Parmi les principales mesures de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 figure l’institution d’un emprunt collectif à souscription obligatoire. Autrement dit, tous les copropriétaires sont tenus d’y participer dès lors que l’emprunt est voté en assemblée générale ; ceux qui s’y refusent devront alors s’acquitter de l’intégralité de leur quote-part dans les six mois qui suivent la notification du procès-verbal. Toutefois, pour être opérationnel, ce dispositif nécessitait la publication de plusieurs décrets.
C’est désormais chose faite.
Les informations réclamées par l’établissement préteur au syndic.-
Conformément à l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu de fournir à l’établissement prêteur, sur demande se part, «les informations relatives au syndicat des copropriétaires nécessaires, suffisantes et proportionnées pour apprécier la capacité du syndicat à remplir ses obligations».
Le décret n° 2025-499 du 6 juin 2025 (JO du 7 juin) est venu définir les informations en question, à savoir :
- le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs actes modificatifs s’ils ont été publiés ;
- la fiche synthétique de la copropriété, à jour à la date de dépôt de la demande de prêt ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et les annexes comptables correspondantes à l’exception des listes individualisées et nominatives pointant la position individuelle de chaque copropriétaire vis-à-vis du syndicat ;
- le cas échéant, l’attestation d’assurance de dommages couvrant les parties communes de l’immeuble pour l’année en cours ;
- le montant des sommes présentes sur le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat ;
- le montant de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs, le taux des impayés de charges et les informations non nominatives suivantes : le nombre de copropriétaires en situation d’impayés, le montant des impayés de chaque copropriétaire et l’ancienneté de chaque situation d’impayés ;
- le montant des sommes disponibles sur le compte bancaire dédié au fonds de travaux obligatoire :
- le programme des travaux envisagés et les devis associés ainsi que les modalités prévisionnelles de son financement ;
- les noms et prénoms complets ainsi que le lieu et la date de naissance de chaque copropriétaire personne physique, y compris les copropriétaires indivisaires, chaque copropriétaire étant tenu de fournir ces informations au syndic qui lui en fait la demande ;
- le cas échéant, les tableaux de remboursement des autres prêts collectifs souscrits par le syndicat, en cours de remboursement.
Durée de l’emprunt.-
La loi Habitat dégradé renvoyait à un décret la fixation de la durée maximale de l’emprunt collectif. Celle-ci est désormais codifiée à l’article R. 732-1 du Code de la construction et de l’habitation, créé par le décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025 (JO du 27 juillet), et ne peut excéder 25 ans, soit 300 mois. Une durée relativement longue qui permet ainsi de procéder à des emprunts importants ou à lisser leur montant dans le temps, rendant ainsi la dépense plus aisément supportable. Sur ce point, on rappellera que l’emprunt collectif a notamment pour objectif de permettre le financement des travaux de rénovation énergétique. A l’heure où l’enveloppe de MaPrimeRénov’ devient de plus en plus aléatoire, il est indispensable que les copropriétaires s’approprient les outils existants susceptibles de faciliter la réalisation de ces travaux.
Défaillance d’un copropriétaire et garantie du syndicat.-
Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt collectif et ce pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires (art. 26-12, L. du 10 juillet 1965). Le dispositif est similaire à celui existant concernant les emprunts du syndicat mais à souscription individuelle. L’article 38 du décret du 17 mars 1967 a ainsi dû être mis en conformité et a fait l’objet de quelques modifications.
Le constat de la défaillance du copropriétaire résulte d’une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de trente jours et adressée par le syndic à compter de la première échéance impayée de la contribution au remboursement de l’emprunt. Si ce délai est identique à celui prévu par l’ancien article 38, le décret du 25 juillet dernier innove quelque peu. Ainsi, la mise en demeure, qui peut de plein droit être effectuée par voie électronique, sauf demande expresse du copropriétaire à recevoir les différentes notifications par voie postale (cf. art. 42-1, L. du 10 juillet 1965), est adressée après l’expiration d’un délai de soixante jours après l’envoi d’une lettre de relance, cette dernière devant être envoyée au moins trente jours après la date d’exigibilité du paiement de l’échéance.
La procédure est donc la suivante : une fois la date d’exigibilité expirée, le syndic doit envoyer une lettre de relance en respectant un délai d’au moins trente jours. Une fois la relance effectuée, le copropriétaire débiteur dispose de soixante jours pour régulariser sa situation, faute de quoi le syndic pourra procéder à l’envoi de la mise en demeure. La défaillance du copropriétaire sera alors définitivement constatée au bout de trente jours.
Petite illustration.-
Soit une date d’exigibilité fixée au 1er avril. Si cette échéance n’est pas respectée le syndic peut procéder à une relance, laquelle ne pourra se faire qu’à partir du 2 mai. Notre syndic, soucieux de laisser un peu de temps au copropriétaire, effectue finalement la relance le 10 mai. Le délai de soixante jours expirera alors le 9 juillet. La mise en demeure pourra alors être envoyée à partir du 10 juillet. Si le syndic respecte cette date, alors la défaillance du copropriétaire sera constatée à partir du 10 août, le délai de trente jours expirant le 9. On rappellera qu’un délai de 30 jours ne correspond pas nécessairement à un délai d’un mois (un délai de 30 jours commençant le 28 février expirera le 30 mars tandis qu’un délai d’un mois expirera le 28 mars).
