CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : CÔTÉ PRO !
Lors de l’assemblée générale appelée à désigner le syndic, les copropriétaires ont souhaité modifier la durée de son contrat prévue par le projet de résolution annexé à la convocation, soit un an au lieu de deux. Les débats furent houleux. Certains arguant que l’assemblée générale peut apporter des modifications à une question et d’autres qu’elle ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, comme le prévoit l’article 13 du décret du 17 mars 1967.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 692 d'octobre 2023
L’assemblée générale détient, en effet, un pouvoir d’amendement qui lui permet, en cours de séance, d’apporter une précision qui ne dénature pas le sens du projet de résolution porté à l’ordre du jour. Cela ne doit pas aboutir au vote d’une décision qui ne figurait pas à l’ordre du jour.
Ainsi, il a été admis que les copropriétaires puissent choisir un autre avocat que celui désigné dans la convocation qui avait pour objet «la représentation de la copropriété en justice» (CA Paris, 2 juill. 1993, 23e ch., n° 92/016784). Une décision de la Cour de cassation énonce que «aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale» (Cass. 3e civ., 15 avril 2015, n° 14-14.518).
Par ailleurs, le législateur a prévu que lorsque le copropriétaire a voté par correspondance, si la résolution objet du vote est amendée en cours d’assemblée générale, le votant ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (art. 17-1 A, L. 10 juill. 1965), ce qui préserve son droit de contester.
Cela étant dit, les copropriétaires peuvent-ils, lorsqu’ils désignent le syndic, modifier la durée prévue par le projet de résolution ? La jurisprudence a tranché : la réponse est non.
On pourrait penser que la question de la durée de la désignation du syndic constitue un point pouvant être amendé. L’assemblée générale pourrait ainsi décider de désigner le syndic pour une durée d’un an alors que le projet de résolution prévoyait une durée de deux ans.
D’après la jurisprudence, le pouvoir d’amendement ne le permet pas s’il n’y a pas de résolution en ce sens. En effet, il a été jugé que la durée du contrat de syndic étant un élément substantiel, elle ne constitue pas une simple précision pouvant être considérée comme un amendement (Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-22.138).
En conséquence, la décision de modifier la durée du contrat de syndic est susceptible d’être annulée.
En pratique, beaucoup de syndics rédigent la question de telle sorte que plusieurs durées soient proposées, avec les honoraires correspondants, ce qui laisse aux copropriétaires la possibilité de discuter et de choisir.
Dalila Begriche, Juriste au SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers)
