L’action en nullité d’une grille de répartition des charges peut être initiée au visa des dispositions relatives aux clauses réputées non écrites de l’article 43 de la loi de 1965. Dans cette hypothèse, il faut prouver le caractère non conforme de la grille contestée avec les règles impératives fixées par la loi. Cette démonstration ne doit pas se limiter à une simple comparaison entre les charges portées au règlement de copropriété et le nouveau calcul produit à l’appui de la demande. En effet, il ne s’agit pas de démontrer une erreur dans le calcul initial, qui relève de l’action en révision, mais bien le non-respect des critères de calculs imposés par la loi, ce qui, en présence d’un ancien règlement de copropriété muet sur le détail des critères retenus, n’est pas toujours aisé, ni même possible.
Le critère de calcul des charges particulières d’équipement est l’utilité objective apportée au lot. L’utilité étant indépendante de l’utilisation, le simple fait pour le propriétaire de ne pas utiliser l’équipement n’est pas de nature à rendre la grille non conforme, ni de l’affranchir de sa participation aux charges. Il s’agit donc de vérifier si l’équipement considéré présente bien une utilité objective pour tous les lots concernés.
L’utilité objective étant vérifiée, il faut ensuite en vérifier la proportionnalité. Est-ce que les plus grands lots participent plus que les plus petits ? Est-ce que les charges d’ascenseur progressent bien à mesure que l’on s’élève dans les étages ?
L’étude de la bonne application des critères de calcul des charges de chauffage est particulière car il existe plusieurs modes de répartition admis par la pratique et par les juridictions.
Il convient donc d’abord de se reporter au règlement de copropriété afin de savoir s’il impose un mode de calcul. Dans cette hypothèse, l’étude devra tenir compte du mode de répartition imposé par le règlement de copropriété sans pouvoir en changer. Toutefois, la logique de l’analyse reste identique, à savoir, recherche de la bonne application du critère de l’utilité aux lots desservis et contrôle de la proportionnalité des quanta avec leurs caractéristiques.
Pour les charges de chauffage, il est maintenant admis que l’utilité ne se limite pas au raccordement effectif du lot sur l’installation, mais comprend aussi, sous certaines conditions, la possibilité de s’y raccorder.
Dans la pratique, la vérification de la bonne application des critères de calcul des charges est difficile car la structure de l’immeuble peut être très hétérogène, les usages internes très différents et la documentation très pauvre, quand elle n’est pas inexistante. L’absence de mention des critères retenus dans le calcul est un obstacle souvent indépassable car il n’est pas possible de déterminer avec certitude comment ces charges ont été calculées au vu des seuls quanta. Ces études nécessitent donc souvent une intervention importante dans l’immeuble sans pour cela toujours aboutir à une conclusion formelle.
