Copropriété : L’état descriptif de division

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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En matière foncière, l’identification des biens relève du cadastre et la publicité des actes relève des services de la publicité foncière, anciennement appelés conservation des hypothèques. 

Le service du cadastre est chargé de décrire et d’évaluer chaque immeuble, de lui attribuer une référence cadastrale, d’identifier le propriétaire et de dresser et tenir à jour le plan cadastral.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 681 de septembre 2022

Le service de la publicité foncière est chargé de tenir, pour chaque commune, un fichier immobilier sur lequel sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire et par immeuble, des extraits des documents publiés. Le fichier immobilier présente une situation juridique actualisée des immeubles.

Cadastre et publicité foncière sont liés et aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

S’agissant d’un immeuble en copropriété, l’identification par les seules références cadastrales du bien ne suffit pas. Il est nécessaire d’établir un état descriptif de division afin de décrire chaque fraction de l’immeuble sur laquelle pourront s’exercer des droits réels distincts.

L’état descriptif de division en copropriété peut être contenu dans un acte indépendant, mais il est souvent intégré dans le règlement de copropriété. Dans ce cas, il doit être clairement séparé afin d’éviter toute confusion entre ces deux documents qui relèvent de deux régimes juridiques distincts et dont la portée et les conditions de leur modification sont totalement différentes.

Chaque fraction d’immeuble ainsi créée sera identifiée sous la forme d’un lot numéroté.

Le principe de base de la numérotation des lots, que ce soit au moment de l’établissement de l’état descriptif de division ou de sa modification, est l’unicité des numéros des lots.

Les lots font l’objet d’un numérotage continu dans une série unique à partir de l’unité. Lorsque l’immeuble est constitué par plusieurs bâtiments, les lots peuvent faire l’objet d’un numérotage dans des séries successives affectées à chacun d’eux à partir de nombres séparés par des intervalles suffisants.

Les numéros désignant les lots nouveaux sont pris à la suite des numéros existants. Le numérotage des lots ne doit en aucun cas reprendre des numéros déjà attribués.

L’état descriptif de division identifie les lots et partage la propriété des parties communes en quotes-parts de propriété. Il est indépendant du règlement de copropriété qui détermine la destination des parties tant privatives que communes et les conditions de leur jouissance, mais il a un rôle majeur dans la vie de l’immeuble.

C’est l’état descriptif de division qui fixe les voix de chaque copropriétaire en assemblée proportionnellement aux quotes-parts des parties communes.

L’état descriptif de division est un document autonome qui contient une description précise de la composition et de l’usage des différents lots. Sa portée juridique est souvent discutée mais son rôle est indéniable. Il permet l’identification des biens lors de la vente d’un lot existant ou en l’état futur d’achèvement. Il décrit l’étendue des biens de chaque copropriétaire et les mentions qu’il contient concourent souvent à la résolution de litiges relatifs à l’identification ou à la délimitation d’un lot.

C’est un document essentiel qu’il convient d’établir avec soin car il accompagnera l’immeuble en copropriété durant toute son existence.

Denis Brachet / ©Sebastien Dolidon / EdilaixDenis BrachetGéomètre-expert, président de la CNEC
©Sebastien Dolidon / Edilaix