Des trois critères définis à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’application obligatoire pour le calcul des charges d’entretien des parties communes, celui de la situation apparaît comme le plus subtil.
La consistance est une appréciation de la qualité intrinsèque de chaque lot au regard de ses caractéristiques physiques. La superficie est quant à elle issue d’une mesure qui ne prête pas à interprétation. La situation nécessite une approche plus fine car elle doit permettre de définir l’impact sur la valeur relative d’éléments internes, l’étage ou la présence d’un ascenseur par exemple, mais aussi externes comme la qualité d’une vue.
Il ne s’agit pas de prendre en compte la situation de l’immeuble comme cela est le cas de la valeur vénale, car elle est commune à tous les lots et son impact sera neutre dans la détermination de la valeur relative. Seule compte donc la situation du lot dans l’immeuble.
Les composantes du critère de la situation sont des facteurs liés à l’étage, à l’exposition des pièces de vie, à l’emplacement du lot dans l’immeuble qui commandera la qualité de la vue, mais aussi le calme procuré par cette localisation, et enfin par la présence d’un ascenseur. Nous pourrions aussi citer l’accessibilité du lot. Est-il desservi par une large cage d’escalier facile d’accès ou au contraire par un petit escalier de service aux marches inconfortables au fond d’un dédale de couloirs ? …
Toutes ces composantes seront analysées par le praticien qui pourra moduler les coefficients de la situation afin de tenir compte des avantages procurés à certains lots ou au contraire, des inconvénients subis.
Les différents coefficients majorants ou minorants seront appliqués à la superficie. Ils devront traduire de manière arithmétique le confort apporté par un lot situé au quatrième étage sur jardin par rapport à un autre lot, de superficie identique, qui sera localisé au rez-de-chaussée sur une courette.
L’obligation faite depuis le 1er janvier 2003 pour les règlements de copropriété publiés de décrire les critères de calcul retenus dans la détermination des quotes-parts des parties communes et des charges oblige le rédacteur à être précis sans toutefois qu’il ne doive tomber dans la justification. Il reste une part d’appréciation qui relève de la seule sensibilité du praticien. Cette subjectivité est réelle, mais elle est maîtrisée et encadrée par une pratique qui a su fixer des fourchettes de coefficients couramment admis.
Se pose alors la question du caractère définitif des quotes-parts ainsi calculées si les conditions initiales qui ont fixé les coefficients de la situation venaient à être modifiées. Quid d’un immeuble sans ascenseur au sein duquel les copropriétaires en décideraient l’installation ? Les tantièmes de propriété étant intangibles, ils ne seront pas modifiés. Mais qu’en serait-il des quotités de charges ? La pratique est partagée et le débat juridique ne semble pas encore tranché.
Le critère de la situation est celui des trois qui se rapproche le plus des éléments constitutifs de la valeur vénale. Mais, la valeur relative n’est pas la valeur vénale. Dit autrement, une quote-part n’est pas un prix.
