[N°654] - Sûretés Privilèges spéciaux Loi Pacte.

par YS
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 12/11/2019 page : 9982)

Question de Patrick Hetzel au ministre de l’économie et des finances sur les conséquences de l’article 16 de la loi Pacte. Cet article autorise le gouvernement à prendre une ordonnance visant à réformer le droit des sûretés et des privilèges spéciaux. Cette disposition a été adoptée en dehors de toute concertation avec les copropriétaires. La suppression de la garantie offerte par le privilège consenti au syndicat des copropriétaires, pénaliserait gravement le bon fonctionnement des copropriétés, surtout les plus fragiles. (…). Aussi, il souhaiterait savoir si les dispositions qui seront prises par voie d’ordonnance dans le cadre de l’autorisation donnée par la loi Pacte ne conduiront pas à la suppression de ce privilège.


L’article 60 de la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et à la transformation des entreprises, habilite le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance aux fins de réformer le droit des sûretés. Parmi les mesures envisagées pour mener cette réforme, figure le remplacement des privilèges immobiliers spéciaux soumis à publicité par des hypothèques légales. L’article 2374 du Code civil énumère neuf privilèges spéciaux immobiliers parmi lesquels figurent le privilège du vendeur, celui du prêteur de denier, des cohéritiers sur un immeuble dépendant de la succession pour garantie des partages faits entre eux et des soultes ou retours de lots, ou encore celui du syndicat des copropriétaires. Les privilèges spéciaux immobiliers, à l’exception de celui dont bénéficie le syndicat des copropriétaires, sont soumis au formalisme de la publicité foncière. Leur inscription au fichier immobilier leur permet de prendre rang de manière rétroactive au jour de l’évènement qui leur a donné naissance, à la différence des hypothèques légales qui ne prennent rang qu’au jour de leur inscription. Cette prise de rang rétroactive, qui est la seule différence entre les privilèges spéciaux immobiliers et les hypothèques légales, a pour effet de les rendre occultes aux autres créanciers qui ne peuvent les anticiper et se trompent sur la priorité de leur propre créance. Ce caractère occulte des privilèges spéciaux immobiliers ne sécurise donc pas le marché des transactions immobilières et leur financement. Le gouvernement envisage, par conséquent, de supprimer la rétroactivité des privilèges spéciaux immobiliers dès lors qu’ils sont soumis à publicité afin d’améliorer la prévisibilité des garanties financières.

Toutefois, ce projet de réforme ne concerne pas le privilège spécial immobilier qui bénéficie au syndicat des copropriétaires, celui-ci n’étant pas soumis à publicité. Il est, par conséquent, expressément exclu du domaine de l’habilitation. Les craintes évoquées dans la question ne sont donc pas fondées.