[N°642] - Petites copropriétés Comptabilité Règles.

par YS
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 11/09/2018 page : 8106)

Philippe Chalumeau interroge le ministre de la cohésion des territoires sur les nouvelles règles comptables pour les copropriétés. (…) La complexité du dispositif peut décourager les vocations des bénévoles et décider les copropriétaires à opter pour un syndic professionnel. Ainsi, il l’interroge sur la position du gouvernement afin d’alléger ces nouvelles contraintes pour les petites copropriétés.


Une réglementation comptable spécifique à la copropriété a été mise en place afin de favoriser la transparence dans la gestion des immeubles en copropriété et d’améliorer l’information des copropriétaires, alors que la comptabilité domestique appliquée par certains syndics jusqu’à la loi du 13 décembre 2000 (dite loi SRU) permettait uniquement de connaître la situation de trésorerie en fin d’exercice, sans anticipation possible des dépenses susceptibles d’affecter les exercices à venir. Ces règles comptables ne sont pas établies sur le modèle du Plan Comptable Général des entreprises (cf. articles 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et 8 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires). Afin de tenir compte de la complexité de la comptabilité d’engagement pour les petites copropriétés, l’article 14-3 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà une possibilité de déroger à l’obligation de tenir une comptabilité en partie double à l’égard des syndicats de copropriétaires comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €. Leurs engagements peuvent ainsi être constatés en fin d’exercice. Par ailleurs, plusieurs dispositions permettent aux copropriétaires de connaître la situation financière de leur copropriété et de vérifier la sincérité des comptes établis par le syndic. Ainsi, les copropriétaires reçoivent notification en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’état financier du syndicat, ainsi que de son compte de gestion général, avec un comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. De même, l’article 8 du décret du 14 mars 2005 prévoit que les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de «documents de synthèse» présentés aux copropriétaires, comprenant obligatoirement l’état financier, le compte de gestion général du syndicat, l’état des travaux hors budget prévisionnel et des opérations exceptionnelles votés et non clôturés en fin d’exercice (sous forme de tableaux).  Enfin, pour permettre à chaque copropriétaire de vérifier précisément ce qui lui est réclamé, les comptes font l’objet d’une double présentation par nature de charges et en fonction des clés de répartition prévues par le règlement de copropriété, selon les quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges (annexes 2 à 4 et article 8 du décret du 14 mars 2005). Toutefois, conscient des difficultés de compréhension des copropriétaires, le gouvernement mène actuellement une réflexion générale avec l’ensemble des acteurs du secteur pour permettre une clarification et une simplification des règles et documents comptables et prévoir, le cas échéant, des adaptations plus importantes s’agissant des petites copropriétés, en tenant compte des problèmes rencontrés par certains syndics non professionnels, coopératifs ou bénévoles.