Il faut attendre le tournant du vingtième siècle pour que le législateur s’empare à nouveau de la copropriété.
Depuis la promulgation du Code civil et de son article 664 qui constitue la première tentative de réguler l’habitat collectif, le monde a bien changé. La révolution industrielle a déplacé le centre de de la création de richesse des campagnes vers les villes qui se sont agrandies et métamorphosées pour accueillir une nouvelle population toujours plus importante. Des classes moyennes émergent et apparaissent de nouveaux besoins de confort et de salubrité. Des techniques permettent l’édification d’immeubles toujours plus grands et plus modernes.
Les dispositions très sommaires du Code civil ne permettent plus d’assurer le bon entretien et le bon fonctionnement des bâtiments d’habitation.
C’est la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés en appartements, qui posera les bases de la copropriété moderne. De son titre, on devine la modestie du législateur et sa vocation à ne traiter que de l’habitat, et de sa longueur, 10 articles, on admire la concision. Pourtant, ce texte est très novateur et les concepts qu’il introduit demeurent : le statut de la copropriété est présumé.
La notion de parties communes apparaît, de même que les différents organes de la copropriété : le syndicat des copropriétaires, représentant légal de la collectivité et le syndic, chargé de le représenter. Le règlement de copropriété, document conventionnel pourvoyant à la bonne jouissance et à l’administration des parties communes qui, s’il est publié, devient opposable à tous les copropriétaires. L’assemblée des copropriétaires qui statue selon plusieurs niveaux de majorité dont le pouvoir est limité à la jouissance et à l’administration des parties communes. Des quantums de voix proportionnels aux droits détenus par chaque copropriétaire dans l’immeuble. Et, in fine, les modalités de la reconstruction de l’immeuble en cas de destruction, fixées par une décision majoritaire de l’assemblée.
Concernant les charges, le texte est très bref et ne vise que l’obligation pour les copropriétaires de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement à leurs droits détenus dans l’immeuble.
Malheureusement, ce texte souffrait de deux lacunes qui ont précipité sa fin. Son caractère facultatif d’abord, a fait que les anciennes conventions pouvant exister perduraient, ce qui en limitait sa portée. L’absence de dispositions relatives aux travaux ensuite, interdisait toute décision autre qu’unanime pour faire évoluer l’immeuble.
La loi du 28 juin 1938 est souvent présentée comme une «petite» loi sur la copropriété. Si elle n’a pas eu la durabilité de son aïeul, l’article 664, elle n’en a pas moins été fondatrice en imaginant tous les concepts qui formeront la copropriété de 1965.
