Parmi les clauses incontournables de tout règlement de copropriété figure la grille de répartition des charges. Cette dernière définit ainsi selon quelles proportions chaque copropriétaire doit participer aux dépenses communes. D’où la nécessité qu’elle soit élaborée avec le maximum de rigueur, faute de quoi il sera extrêmement complexe de procéder à sa modification. En effet, les règles de majorité imposées par le législateur rendent illusoire, ou presque, toute refonte de la grille de répartition des charges. Néanmoins, des exceptions existent.
Principe et tempéraments
Aux termes de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, «la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires». Une règle qui n’est d’ailleurs pas reprise à l’article 26 de la loi, lequel définit pourtant les résolutions relevant de l’unanimité. Si cette dernière se conçoit dans la mesure où l’on ne saurait aggraver indûment les charges d’un copropriétaire, une telle exigence bloque, en pratique, toute possibilité de procéder à une modification de la grille de répartition des charges. Mais le législateur a prévu quelques exceptions.
Ainsi, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, «la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité». Il s’agit de permettre au syndicat des copropriétaires de mettre en cohérence la grille de répartition des charges avec les décisions de l’assemblée générale. Ainsi, en cas de travaux (installation d’un interphone, création d’un «local vélos»…) ou de vente d’une partie commune (palier desservant un unique logement…) la majorité applicable ne sera plus l’unanimité mais celle utilisée pour l’adoption de la résolution en question.
On peut néanmoins être surpris par l’emploi du terme «peut», laissant supposer qu’il s’agit d’une simple faculté pour l’assemblée générale. Or, il est primordial d’avoir une répartition des charges conforme à la réalité, que ce soit pour des raisons d’équité entre les copropriétaires, mais également afin d’éviter tout litige ultérieur. Le conseil syndical et le syndic devront donc veiller à ce que la question relative à la mise en cohérence de la répartition des charges soit bien inscrite à l’ordre du jour. Dans le cadre de la vente d’une partie commune, l’acquéreur peut proposer de supporter le coût résultant de la modification du règlement de copropriété.
L’unanimité est également écartée en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot. Dans cette hypothèse, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24.
A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans ces différentes situations (travaux, acte de disposition, aliénation séparée d’une fraction de lot…), tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble
en vue de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire (art. 11, al. 3, loi du 10 juill. 1965). Mais encore faut-il que la question d’une nouvelle répartition ait été préalablement soumise à l’assemblée générale, faute de quoi la saisine du juge est irrecevable (Cass. 3e civ., 6 oct. 1999, n° 98-10.924). Par ailleurs, lorsque la demande de modification fait suite à la réalisation de travaux, ces derniers doivent avoir été autorisés par l’assemblée, sous peine, ici encore, de voir la demande de répartition judiciaire déclarée irrecevable (Cass. 3e civ., 21 juin 2005, n° 04-13.613). La contestation de la grille de répartition des charges fera l’objet du point de droit du prochain numéro.
Le changement d’usage des parties privatives
La répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun visés au premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 peut être modifiée à une majorité assouplie dans certains cas.
Lorsque cette modification est rendue nécessaire par un changement de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, en locaux d’habitation, la modification de la grille de répartition des charges est votée à la majorité de l’article 24 (art. 24 l, loi du 10 juill. 1965). Une mesure qui résulte de la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements et qui ne concerne pas les locaux commerciaux.
En dehors de cette hypothèse, la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives est votée à la majorité de l’article 25 (art. 25 e, loi du 10 juill. 1965), avec recours, le cas échéant, à la passerelle de majorité de l’article 25-1. Ainsi, la transformation d’un logement en lot à usage médical ouvre le droit à l’assemblée générale de modifier la grille de répartition des charges spéciales, et ce quand bien même ce nouvel usage est prévu dans le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 1er oct. 2014, n° 13-21.745). En revanche, les charges générales définies au 2e alinéa de l’article 10 de la loi de 1965 ne peuvent être modifiées à la majorité de l’article 25, malgré un changement d’usage d’un lot.
Publication et entrée en vigueur de la nouvelle grille
La nouvelle grille de répartition des charges doit être publiée au fichier immobilier, faute de quoi elle est inopposable aux acquéreurs (art. 13, loi du 10 juill. 1965), à moins qu’elle n’ait été annexée à l’acte de vente (CA Paris, 22 oct. 1997, n° 96-13339). A défaut, le nouveau copropriétaire est en droit d’exiger l’application de l’ancienne grille de répartition des charges (CA Paris, 11 févr. 2000, n° 1999/19630). La nouvelle grille, telle que décidée par l’assemblée générale, ne prend effet que pour l’avenir (Cass. 3e civ., 11 juill. 2001, n° 99-19.089).
