[N°636] - Majorité pour désigner le syndic de copropriété

par Florence BAYARD-JammesProfFlorence BAYARD-JAMMES, Professeur permanentesseur permanent Toulouse Business School
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L’élection du syndic est l’une des résolutions les plus importantes en copropriété et c’est pour cela que sa désignation est soumise à un vote à la majorité absolue. Or, lors de notre dernière assemblée générale, le syndic, qui demandait son renouvellement, n’a pas recueilli la majorité absolue lors du premier vote et a fait voter les copropriétaires une seconde fois à la majorité relative. Cette pratique est-elle légale ?  

En application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la désignation du syndic est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 c) étant précisé que chaque copropriétaire (ou son mandataire) dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (art. 22, al. 2, loi 1965). Le texte de l’article 25 est suivi d’un article 25-1 qui prévoit que «lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24». L’article 25-1 de la loi de 1965 est applicable à toutes les décisions énumérées à l’article 25 excepté au vote des travaux d’amélioration (25 n) et à la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau (25 o) qui sont expressément exclus du champ d’application d’un vote à la majorité de rattrapage. L’article 25-1 de la loi s’applique donc bien à la désignation du syndic (V. en ce sens Cass. 3e civ.,  14 avril 2016, n° 15-11.043) et si aucune décision relative à sa désignation n’a été prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité relative de l’article 24 de la loi de 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) peut intervenir dans les conditions prévues à l’article 25-1 précité. En l’espèce, le syndic a fait procéder immédiatement à un second vote, ce qui n’est admis que si, lors du premier vote, sa candidature a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. A défaut, sa désignation à l’article 24 est irrégulière puisque la seule possibilité était de convoquer une nouvelle assemblée, dans le délai maximal de trois mois, pour statuer sur sa désignation à la majorité de l’article 24.