Copropriété : L’annexe 2 : le compte de gestion général

par Alain Laux, Directeur d’une union de services
Affichages : 446

Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

L’annexe 2 du décret comptable n° 2005-240 du 14 mars 2005 est un «compte de résultats». S’intitulant général, son objet consiste à exposer toutes les charges réelles d’une périodicité comptable ainsi que les produits générés essentiellement par les provisions adressées aux copropriétaires pour les financer. Ce tableau à la présentation normalisée, se compose de deux parties : en haut, les charges pour opérations courantes (charges ordinaires), et en bas, les travaux.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 677 d'avril 2022

Pour la partie haute qui concerne les charges pour opérations courantes, on y trouve cinq colonnes servant à comparer les charges avec celles de l’exercice (N-2) nécessairement approuvé par une assemblée ; le budget de l’exercice clos à approuver N-1 ; les dépenses de l’année en N-1 à approuver ; le budget de l’exercice en cours N forcément voté par l’assemblée de l’exercice N-1 et enfin, le budget de l’exercice suivant N+1 à voter.

Ce tableau est important et permet, notamment, de vérifier si le budget a été respecté ou dépassé. Le résultat de l’exercice à approuver se dégage par la différence entre les charges de la colonne médiane de gauche et les produits de la colonne médiane de droite. S’il est positif, il s’agit d’un excédent reporté dans la partie gauche du tableau ; s’il est négatif, il s’agit d’une insuffisance reportée à droite. Le résultat est positif si les provisions constituées (ou les produits affectés) étaient supérieures aux charges à régler dans l’exercice comptable, et il est négatif si les provisions constituées étaient inférieures aux charges à régler dans l’exercice. 

Pour la partie basse qui concerne cette fois les travaux de l’article 14-2 de la loi ou les opérations exceptionnelles, comme pour la partie supérieure, les charges réelles sont à gauche et les produits générés par les provisions ayant servi à les financer, à droite. Dans cette partie basse, il ne peut évidemment pas y avoir un budget à voter, chaque nature de travaux devant être décidée au cas par cas par l’assemblée avec l’enveloppe budgétaire y afférente. Pour s’épargner tout litige au moment d’une vente, il est indispensable qu’une opération de travaux s’achève par un résultat positif dont l’éclatement par copropriétaire se retrouvera dans «l’état des débiteurs ou créditeurs» en accompagnement de l’annexe 1.

Toutes les charges contenues dans ce tableau, ordinaires en haut et travaux en bas, sont classées par «racine de compte» ; c’est-à-dire l’ensemble des dépenses ayant une classification comptable identique mais pas forcément la même répartition. Pour trouver le détail inhérent à leur répartition, il convient de se reporter à l’annexe 3 pour les charges ordinaires et à l’annexe 4 pour les travaux. Ces deux derniers documents explicitent, en effet, non seulement les charges avec l’énoncé de leur compte comptable, mais aussi la clef de répartition ayant été utilisée pour les ventiler.

Cette annexe 2 est utile pour repérer d’une année sur l’autre, l’évolution des charges et de comparer au budget précédemment adopté. Il facilite la détection des postes ayant manifestement augmenté et permet d’anticiper l’ajustement du budget en conséquence et donc de pallier les potentielles difficultés budgétaires… Concernant les travaux de la partie basse, il est simple de détecter l’éventuel dépassement par rapport au résultat reporté à droite, qui suppose une explication pour ne pas dire une justification motivée du gestionnaire.

Alain LauxAlain Laux, Directeur d’une union de services