CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : CÔTÉ PRO !
Quand on pense syndic, on ne pense pas forcément charges locatives. Même s’il n’a aucun lien juridique avec le locataire, le syndic ne peut ignorer complétement son existence, notamment en ce qui concerne les charges.
Il n’est pas rare que le syndic soit sollicité par le copropriétaire-bailleur ou le gestionnaire au sujet des charges locatives. Il lui est parfois reproché de ne pas indiquer les dépenses à caractère récupérable sur le compte individuel de charges. En effet, bien souvent, ce dernier comporte la ventilation des différents postes de dépenses imputés au locataire, mais malgré une opinion répandue, il n’existe aucune obligation pour le syndic de les indiquer. Il s’agit d’une démarche purement volontaire de sa part.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 693 de novembre 2023
Il est important de préciser que le copropriétaire-bailleur doit jongler entre la réglementation relative aux rapports locatifs et celle applicable à la copropriété, lesquelles ne sont pas compatibles.
En matière locative, le bailleur est tenu de communiquer à son locataire le décompte par nature de charges ainsi que leur mode de répartition. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (art. 23, L. 6 juillet 1989). Or, le bailleur ne détient pas ces pièces, lesquelles sont en la possession du syndic.
Dans le cadre de la copropriété, le syndic tient les pièces justificatives des charges à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci (art. 9-1, D. 17 mars 1967).
La particularité est que, depuis le 29 juin 2019, le copropriétaire-bailleur peut se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter, en ses lieu et place, les pièces justificatives (D. n° 2019-650 du 27 juin 2019). Attention, les documents auxquels le locataire a accès ne sont pas les mêmes que ceux mis à disposition des copropriétaires. Il ne pourra consulter que les pièces justificatives de charges récupérables.
Cette mesure ne permet pas au bailleur de répondre entièrement à l’obligation que lui impose la loi du 6 juillet 1989, mais elle a le mérite d’exister.
En conséquence, le syndic peut se retrouver dans la situation où il reçoit un locataire, accompagné ou non du copropriétaire-bailleur, pour qu’il consulte les pièces justificatives.
Les pièces étant «tenues à disposition», le locataire ne peut pas en exiger une copie, mais il doit pouvoir y accéder. De son côté, le copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais. Ainsi, par déduction, si le locataire est mandaté par son bailleur et qu’il en demande copie, les frais seront à la charge du copropriétaire-bailleur mandant. En tout état de cause, cette problématique n’est plus vraiment d’actualité puisqu’il est désormais aisé de prendre des photographies avec un smartphone.
Dalila Begriche, Juriste au SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers)
