Marché de l'immobilier

L’Agence pour l’énergie (Ademe) et le journal le Moniteur ont présenté lors de la 6ème édition des Rencontres de la performance énergétique, qu’ils organisent chaque année, quelques exemples de rénovations réussies dans les copropriétés. Le lecteur pourra visionner ces témoignages sur le site : www.rpe2012.tv

(Contrat de Performance Énergétique) est de garantir une amélioration de l’efficacité énergétique, mesurée et vérifiée, dans la durée. L’économie d’énergie, garantie, facilite, pour la copropriété, la décision d’investir et permet l’obtention de concours de financement (cf. dossier “CPE et audits énergétiques : la course à l’efficacité“, Inf. rap. copr. n° 577, p. 25 et s.).
Le Fedene (fédération des services Énergie Environnement) vient de publier un mini-guide intitulé “Les éléments essentiels du contrat de performance énergétique aux bâtiments“. Avec concision, l’objet et le contenu d’un CPE sont présentés. Les étapes de la décision et de la réalisation d’un CPE (audit, diagnostic, mesures, …) sont rappelés. Enfin, sont mentionnés les modes contractuels à mettre en œuvre. Le Fedene réunit six syndicats professionnels (chauffage urbain, exploitation climatique, valorisation des déchets, …).
Document sur www.fedene.fr

L’association des responsables de copropriété (Arc) en collaboration avec Planète copropriété, propose un outil aux acteurs des copropriétés (conseils syndicaux, syndics bénévoles, syndics professionnels)  afin qu’ils s’approprient les problématiques et les enjeux de la rénovation énergétique de leur immeuble.
«Trop d’audits, même très bien faits, ne débouchent sur aucun travaux ou débouchent sur des travaux “évidents“ et rejoignent dans un placard, les études déjà faites, et souvent financées inutilement».
Préalablement à l’audit, cette phase dite du “Bilan initial de copropriété“ doit  «permettre au conseil syndical de réaliser lui-même le bilan de la situation de la copropriété (y compris financière) et des dynamiques qui sont les siennes. Ce bilan va aider le conseil et éclairer les auditeurs potentiels sur la situation : ce qui est impossible/possible ; les freins et les atouts ; les faiblesses et les forces ; les problèmes, les attentes, etc».
Cette phase de méthodologie a vocation à dynamiser le conseil syndical et ses membres, notamment en les consultant sur leurs attentes.
Dernier objectif de cette phase : «préparer l’audit en réunissant d‘emblée des documents, plans, factures, données relatives à la copropriété qui vont permettre que l‘audit soit moins coûteux».
Cette phase essentielle dans une prise de décision est décrite dans un guide intitulé “Bilan initial de copropriété“. Réalisé avec des bureaux d‘études thermiques et des architectes, ce document de 36 pages est téléchargeable gratuitement sur le site :
www.planetecopropriete.com

Lancé en 2012 par le Bipe, société d’études économiques et de conseils en stratégie, l’Observatoire prospectif de la rénovation énergétique dans les logements en copropriété (l’Orec) a réalisé deux enquêtes auprès de copropriétaires et de syndics. Sa conclusion est sans appel : «parmi les marchés dont le développement contribuera à l’atteinte des objectifs du Plan Bâtiment, celui de la rénovation énergétique des logements en copropriété (28% du parc des résidences principales) reste embryonnaire».  Selon le modèle la projection de l’Orec, «si les mesures publiques et l’offre des professionnels restent en l’état, le gain d’énergie dans les copropriétés sera de 15% entre 2010 et 2020, contre 38% fixés comme objectif du Plan Bâtiment pour l’ensemble du parc immobilier».
Les freins à la rénovation dans les copropriétés ont été identifiés : processus de décision collectif beaucoup plus complexe dans le parc collectif privé que dans le parc social ; manque d’intérêt des propriétaires-bailleurs ; défaut d’information des copropriétaires par les syndics ; enfin, le coût reste un obstacle majeur, d’autres travaux étant par ailleurs indispensables (mise en sécurité des ascenseurs, ravalements,…).

Paris toujours à la hausse
Selon l’indicateur avancé des prix de l’immobilier, issu des compromis de vente reçus par les notaires, le prix moyen de l’immobilier à Paris, devrait atteindre un sommet cet automne avec un prix de 8 580 € le m2.

Prix médian des appartements anciens au m2 au 2ème trimestre 2012. Évolution sur un an : du 1er avril 2012 au 30 juin 2012 / 1er avril 2011 au 30 juin 2011

_{Crédit Bases immobilières des Notaires de France}

La ville royale a vu son marché immobilier retrouver des niveaux de prix plus raisonnables, après les envolées observées en 2010 et 2011. Mais celui-ci reste bien plus vigoureux que sur le reste du département des Yvelines.

^{_{Notre-Dame à Versailles
Crédit : Mairie de Versailles - Office de Tourisme de Versailles}}

Forte hétérogénéité du marché, primo-accédants en difficulté et image dégradée. Les acheteurs de la grande ville du sud, sous le feu des projecteurs, font preuve d’attentisme. Exception faite de plusieurs quartiers qui restent dynamiques.

_{La Canebière - Crédit : ©Charliemoon}

Un arrêté du 27 août 2012 publié au journal officiel du 5 septembre, définit les modalités d’application du décret du 23 avril 2012 concernant l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage d’habitation (IRC n° 579, p. 6).
L’arrêté précise les cas pour lesquels il est techniquement impossible de mettre en application le décret du 23 avril 2012 relatif à la répartition de ces frais. Il définit également le seuil de consommation d’énergie à partir duquel l’immeuble collectif est soumis à la réglementation, ce seuil ayant été déterminé afin que l’application de la réglementation soit économiquement viable. Enfin, l’arrêté précise les dispositions d’application de la répartition des frais annuels de chauffage pour le propriétaire ou la copropriété de l’immeuble collectif.
Les immeubles pour lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur utilisée pour le chauffage de chaque local pris séparément sont notamment ceux pour lesquels : l’émission de chaleur se fait par dalle chauffante sans mesure possible par local ; l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs de chaleur montés en série (monotubes en série) ; l’installation de chauffage est constituée de systèmes de chauffage à air chaud ; l’installation de chauffage est équipée d’émetteurs fonctionnant à la vapeur ; l’installation de chauffage est équipée de batteries ou de tubes à ailettes, de convecteurs à eau chaude, ou de ventilo-convecteurs dès lors que chaque local ne dispose pas de boucle individuelle de chauffage.
Pour évaluer si l’immeuble est soumis à l’obligation d’individualiser les frais de chauffage, le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage de l’immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable. Cette valeur moyenne est à comparer au seuil de 150 kWh/m²SHAB/an. Si la moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années est supérieure à ce seuil, l’immeuble doit être équipé d’appareils de mesure.
Pour la répartition des frais annuels de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic procède au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an et envoie chaque année au propriétaire de chaque local, qui l’adresse ou le fait adresser à son tour à son (ses) locataire(s), le cas échéant, un relevé de la consommation d’énergie pour le chauffage du local. Sur ce relevé figureront en outre des «indicateurs de suivi de sa consommation». Il s’agit, a minima, de la consommation d’énergie pour le chauffage du local pour la même période de l’année précédente, si elle est disponible, et de la consommation d’énergie moyenne pour le chauffage de l’ensemble de l’immeuble. Cette période inclut a minima les mois de fonctionnement de l’installation de chauffage de l’immeuble. La moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années doit être affichée dans les parties communes de l’immeuble.
L’entrée en vigueur de l’arrêté est immédiate, avec un délai de cinq ans pour s’acquitter de l’obligation d’installer des appareils de mesure.
www.legifrance.gouv.fr

Lors de la conférence environnementale qui s’est tenue le 15 septembre, le président de la République a annoncé la mise en chantier de plusieurs de ses engagements de campagne. Parmi ces annonces, la rénovation énergétique des bâtiments est érigée comme une priorité de son quinquennat. L’objectif des pouvoirs publics est la rénovation d’un million de logements, neufs ou anciens. La part des logements anciens représenterait 600 000 logements. L’enveloppe financière pour une bonne isolation de ces logements anciens oscille entre 15 000 et 30 000 euros. Comme sources de financements, plusieurs mesures sont évoquées : doublement du plafond du livret A, doublement du crédit d’impôt “développement durable“ et commercialisation des quotas de CO2. Il s’agirait par un mécanisme de “tiers investissement“ de financer les travaux en se rémunérant dans la durée, sur les économies d’énergie réalisées.
Ces “tiers-payeurs“ ne sont pas désignés. Il pourrait s’agir soit d’organismes publics tels que la Banque public d’investissement, soit des investisseurs privés (organismes financiers ou fournisseurs d‘énergie). Si le mécanisme de financement est séduisant, les propriétaires voient leur confort thermique amélioré sans bourse délier, il se heurte à la faible rentabilité de ces investissements. Selon le journal Le Monde, en date du 19 septembre, les exemples de pays voisins, belge et allemand, démontrent que le recours à l’action publique, en faveur des particuliers, est indispensable pour mener une politique volontariste soit par le biais de garantie de prêt, soit par le biais de prêt sans intérêt ou à faible taux.
Pour rappel, le précédent gouvernement avait fixé l’objectif de rénovation à 400 000 logements par an, notamment grâce à l’éco-prêt à taux zéro ; seuls 100 000 l’avaient été chaque année. 

«Les propriétaires doivent se saisir des incitations fiscales en faveur de la réhabilitation thermique des logements». 

Entendu lors de la conférence de presse de l’Union de la propriété immobilière qui s’est tenue lors de son 101ème congrès. La politique visant aux économies d’énergie dans le logement pourrait-elle prendre un caractère obligatoire et non plus incitatif ?