Copropriété : Rénovation énergétique : Sort du copropriétaire-bailleur en l'absence de travaux collectifs

par YS
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(Quest. n° 04077, rép. JO Sénat 2 mars 2023, p. 1615 ; à propos du copropriétaire-bailleur, lire le point de droit, p. 11).

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 687 d'avril 2023

L’amélioration de la performance énergétique d’un logement en copropriété nécessite bien souvent des travaux relevant de la copropriété et non du propriétaire lui-même. Or, nombre de propriétaires font face à des difficultés pour obtenir de la copropriété de réaliser ces travaux. L’impossibilité de réaliser ces travaux est extrêmement préjudiciable pour le propriétaire-bailleur qui, depuis le 24 août 2022, ne peut plus augmenter les loyers des logements classés F ou G et qui, dès 2023, devra retirer son bien de la location avec l’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Entre outre, même s’il y un accord, les processus de décision qui peuvent être longs et parfois complexes ne permettront pas forcément aux propriétaires-bailleurs d’être en conformité avec les échéances prévues par le cadre légal.

Si la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience, a prévu que le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal à un propriétaire qui ne respecterait pas cette obligation du fait de travaux non réalisés au niveau de la copropriété, malgré ses demandes, les autres sanctions prévues à l’égard du propriétaire restent toujours applicables (comme la réduction ou la suspension du loyer). Dès lors comment éviter que le propriétaire-bailleur puisse être sanctionné alors qu’il a fait, en vain, toutes les diligences en vue d’obtenir la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires ?

En guise de réponse, le ministre a rappelé la genèse des obligations pesant sur les copropriétaires bailleurs : loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 qui a introduit la performance énergétique parmi les critères de décence du logement ; décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 qui interdit, à compter du 1er janvier 2023, la location les logements indécents (consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2 par mètre carré de surface habitable et par an : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 qui interdit progressivement à location des logements classés G, puis F et enfin E , et qui interdit l’augmentation du loyer des logements classés F et G lors du renouvellement du bail ou de la remise en location.

Puis le ministre a appelé les dispositions favorables à enclencher la rénovation énergétique des immeubles : règles de majorité de vote assouplies ; mise en place du plan pluriannuel de travaux (PPT), et du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ; accompagnement à travers le service public France Rénov’. Cet accompagnement est essentiel à la mobilisation des aides : certificats d’économie d’énergie, dispositif de déficit foncier, dispositif Loc’avantages et aides MaPrimeRénov.

Mais la réponse des pouvoirs publics sera sans doute plus précise à la suite de la phase de réflexions annoncée par le ministre à la fin de son propos. «Les travaux [des pouvoirs publics] se poursuivent dans le cadre notamment de la planification écologique pour identifier et lever les freins qui subsistent, pour continuer d’amplifier la dynamique».