Copropriété : L’information des occupants

par David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)
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copropriétéPendant longtemps, le législateur n’a entendu le concept de copropriété qu’au travers du droit de propriété et, de fait, introduit une différence de traitement selon le statut d’occupation des résidents. Considérés comme des tiers, les non-copropriétaires n’étaient pas expressément exclus, ils étaient justes invisibles. Une époque en partie révolue puisque plusieurs réformes sont intervenues afin précisément d’améliorer l’information de l’ensemble des habitants, qu’ils soient copropriétaires ou non.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 669 de juin 2021

L’organisation de l’assemblée générale

En vue de l’information des copropriétaires, le syndic est tenu d’indiquer, par voie d’affichage, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. A cette fin, les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 doivent être reproduites et l’affichage réalisé «dans un délai raisonnable» (D. 17 mars 1967, art. 9). Plusieurs questions se posent quant à la réalisation de cette formalité.

La première concerne les éventuelles sanctions applicables si le syndic ne procède pas à l’affichage requis. Sur ce point, les textes sont clairs : cette formalité n’est pas prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale. Une solution qui se comprend dans la mesure où une telle sanction serait disproportionnée au regard du manquement constaté.

Autre question, qu’entend-on par «délai raisonnable» ? Les juges statueront ici au cas par cas. Si l’on devait s’aventurer sur sa quantification, il faudrait alors prendre en compte les délais de convocation et d’acheminement des différents courriers, le temps nécessaire à la reprographie par le syndic des documents obligatoires… On pourrait ainsi estimer que ce délai raisonnable avoisinerait, à titre purement indicatif, les six semaines.

Enfin, cette obligation d’affichage doit-elle se faire pour toutes les assemblées générales ou uniquement pour celles appelées à statuer sur les comptes ? Lorsque la convocation est sollicitée par un ou plusieurs copropriétaires pour des questions ne concernant que leurs droits ou obligations, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions des demandeurs (L. 10 juillet 1965, art. 17-1 AA et D. 17 mars 1967, art. 10, al. 2). Autrement dit, il n’existe aucune possibilité pour un autre copropriétaire de solliciter l’inscription d’une résolution supplémentaire. Si l’obligation d’affichage n’est pas expressément supprimée, son objet principal n’a cependant plus lieu d’être de sorte que l’on peut s’interroger sur son réel maintien. En revanche, dans le cas d’une assemblée générale «extraordinaire», rien ne s’oppose à ce que cet affichage ait lieu. Reste la question de l’urgence : ici, l’assemblée ne porte que sur la réalisation de travaux précis sans avoir à respecter le délai de convocation de vingt-et-un jours. L’affichage serait également sans objet ici d’autant que cette formalité se conjuguerait mal avec la nécessité d’agir avec rapidité.

 

L’information des décisions prises par l’assemblée générale

C’est la loi SRU du 13 décembre 2000 qui a instauré, la première, une obligation d’information des occupants sur les décisions prises par l’assemblée générale. Celle-ci ne visait que les décisions relatives à l’entretien de l’immeuble et aux travaux (L. 23 décembre 1986, art. 44). Cette obligation n’étant pas ou très peu respectée dans les faits, le législateur est intervenu à nouveau, via la loi ALUR et en renvoyant à un décret d’application les modalités de mise en œuvre de cette obligation d‘information (L. 10 juillet 1965, art. 18, et D. n° 2015-1681, 15 décembre 2015).

Ainsi, dans les trois mois qui suivent la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, le syndic doit assurer l’information des occupants de chaque immeuble des décisions prises susceptibles d’avoir des conséquences sur les conditions d’occupation de l’immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

les décisions relatives à la maintenance et à l’entretien de l’immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;

les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires.

Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, le syndic doit alors procéder à l’anonymisation de leur contenu (D. n° 2015-1681, 15 décembre 2015).

Toutefois, ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l’assemblée générale concernant :

une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ;

les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.

La décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d’immeubles ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier n’ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.

Cette information est réalisée par un document affiché pendant un mois à l’emplacement prévu à cet effet s’il en existe un ou, à défaut, déposé dans chacune des boîtes aux lettres ou remis selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété pour la remise des courriers.

Il n’est prévu aucune sanction en cas de non-respect de cette formalité. Par ailleurs, au regard de la généralité des termes employés (il est fait référence à «chaque assemblée générale»), on peut en déduire que cet affichage doit se faire indépendamment de la nature de l’assemblée (assemblée annuelle, convoquée en raison de l’urgence, «extraordinaire» ou uniquement sur demande de quelques copropriétaires pour leurs droits et obligations…).