[N°635] - Le projet de loi ELAN en conférence de consensus au Sénat

par YS
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Le projet de loi “évolution du logement et aménagement numérique” (ELAN) a fait l’objet d’une conférence de consensus au Sénat entre le 12 décembre 2017 et la fin janvier 2018. Le dépôt du projet de loi au Parlement est prévu au premier trimestre 2018. Cette conférence du consensus au Sénat a vocation «à rechercher les convergences possibles entre tous les acteurs du logement».

Les trois axes du projet ELAN
Le premier axe, intitulé «Construire mieux et moins cher» comprend les mesures suivantes : le développement des grandes opérations d’urbanisme ; la simplification des normes et des procédures d’urbanisme pour donner aux entreprises et aux acteurs les capacités d’inventer des solutions nouvelles, de construire plus, et plus vite ; la facilitation de  la  vente  de  terrains  en  zones   tendues  pour libérer du  foncier en créant  un abattement  fiscal sur les plus-values immobilières ; la simplification des procédures pour la transformation de bureaux en logements ; la dématérialisation des demandes de permis de construire pour les communes dont la population est supérieure à un seuil fixé par décret ; la lutte contre les recours abusifs ; la réforme du secteur HLM pour construire et rénover davantage.
Le deuxième axe, intitulé «Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale» comporte les mesures suivantes : la création d’un bail mobilité de 1 à 10 mois pour faciliter la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes ; une plus grande transparence dans l’attribution des logements sociaux et une plus grande mobilité dans le parc social ; une meilleure coordination des procédures de prévention des expulsions locatives avec celle de surendettement ; une accélération du  développement des observatoires de loyers pour offrir plus de transparence.
Le troisième et dernier axe, dénommé «Améliorer le cadre de vie» regroupe les projets suivants : renforcer la qualité de vie dans les quartiers en doublant le programme de renouvellement urbain (NPNRU) de 5 à 10 milliards d’euros ; des sanctions accrues pour les marchands de sommeil ;  de nouveaux outils pour rénover les centres villes dégradés des villes moyennes ; la création d’un bail numérique ; l’allègement des procédures pour le déploiement du très haut débit dans tous les territoires

Améliorer la gouvernance des copropriétés
Ce dernier axe relatif à l’amélioration du cadre de vie aborde le statut des immeubles en copropriété. Des mesures en faveur de l’amélioration de la gouvernance des copropriétés s’imposent «pour remédier au constat d’un relatif vieillissement de la loi du 10 juillet 1965 qui induit certaines rigidités et peut retarder la nécessaire rénovation énergétique des bâtiments».
Il s’agit «de revoir les règles de gouvernance des copropriétés selon deux axes principaux :
• le premier est de lever les blocages en adaptant les dispositions de la loi sur les copropriétés en fonction de la destination et de la taille de la copropriété.
• le second est d’adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété et celles relatives à la prise de décisions par le syndic [sic-ndlr]».

Pour une liberté organisationnelle
A l’occasion du débat instauré au Sénat, l’UNIS appelle à redonner de la souplesse organisationnelle aux copropriétés. Il s’agit de donner aux conseils syndicaux, selon leur taille, plus de responsabilités dans les prises de décisions, notamment celles qui s’inscrivent dans les budgets votés ou qui sont la stricte déclinaison de dispositions légales : pourquoi faudrait-il que des dispositions légales soient soumises à nouveau à l’arbitrage des assemblées générales si le législateur les a jugées obligatoires ? Ainsi, en va-t-il d’audits rendus obligatoires ou de la mise en place de fonds de travaux.
L’UNIS milite pour un pouvoir participatif en mettant un terme au blocage de fonctionnement résultant du pouvoir de nuisance des absents non représentés aux assemblées générales. Les décisions majoritaires prises par les copropriétaires, présents ou représentés, qui participent à la vie de leur collectivité, devraient emporter décision définitive. A ce titre, le vote électronique en assemblée générale ne pourrait-il pas être juridiquement organisé ?

Simplifier la vente de lots
Parmi les mesures pratiques pour simplifier la vente de lots, la FNAIM plaide pour une meilleure clarté dans la désignation des documents et des informations financières que le vendeur d’un lot doit remettre à son acquéreur (art. L. 721-2 du CCH). Il pourrait être précisé que le «montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente»  se trouve dans le document intitulé “Décompte charges“ ou “Etat des charges“ ; que les «sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur» sont rappelées sur le dernier appel de charges envoyé par le syndic ; que «l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs» se trouve dans le document comptable intitulé «Annexe 1» établie par le syndic.
En outre, la FNAIM déplore que les syndics professionnels n’aient pas accès à toutes les données du registre des copropriétés, «pour en partager l’analyse avec les pouvoirs publics». Enfin, la FNAIM plaide en faveur de la suppression donnée aux offices d’HLM, même partiellement, d’être «syndic de copropriété et administrateurs de biens d’immeubles d’habitations qui n’ont été ni construits, ni acquis par elles».

Règles spécifiques pour les petites copropriétés
L’AFOC (Force ouvrière consommateurs) s’interroge sur le bien fondé et la pertinence d’une modification de la gouvernance selon la taille de la copropriété (conduisant potentiellement à l’instauration d’un conseil d’administration pour prendre les décisions jusqu’alors examinées en assemblée générale). Afin de solutionner la problématique du “présentéisme” [absentéisme –sic-  ndlr], l’AFOC propose, en parallèle à la convocation à l’assemblée générale annuelle, la mise en place d’un vote par correspondance ou électronique pour les résolutions soumises aux votes.
L’association de consommateurs préconise la mise en place d’un statut et de règles spécifiques pour les petites copropriétés, notamment concernant les règles comptables.
L’AFOC relève que pour éviter la lente dégradation des copropriétés et procéder aux rénovations énergétiques, il est nécessaire de restaurer la relation de confiance entre syndics professionnels et copropriétaires.

Un observatoire local des copropriétés
L’ARC (Association des responsables de copropriété) qui se mobilise en faveur du redressement des copropriétés en difficulté, interpelle les pouvoirs publics pour la mise en place d’un observatoire local des copropriétés à destination des collectivités territoriales.
L’ARC rappelle à ce titre qu’elle a développé pour certaines collectivités territoriales des observatoires permettant aussi bien à la collectivité qu’au conseil syndical de vérifier si le budget de fonctionnement est cohérent avec la moyenne des autres immeubles implantés sur le territoire.

En savoir plus
L’avant-projet de loi et les contributions des acteurs du logement en France sont à lire sur http://conferenceconsensuslogement.senat.fr/6/