Tiers par rapport au syndicat, le principal interlocuteur du locataire est son bailleur, lequel doit ensuite se rapprocher du syndic, le cas échéant. Néanmoins, la question se pose lorsque le preneur subit des désordres ayant pour origine une partie commune de l’immeuble.
S’il en ressort un préjudice pour le locataire, le bailleur peut-il voir sa responsabilité engagée ?
Tout dépendra s’il a pris toutes les mesures nécessaires en vue de faire cesser les troubles constatés.
La place du locataire au sein de la copropriété.-
Dans la mesure où il n’existe aucun lien de droit entre le syndicat des copropriétaires et le locataire, le bailleur est seul à pouvoir, en sa qualité de copropriétaire, invoquer les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 20 juill. 1988, n° 87-11.478). En conséquence, le locataire ne peut, par exemple, bénéficier du régime de l’article 25 b concernant la réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, seul le bailleur pouvant effectuer cette demande (Cass. 3e civ., 16 juin 1993, n° 91-14.267).
En parallèle, le locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété. Cet état de droit est notamment fondé sur les dispositions de l’article 13 de la loi du 10juillet 1965, prévoyant l’opposabilité du règlement de copropriété et de ses actes modificatifs aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires à compter de leur publication au fichier immobilier. Une solution reprise par la jurisprudence, assimilant ainsi le locataire à un ayant-cause à titre particulier (voir par exemple Cass. 3e civ., 14 avr. 2010, n° 09-13.315). Néanmoins, certaines décisions vont fonder l’opposabilité du règlement sur l’impossibilité pour le copropriétaire bailleur de transmettre plus de droits qu’il n’en détient lui-même (Cass. 3e civ., 28 février 2001, n° 99-15.226).
La responsabilité du syndicat des copropriétaires.-
Conformément à l’article 14 de la loi du 10juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. De fait, tout locataire dispose d’un recours à l’encontre du syndicat dès lors qu’il subit un trouble de jouissance (Cass. 3e civ., 28 nov. 1978, n° 77-12.972). De même, a été jugée recevable l’action du locataire en responsabilité du syndicat à la suite d’une décision de l’assemblée générale de révoquer une tolérance permettant l’utilisation d’une terrasse, dans le cadre d’une activité autorisée par le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-18.576). Pour autant, dans ces affaires, le syndicat était la partie mise en cause. A l’inverse, un recours effectué contre le bailleur aurait-il été jugé recevable ? Rien n’est moins sûr.
Le bailleur, un tiers par rapport au syndicat.-
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du contrat. Néanmoins, il ressort de l’article 1725 du Code civil que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sauf à celui-ci de les poursuivre en son nom personnel. Par conséquent, en cas de troubles ayant pour origine une partie commune, peut-on considérer le syndicat des copropriétaires comme un tiers vis-à-vis du bailleur ? La jurisprudence répond ici par l’affirmative.
Il a ainsi été jugé, dans une affaire où des infiltrations subies par le locataire avaient pour origine une fissuration d’éléments communs, que «le syndicat est un tiers au contrat de bail conclu entre les époux C. et Mme F. et que les bailleurs sont dès lors bien fondés à opposer l’exonération prévue par l’article 1725 du code civil» (CA Riom, 20 fév. 2012, n° 11/00469). Pour autant, le statut de tiers du syndicat n’exonère pas le bailleur de toute responsabilité, loin de là. En effet, celui-ci demeure tenu de prendre toutes les dispositions nécessaires pour faire cesser le trouble. La Cour de cassation est claire sur ce point : «Mais attendu qu’ayant relevé que les désordres à l’origine des préjudices dont le preneur demandait réparation affectaient des parties communes de l’immeuble et retenu exactement que chaque bailleur, pris individuellement, ne peut en être tenu responsable sauf à se voir reprocher de ne pas avoir procédé à toutes les diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires y mette fin, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.» (Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 17-22.758). Il appartient donc au bailleur de se rapprocher du syndic de l’immeuble afin de l’informer des désordres subis par le locataire, voire de demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Faute d’entreprendre les démarches nécessaires, sa responsabilité pourra être engagée. Dans un arrêt récent, la cour d’appel de Paris a ainsi condamné un bailleur qui ne justifiait d’aucun acte positif en vue de faire cesser le trouble de jouissance subi par son locataire, le délai de trois ans pour la réalisation des travaux nécessaires étant apparu comme excessif pour les magistrats. Aussi, selon la cour d’appel, «par son absence de diligences auprès du syndicat des copropriétaires pour faire accélérer la réalisation des travaux, [le bailleur] a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée vis à vis de sa locataire» (CA Paris, 23 janv. 2025, n° 23/06802). De fait, le bailleur dont le locataire subit un trouble de jouissance ayant pour origine une partie commune ne peut s‘exonérer de sa responsabilité au seul motif que le syndicat est un tiers : il doit entreprendre toutes les démarches nécessaires en vue de remédier à la situation.
