er janvier 2017, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation (construits depuis plus de 5 ans), le syndic doit appeler auprès des copropriétaires une cotisation annuelle dont le montant, exprimé en pourcentage du budget prévisionnel, est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel (art. 14-2 II de la loi du 10 juillet 1965). Par ce dispositif, le législateur impose aux copropriétaires la constitution d’une épargne obligatoire pour financer des travaux futurs. Parallèlement, l’article 18 de la loi de 1965 oblige le syndic à ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat où seront versées les cotisations au fonds de travaux, appelées auprès des copropriétaires. En obligeant le syndic à ouvrir un second compte bancaire, le législateur a souhaité éviter que les fonds perçus au titre du fonds de travaux ne soient utilisés pour couvrir les dettes courantes du syndicat des copropriétaires. La sanction, en cas de non-respect de cette obligation, est lourde puisque l’article 18 précité prévoit que  «la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte nullité de plein droit de son mandat à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation». L’article 18 ne prévoit aucune exception à cette obligation de compte séparé qui s’impose aux syndics bénévoles et professionnels, quelle que soit la taille de la copropriété. En revanche, l’article 14-2 prévoit des dérogations à l’obligation de constituer un fonds de travaux. Notamment, le fonds de travaux n’est pas applicable aux immeubles neufs qui ne sont soumis à l’obligation qu’au terme d’une période de 5 ans suivant la réception des travaux. Il ne s’applique pas non plus aux immeubles qui font réaliser le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation et qui ferait apparaître que l’immeuble n’a pas besoin de travaux dans les dix prochaines années. Enfin, il ne s’applique pas non plus dans les copropriétés de moins de dix lots (principaux et accessoires) si l’assemblée générale le décide par une décision prise à l’unanimité (art. 14-2 III loi 1965). Ainsi, si la copropriété que vous gérez est une toute petite copropriété, vous pouvez faire délibérer l’assemblée générale sur la dispense de cotisation au fonds de travaux et, en conséquence, ne pas ouvrir de compte bancaire séparé.