Marché de l'immobilier

Le groupe de travail “financements innovants pour l’efficacité énergétique“, formé à la demande du président Philippe Pelletier, a présenté ses préconisations. En complément des dispositifs d’aides publiques existants (éco-PTZ, crédit d’impôt développement durable…), voici leurs cinq propositions :
• Faire émerger une «valeur verte» : cette émergence doit être soutenue par les pouvoirs publics par une définition légale et des mécanismes d’incitation attachés à cette définition ;
• Favoriser le développement du tiers-financement : le mécanisme du tiers-financement est aujourd’hui en phase d’expérimentation et son développement à grande échelle suppose un amorçage public rapide ;
• Créer une entité publique/privée pour le financement : la rénovation énergétique des bâtiments nécessite des capitaux à long terme et avec des taux bas. Cet outil est nécessaire pour orienter les capitaux vers la rénovation énergétique sans peser sur l’endettement public. «Ce fonds serait doté de 1 à 2 milliards € de capitaux propres par an pour lever 5 à 10 milliards € de capitaux par an», selon la lettre bimensuelle du Management immobilier. «Les travaux des particuliers seraient financés [grâce à ce fonds] contre un “loyer“ temporaire dont le montant serait inférieur ou égal aux économies d’énergie réalisées.» selon le journal Le Monde (28/02/2013) ;
• Imaginer de nouvelles recettes innovantes : dans un contexte économique contraint, le groupe de travail souligne ainsi le potentiel de création de valeur immobilière par division parcellaire ou par surélévation de bâtiment pour financer la rénovation énergétique ;
• Enfin, soutenir la formation et la création d’emplois : le groupe a exploré les voies du soutien aux entreprises. Deux mécanismes sont proposés : la création d’une avance remboursable pour la formation et la création d’emplois et la création d’un chèque-emploi «efficacité énergétique» accessible aux ménages pour soutenir le financement de la main d’œuvre des travaux de rénovation.
 

Le président du Plan bâtiment durable vient de lancer un groupe de travail en vue «d’analyser l’opportunité d’obligation de rénovation énergétique des bâtiments résidentiels». Compte-tenu des médiocres résultats de la politique d’incitation en faveur des économies d’énergie et de la réduction des gaz à effet de serre, il est donc clairement envisagé d’obliger les propriétaires à mener ces opérations de réhabilitation. Ce groupe de travail a pour mission d’examiner les expériences déjà mises en place en France et à l’étranger. Ainsi, ce groupe serait en mesure de préconiser les modalités concrètes de ces obligations et de préciser le rôle que pourraient avoir les collectivités locales. Une attention particulière sera portée aux ménages en situation de précarité énergétique. L’Association des responsables de copropriété (Arc) a, comme à son habitude, réagit promptement. Si l’association reconnaît la nécessité d’introduire la notion d’obligation, elle recommande le plus grand discernement en matière de travaux obligatoires, rappelant au passage l’expérience douloureuse pour nombreuses copropriétés, de l’application de la loi pour la mise en sécurité des ascenseurs. Aussi, l’Arc propose des conditions aux trois types d’obligations possibles qu’elle a identifiées.  A l’obligation de faire «des travaux pour monter d’une à deux classes pour les immeubles de la famille E, F ou G», l’association souhaite que les copropriétés disposent d’un délai de 5 ans avec un dispositif d’aides pérenne sur la période. C’est à l’issue seulement de ce délai cinq ans que cette obligation serait assortie de sanctions. Parmi les sanctions évoquées, l’une d’elles pourrait prendre la forme «d’une minoration des loyers à hauteur de 20 à 30 % ; ce sont en effet les bailleurs qui sont les plus réticents à financer ces travaux.»
L’Arc relève que «l’obligation de travaux lors de la vente est la plus facile à mette en place : dans les marchés fonciers tendus, il n’est pas normal qu’on puisse bénéficier de cette tension pour vendre chers des logements peu performants ; dans les marchés moins tendus, le montant des travaux d’amélioration pourra facilement être répercutés dans le prix de vente.» Pour être efficaces, ces travaux devraient être encadrés et les copropriétaires conseillés.
Enfin, l’Arc sollicite l’aide des collectivités locales pour le financement des travaux et l’assistance technique des syndicats de copropriétaires si les municipalités venaient à prendre des arrêtés les obligeant à conduire des ravalements avec isolation thermique. Mais en cette période d’arbitrages dans la rédaction d’une loi sur le logement, l’Arc rappelle sa préférence à l’obligation de constituer un fonds travaux facilitant un programme pluriannuel de travaux.

"Grenelle II, RT 2012, RT Existant, audits énergétiques sont autant de sujets importants du moment. Beaucoup de nouveautés apparaissent dans les manières de construire et rénover, les innovations technologiques foisonnent, la réglementation s’accélère et l’information claire, nette et précise n’est malheureusement pas toujours au rendez-vous. Dans un tel flot d’informations, difficile pour un particulier qui fait construire ou rénover son habitation de s’y retrouver. Difficile aussi pour un architecte, un promoteur, un artisan, un constructeur, un syndic d’être au fait des nouveaux enjeux et de s’adapter à l’évolution de son métier.

Cet ouvrage a été rédigé pour apporter au lecteur (particulier ou professionnel) la hauteur de vue nécessaire pour être au clair en matière d’exigences à respecter lors de la construction ou de la rénovation d’un logement.

Au-delà d’apporter cette lumière qui manque tant, cet ouvrage donne au lecteur des clés concrètes pour réussir un projet de construction selon les exigences de la RT 2012 (partie 2) ou un projet de rénovation énergétique selon les critères a minima de la RT Existant (partie 4), en copropriété ou en maison individuelle.

Fort du succès de la première édition, cette deuxième édition a été réactualisée et augmentée en 2013."

Les auteurs, Dimitri Molle et Pierre-Manuel Patry, diplômés de l’École Centrale, sont les fondateurs de Sénova, bureau d’étude thermique fiable.

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Fortes baisses des prix dans l’ancien, frilosité des acheteurs… L’immobilier est loin d’être au beau fixe, depuis l’année dernière, dans la Cité de Guillaume le Conquérant. Une tendance qui semble se confirmer en 2013.

La Ville de Paris a mis en place le dispositif “Copropriétés : objectif climat !” en collaboration avec l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) et la Région Ile-de-France.
Ce dispositif permet de financer jusqu’à 70 % du montant HT de 3 prestations : un audit énergétique de la copropriété ; une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage en phase travaux (AMO) ; une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage en phase de renégociation des contrats d’énergie. Pour en savoir plus, consulter le site de l’Ademe : www.ile-de-france.ademe.fr/audits-energetiques-coproprietes, ou celui de l’Agence parisienne du climat : www.apc-paris.com (intègre des fiches pratiques pour la rénovation énergétique des copropriétés). `

La proposition de loi défendue par le député F. Brottes a été adoptée le 11 mars à l’Assemblée nationale après son rejet par le Sénat. Ce texte instaure un bonus-malus à vocation pédagogique sur les factures de gaz ou d’électricité. Le mécanisme de ce bonus est complexe. Il est attribué un volume de base à chaque foyer calculé sur les volumes consommés sur un an, par les foyers français les plus économes. Ce volume de base est ensuite pondéré selon le nombre de personnes du foyer, la localisation géographique du logement. Ces informations seront traitées par un futur “service public de la performance énergétique“. Selon que la consommation du ménage est inférieure ou supérieure aux volumes calculés, il sera appliqué un bonus ou un malus sur la facture d’énergie.
Pour les immeubles régis en copropriété non équipés des installations de comptage individuelles, «les montants du bonus ou du malus sont intégralement répartis par le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, entre les propriétaires des lots à usage d’habitation alimentés par des installations communes de chauffage au prorata de leur participation à la catégorie de charges incluant le chauffage collectif, définie dans les conditions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sauf si les propriétaires réunis en assemblée générale en disposent autrement en application de l’article 24-7 de cette même loi.»

La cité du lion achève l’année 2012 avec un marché de l’immobilier en demi-teinte. Si le centre-ville reste relativement attractif pour peu que les logements soient de bonne qualité, la tendance pour 2013 est à la baisse.

Après une chute des prix de 20 % sur 2008 et 2009, une stabilisation en 2010 et une nette reprise en 2011, 2012 n’aura pas été à la hauteur des espérances des professionnels de l’immobilier. Tout comme en France, le marché belfortain a, semble-t-il, bénéficié d’aides artificielles qui ont dopé la demande fin 2011. A commencer par le prêt à taux zéro, supprimé depuis un an, qui a bénéficié à 300 000 ménages en France. Mais aussi, la réforme sur les plus-values immobilières qui sont, depuis 2012, exonérées d’impôts au bout de trente ans, contre quinze auparavant. D’où la morosité de l’année qui s’achève avec une activité ralentie de près de 20 % en terme de volume de ventes. Et la situation pour 2013 ne s’annonce guère brillante. Car avec la suppression du Scellier, le nombre de biens neufs vendus devrait fortement reculer, alors qu’à Belfort, six logements sur dix sont vendus à des investisseurs.

Le décret n° 2012-1342 relatif aux diagnostics de performance énergétique pour les bâtiments (DPE) a été publié au Journal officiel du 5/12/2012. Il concerne les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et les travaux d’économies d’énergie dans les immeubles en copropriété. Issu de l’article 1er de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, le DPE devra être réalisé dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.

Le décret précise les modalités de vote et de réalisation des DPE. Il précise ensuite les conditions d’inscription à l’ordre du jour, de l’assemblée générale qui suit l’établissement d’un DPE ou d’un audit de performance énergétique, de la question de la réalisation d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou de la conclusion d’un contrat de performance énergétique (CPE). Ce DPE de l’immeuble vaut pour chacun des lots ; les copropriétaires se trouvent ainsi dispensés de réaliser un DPE en cas de cession de leur lot. Les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un DPE toujours en cours de validité et conforme ne sont pas soumis à l’obligation d’en réaliser un nouveau.

A l’ordre du jour des prochaines assemblées
«Le syndic de copropriété inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le diagnostic de performance énergétique.
«Il inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit cette réalisation la présentation du diagnostic par la personne en charge de sa réalisation. Ce document, qui comporte des explications détaillées, mentionne également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.»
«Afin de soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires la question portant sur un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique, conformément à l’article 24-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété joint, selon le cas, à la convocation le DPE ou le rapport synthétique de l’audit énergétique prévus respectivement aux articles R. 134-4-3 et R. 134-14» du Code de construction et de l’habitation.
«Dans le cas où le syndicat décide de réaliser des travaux d’économies d’énergie, le syndic procède à la mise en concurrence d’entreprises pour la réalisation de ces travaux. Il inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant cette mise en concurrence, le vote, sur la base des devis recueillis, soit d’un plan de travaux d’économies d’énergie, soit d’un contrat de performance énergétique.»
«Dans le cas où un plan de travaux d’économies d’énergie est adopté par l’assemblée générale, les travaux planifiés doivent faire l’objet d’un vote distinct dans les conditions prévues au g de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.»

Les travaux d’économies d’énergie
Le plan de travaux d’économies d’énergie comprend trois volets : il désigne le type de travaux à réaliser, il fixe le programme détaillé de ces travaux indiquant l’année prévisionnelle de leur réalisation et leur durée et enfin, il évalue leurs coûts selon les devis issus de la consultation des entreprises. En ce qui concerne le premier volet, les travaux d’amélioration de la performance énergétique doivent correspondre à une ou plusieurs des actions figurant dans l’une ou l’autre des deux catégories suivantes :

• Travaux portant sur les parties et équipements communs :
- Travaux d’isolation thermique performants des toitures ;
- Travaux d’isolation thermique performants des murs donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés ;
- Travaux d’isolation thermique performants des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
- Travaux d’amélioration des installations d’éclairage des parties communes ;
- Travaux d’installation, de régulation, d’équilibrage ou de remplacement des systèmes de chauffage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire ;
- Travaux d’isolation des réseaux collectifs de chauffage, de refroidissement ou d’eau chaude sanitaire ;
- Travaux de régulation ou de remplacement des émetteurs de chaleur ou de froid ;
- Travaux d’amélioration ou d’installation des équipements collectifs de ventilation ;
- Travaux d’installation d’équipements de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;

• Travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives :
- Travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;
- Pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
- Équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
- Mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées.

Les travaux sur parties privativesLes travaux sur parties privatives
Les travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives sont régis selon la disposition g de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
«Dès lors que de tels travaux sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux, sauf s’ils sont en mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents.»
«Le syndicat des copropriétaires procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés. En cas de réserves, le syndic de copropriété assure le suivi et la réception des travaux destinés à permettre la levée des réserves.
Après réception définitive des travaux, le syndic de copropriété adresse aux copropriétaires concernés, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie de remise contre émargement, les pièces et documents relatifs aux travaux, notamment le contrat de l’entreprise, le ou les procès-verbaux de réception et, le cas échéant, les attestations des assurances prévues aux articles L. 241-2 et L. 242-1 du Code des assurances afin que chaque copropriétaire puisse utilement mettre en œuvre les garanties à la charge de l’entreprise.»

J.O. n° 0283 du 5 décembre 2012.

L’audit énergétique en panne ?

«Audit énergétique obligatoire : un arrêté pour quand ?» s’interroge l’Association des responsables de copropriété (ARC). L’association interpelle ainsi, les services du ministère du logement, un an, jour pour jour, après la publication du décret relatif à l’audit énergétique.
Le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 rend obligatoire la réalisation de cet audit énergétique dans les immeubles gérés en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 (inf. rap. copr. n° 576, p. 10). Cet audit qui dispense le syndicat de réaliser un DPE, devra être réalisé au 1er janvier 2017. Pourtant, l’application de ce décret reste toujours subordonné à la publication d’un arrêté fixant notamment les compétences des personnes en charge de l’audit énergétique.

Selon la note de conjoncture des notaires de janvier, les volumes dans l’ancien, qui habituellement s’élèvent à environ 800 000 mutations en moyenne annuelle, devraient s’inscrire en 2012 dans une fourchette de 650 000 à 700 000 ventes.

Voici les prix médians des appartements anciens au 3ème trimestre 2012 et leurs évolutions sur une année. Source : Conseil supérieur du notariat.

Deux propositions de lois sont en cours d’examen à l’Assemblée nationale.

Tarification progressive de l’énérgie
La première vise à instaurer une tarification progressive de l’énergie. «Il est attribué, pour chaque résidence principale et pour chaque type d’énergie, des quantités d’énergie appelées volumes de base, au titre des besoins énergétiques individuels d’éclairage, d’électroménager, de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage. Ces volumes sont calculés à partir d’un volume de référence modulé en fonction du nombre de membres du ou des foyers fiscaux domiciliés dans le logement, de la zone climatique dans laquelle le logement est situé et de son mode de chauffage». Pour les parties communes des immeubles collectifs à usage résidentiel pourvus d’un chauffage commun, le titulaire du contrat de fourniture d’énergie se voit attribuer des volumes de base au titre du chauffage.
Une fois ces volumes déterminés, un bonus-malus est appliqué aux factures de consommations énergétiques. Le bonus-malus est différencié selon le type de consommations, individuelles ou collectives. Ce bonus-malus, exprimé en euro par mégawatt/heure, joue à la hausse ou à la baisse selon que l’on consomme plus ou moins que le volume de base.

Prix du gaz
La seconde proposition vise à découpler le prix du gaz, du prix de pétrole. «Alors que le cours du baril de pétrole ne cesse de grimper et que le prix du gaz naturel tend régulièrement à baisser, il est proposé d’en finir avec l’indexation du prix du gaz naturel sur le prix des produits pétroliers». Dans son article unique, la proposition de loi incite les fournisseurs à renégocier leurs contrats d’approvisionnement en gaz naturel, afin que ceux-ci soient désindexés des prix du pétrole. Bien entendu, préalablement, un arrêté serait pris en vue à modifier la formule tarifaire permettant de calculer les coûts d’approvisionnement en gaz naturel des fournisseurs …