[N°630] - Révision et modification des tantièmes de charges

par David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)
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La grille de répartition des charges est régulièrement source de litiges : non-conformité (prétendue ou avérée) aux principes institués par la loi, erreur matérielle… Ces situations ont l’inconvénient, outre de pénaliser financièrement un ou plusieurs de copropriétaires, de créer des tensions au sein même de la copropriété, inspirant parfois, et ce en toute illégalité, des comportements de mauvais payeurs. Une situation résultant de la difficulté de modifier les tantièmes de charges.

La modification de la répartition des charges par l’assemblée générale

La répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires (art. 11, al. 1er, loi du 10 juillet 1965), objectif extrêmement difficile à atteindre et rendant bien souvent illusoire toute tentative de modification. Des exceptions existent cependant.
Ainsi, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale à une majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges qui en résulte peut alors être décidée par l’assemblée générale statuant à cette même majorité (art. 11, al. 2). Le législateur a donc introduit un tempérament au principe de l’unanimité. Il conviendra donc de libeller deux résolutions distinctes, la première relative aux travaux ou aux actes d’acquisition ou de disposition, la seconde concernant la modification de la grille de répartition des charges.
Toutefois, on peut être surpris par l’emploi du terme «peut», laissant ainsi supposer l’absence d’obligation pour l’assemblée générale de procéder à une telle modification, ce qui paraît difficilement envisageable. Dans un souci de sécurité juridique, nous ne pouvons que conseiller fortement de mettre en conformité la grille de répartition et de la modifier lorsque cela est nécessaire.
Autre exception au principe d’unanimité : en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges, si elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, est alors soumise à l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 (art. 11, al. 3).
A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans ces conditions, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble afin de faire procéder à une nouvelle répartition (art. 11, al. 4).
En cas de changement d’usage d’une partie privative (appartement transformé en local professionnel par exemple), la modification de la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs est alors votée à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 (art. 25e loi du 10 juillet 1965). Ce cas vise le changement d’usage d’une partie privative, mais la jurisprudence semble ne pas être totalement fixée sur la façon dont ce changement doit être acté. Ainsi, a-t-il été jugé que l’article 25e était applicable alors même que le nouvel usage du lot en question était prévu par le règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 1er octobre 2014) alors qu’à l’inverse, cette procédure a été écartée lorsqu’un copropriétaire ne faisait qu’user de son lot conformément aux dispositions du règlement (CA Paris, 12 janvier 2006). A noter que la modification de la répartition ne concerne que les charges spéciales et non les charges générales. Par ailleurs, contrairement aux autres cas, il n’est pas expressément prévu ici de saisine du juge en cas de refus de l’assemblée générale de procéder à la modification des tantièmes.


L’action en révision de la répartition des charges

Chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux principes édictés à l’article 10 de la loi (art. 12, loi du 10 juillet 1965).
Cette action peut être introduite, soit dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, soit dans le délai de 2 ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot en question, intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Il s’agit de délais indépendants l’un de l’autre. Ils sont également préfix et ne peuvent donc faire l’objet d’aucune suspension ou interruption (Cass. 3civ., 2 juin 1981).


L’action en «nullité» de la répartition des charges

Contrairement à l’action en révision qui vise à faire réparer une erreur ayant abouti à une répartition déséquilibrée des charges, l’action en nullité tend à déclarer illicites certaines clauses du règlement de copropriété contraires aux principes de répartition des charges visés à l’article 10 de la loi. La Cour de cassation a ainsi rejeté une action en nullité dans une affaire où il existait une inversion de la répartition des tantièmes entre deux lots dès lors qu’il n’était pas démontré que la répartition issue de cette erreur était contraire aux critères légaux relatifs à la détermination des charges (Cass. 3e civ., 30 juin 1998).
Contrairement à l’action en révision qui est encadrée dans un certain délai, l’action en nullité peut être réalisée à tout moment puisqu’il s’agit de faire déclarer non-écrite une clause du règlement de copropriété, quand bien même la disposition litigieuse résulterait d’une résolution de l’assemblée générale (CA Paris, 12 janvier 2006).


La nouvelle grille de répartition des charges

Lorsque l’action en révision ou en nullité aboutit, le juge procède alors à une nouvelle répartition des charges. La principale question concerne alors le caractère rétroactif ou non de cette grille. Si l’on a pu noter une certaine hésitation jurisprudentielle en ce domaine, un arrêt de la Cour de cassation en date du 10 juillet 2013 pose clairement le principe de non rétroactivité de la nouvelle grille de répartition des charges, celle-ci ne valant que
pour l’avenir.