La loi du 10 juillet 1965 repose sur plusieurs piliers voulus intangibles par le législateur. Au nombre de ceux-ci se trouve la notion de valeur relative de la partie privative du lot qui est utilisée pour la détermination des charges d’entretien des parties communes. À l’instar des autres notions impératives de l’immeuble en copropriété telles la destination de l’immeuble ou la consistance du lot, la valeur relative est visée au détour d’un article, mais n’est pas rigoureusement définie. Elle renvoie juste aux trois critères, eux-mêmes tout aussi abstraits, de la consistance, de la situation et de la superficie de la partie privative du lot.
Faute d’une définition précise, il est toutefois possible de deviner ce que recouvre cette notion.
Tout d’abord, la valeur relative est celle de la partie privative de chaque lot. Elle ne porte donc pas sur la qualité ou l’importance des parties communes, ni sur celles de l’immeuble ou de sa destination, ni de son environnement. Seules seront prises en compte les caractéristiques propres à chaque lot.
Ensuite, pardonnez ce truisme, «la valeur relative est, relative», c’est-à-dire qu’elle est fixée non pas de manière absolue ou prédéterminée, mais par comparaison avec les valeurs des autres parties privatives. Il s’agit donc de l’évaluation et du classement des qualités intrinsèques de chaque partie privative qui seront confrontées à toutes celles formant la copropriété.
Autre truisme, la «valeur relative est une valeur», c’est-à-dire le résultat d’un calcul qui repose uniquement sur trois critères qui permettent de la quantifier et d’en déduire les valeurs arithmétiques qui seront portées au règlement de copropriété.
La valeur relative est indépendante de l’usage qui est fait du lot. Même si certains auteurs le regrettent et avancent pour ce faire de solides arguments, le texte interdit de prendre en compte l’usage du lot dans le calcul des charges d’entretien des parties communes.
Enfin, du fait du caractère intangible des charges dont elle découle, la valeur relative est fixée définitivement et ne pourra pas être modifiée autrement que judiciairement ou en cas de travaux affectant un de ses trois critères. Encore que dans ce dernier cas, la faculté qui est donnée de modifier les charges découle de l’autorisation d’effectuer les travaux.
Notion unique et impérative de la détermination des charges d’entretien des parties communes, la valeur relative est exclusive car propre à chaque lot, ignorante de l’immeuble, de sa destination et de son environnement, intangible car fixée définitivement dès la division et indépendante de l’usage qui sera fait du lot.
Saluons ici la sagesse du législateur qui a su, avec une rare économie de mots, élaborer un concept aussi fondamental mais qui laisse le soin au praticien de se l’approprier et de faire en sorte que chaque immeuble puisse disposer d’une répartition des charges qui soit le reflet des qualités propres des lots qui le composent.
