Les charges représentent un poste important dans les budgets des copropriétaires qui seront attentifs à la bonne justification du quantum et de l’affectation de chaque dépense. Pour le législateur, les charges sont le moyen d’assurer le bon entretien et l’amélioration de l’immeuble de sorte que le bien commun ne soit pas déprécié. Les charges sont donc un outil de cohésion sociale et de valorisation patrimoniale.
Le législateur n’a consacré qu’un seul article de la loi pour définir les charges. Divisées en deux catégories, charges d’entretien et d’administration des parties communes et charges d’entretien des éléments d’équipements, leurs critères de calculs restent très succincts. Valeur relative pour les unes, utilité objective pour les autres.
C’est la pratique qui a établi les modalités du calcul des charges en traduisant ces deux concepts en formules arithmétiques et en fourchettes de coefficients couramment admis, et c’est la jurisprudence qui est venue préciser les contours, parfois flous, entre les deux catégories de charges.
Conçues comme le ciment de l’organisation collective de l’immeuble, le législateur a volontairement réduit les possibilités de modification des charges à deux cas : décision unanime des copropriétaires ou modification rendues nécessaires à la suite de travaux ou à d’actes d’acquisition ou de disposition.
Judiciairement, les actions sont aussi limitées. Il est prévu une action individuelle, l’action en révision, et une action collective, l’action en nullité.
L’action en révision est ponctuelle. Elle vise à rectifier une erreur de calcul du quantum de charges d’un lot donné.
Pour être recevable, l’action en révision doit être engagée dans un délai de cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot. Passé ces délais, l’action est frappée de forclusion et ne peut pas être reçue par les juridictions.
Le seuil de l’erreur est fixé à 25 %, en plus ou en moins à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de la loi. Dans les faits, cette action n’est que très rarement rencontrée. Les délais de forclusion très courts et le seuil de l’erreur très important rendent cette mesure peu efficace.
L’action en nullité est tout autre. Elle est engagée au visa des dispositions relatives aux clauses réputées non écrites et peut être engagée à tout moment. Dans cette hypothèse, il convient de prouver le caractère non conforme de la grille de charge contestée avec les règles impératives fixées par la loi. Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Les charges sont intangibles. Il importe donc que les choix qui seront opérés pour définir les critères de calculs des états de répartition des charges soient parfaitement adaptés à l’immeuble divisé car à défaut, ces charges ne pourront que très difficilement être corrigées et seront alors une source de contentieux.
