Marché de l'immobilier

Faible taux de mobilité, vacance élevée, marchés de l’immobilier et de la location atones… Bourg-en-Bresse ne connaît pas une situation florissante. Mais, quelques signaux encourageants laissent entrevoir un léger rebond. État des lieux.

^{_{Bourg-en-Bresse, le centre historique - Crédit : © Daniel Clerc}}

Confronté à une réalité sociale difficile doublée d’une baisse démographique, Nevers voit son marché immobilier sombrer depuis 2008. D’autant que la forte présence de logements sociaux fragilise encore un peu plus le marché du neuf neversois,  fui par les investisseurs, faute de débouchés. Etat des lieux.

_{Immeuble à Nevers - Crédit DR}

La Région Ile-de-France compte 4 710 000 résidences principales parmi lesquelles on trouve 2 260 000 logements collectifs privés répartis en 114 000 copropriétés. A eux seuls, ces appartements anciens, construits avant 1975, représentent 46 % de l’énergie dans le secteur résidentiel.
Afin de promouvoir l’efficacité énergétique des copropriétés franciliennes, l’Ademe (Agence pour la maîtrise de l’énergie) et la Région Ile-de-France s’associent pour lancer un appel “à manifestations d’intérêt” réservé aux syndicats de copropriété, syndics et SCI.
Les consommations en énergie primaire des bâtiments réhabilités incluant les cinq postes de la RT 2005, devront être divisées par quatre.
Sont éligibles pour la Région, les copropriétés :
- hors plan de sauvegarde, n’étant pas labélisées CDSR et hors OPAH ;
- construites avant 1975 ;
- en classe E, F et G de l’étiquette DPE ;
- dont les projets améliorent le bilan carbone en incitant au recours aux travaux d’isolation de produits issus de filières de proximité (bois, paille, chanvre, etc.).
Les bénéficiaires ne correspondant pas à ces critères d’éligibilité de la Région seront éligibles à une aide de l’Ademe.
Les aides peuvent être apportées par l’Ademe et par la Région Ile-de-France. Elles ont pour vocation de réduire les investissements liés à l’enveloppe du bâtiment et aux équipements de chauffage, climatisation, rafraîchissement, ventilation, d’éclairage performants et de mise en œuvre d’une gestion technique de bâtiment.
L’aide principale peut atteindre 120 €/m² avec un plafond à 400 000 € par projet.
Plusieurs sessions pour le dépôt des pré-candidatures et candidatures sont programmées les 27 juin, 26 septembre, 12 décembre 2014.

L’article 25 de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation, appelée également loi Hamon, précise pour les syndicats de copropriétaires, les seuils de consommation au-delà desquels le syndicat n’est plus éligible aux tarifs règlementés du gaz naturel. Le législateur a distingué trois catégories de niveaux de consommations pour définir le calendrier de la disparition des tarifs règlementés. Les copropriétés dont la consommation annuelle est supérieure à 200 000 kwh sortiront du tarif règlementé au plus tard le 31 décembre 2014 ; celles dont la consommation est comprise entre 150 000 et 200 000 kwh, au plus tard le 31 décembre 2015 ; celles dont la consommation est inférieure à 150 000 kwh peuvent conserver le tarif règlementé.
La loi favorise ainsi, la libéralisation du marché du gaz pour les copropriétés de 10 lots et plus. L’Association des responsables de copropriété (ARC) affirme que le prix de l’énergie peut chuter, grâce à la mise en concurrence des opérateurs, jusqu’à 16 %, grâce à la concurrence des opérateurs.

Dans la suite des travaux du Plan bâtiment durable, réseau d’acteurs du bâtiment et de l’immobilier présidé par Philippe Pelletier, Apogée, institut du management immobilier, vient  de constituer un groupe de travail consacré à la rénovation énergétique des copropriétés. Il s’agit de former «à grande échelle et au niveau national» les syndics et conseils syndicaux pour qu’ils favorisent la prise de décision en assemblées générales pour lancer le DPE ou l’audit, puis pour en présenter les résultats et prendre la décision de conduire des travaux, de les financer, notamment grâce au contrats de performance énergétique (CPE) et de définir un plan de travaux. Ce groupe auquel sont associés l’UNIS et la FNAIM, est co-présidé par Jérôme Dauchez, administrateur de biens.

Extraits du discours de Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du logement, lors des Rencontres Effinergie qui se sont tenues le 12 février sur le thème “Comment massifier la rénovation énergétique ?”
«Chaque année les Français consacrent 40 milliards d’euros pour réaliser des travaux dans leurs logements, d’embellissement le plus souvent. Je souhaite que ces moments soient désormais associés à la réalisation simultanée de travaux de performance énergétique.» (…)

«Nous avons entamé en 2013 un volet majeur et décisif : celui de l’incitation. Trop souvent encore, le frein à la rénovation thermique, c’est la difficulté financière ou même l’absence d’intérêt pour engager des travaux de rénovation.» (…)

«En 2014, nous devons tracer une voie nouvelle, celle d’aller vers une obligation de travaux (…) La rénovation doit devenir la norme, elle ne doit plus être une option. Je suis bien consciente en tant que ministre du logement que cela nécessite que l’ingénierie financière soit en place. (…) Le financement des travaux de rénovation par les banques doit être facilité, sur des durées plus longues et des taux plus intéressants que ce qui se fait aujourd’hui. (…) L’État doit aussi avoir sa part de responsabilité et c’est pourquoi, ce que nous voulons, c’est mettre en œuvre des financements stables, durables et adaptées à chacun en fonction de ses ressources et de l’ampleur des travaux qu’il souhaite accomplir.»

_{Photo MEDDE dec 2013}

Pour la première fois, les notaires de France avec l’appui du ministère du logement, ont, grâce à leurs bases de données issues des avant-contrats et contrats de vente, déterminé l’impact des diagnostics de performance énergétique sur le prix de vente des biens immobiliers.
La valeur verte «peut être définie comme la variation de sa valeur, prix ou loyer, imputable à la performance environnementale, qu’elle soit liée à sa performance énergétique, à l’accès aux transports en commun et aux matériaux de construction». Les premières tentatives d’évaluation réalisées aux États-Unis, en Allemagne et en Suisse ont permis de chiffrer des gains de l’ordre de 5 %.
Par souci de méthodologie, l’étude ne concerne, pour l’instant, que les maisons anciennes déclarées en bon état, et principalement hors Ile-de-France. L’écart de prix entre les classes A/B et la classe G peut atteindre jusqu’à 28 % du prix de vente.
Voici une carte extraite de cette étude présentant la répartition de l’étiquette énergie pour l’ensemble des logements : l’étiquette D est la plus répandue, appartements et maisons confondus et pour toutes les zones climatiques.

A compter du 26 décembre 2013, la teneur en plomb de l’eau au robinet ne peut, en théorie, excéder les 10 microgrammes par litre (µg/l). Ce seuil avait été fixé par un décret, du 20 décembre 2001 pris à la suite la directive européenne 98/83/CE. Jusqu’à présent, le seuil est de 25 µg/l.
L’association nationale de défense des consommateurs Clcv a adressé un courrier au gouvernement demandant un report de trois ans de l’application de ce seuil. Pour atteindre l’objectif de 10 µg/l, «le remplacement des canalisations en plomb est inévitable. D’après les dernières études, 7,5 millions de logements sont concernés en France, dont plus de 800 000 uniquement à Paris.» La Clcv estime le coût moyen de cette opération à 2 250 € / logement. «Il s’agit d’une dépense importante pour les copropriétaires qui ont souvent dû faire face à la rénovation des ascenseurs et qui sont amenés à se mobiliser sur la rénovation thermique.» Pour l’Association des responsables de copropriété (Arc), le risque judiciaire est quasi nul notamment de la part des locataires à l’égard de leur bailleur : «il n’y a eu aucun procès depuis dix ans concernant le non-respect du taux de 25 µg/l».

Le décret 2013-1297 du 27 décembre 2013 fixe les modalités d’octroi aux syndicats de copropriétaires d’avances, remboursables sans intérêt, pour le financement des travaux de rénovation énergétique. Ce décret d’application fait suite au vote de l’article 43 de la loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 [cf. Inf. Rap. Copr.n° 575, p. 8]. Leur montant est plafonné selon le nombre d’actions de travaux d’économie d’énergie, entre 10 000 et 30 000 € par logement. La somme est remboursable sur une période allant de 10 à 15 ans.

Baisse de 1,3 % sur un an
Au troisième trimestre 2013, selon l’indice Notaires-Insee, les prix des appartements anciens ont baissé sur un an, de 1,3 % sur l’ensemble du territoire français.  Par rapport au trimestre précédent, ils sont, comme trois mois plus tôt, restés stables.
En Ile-de-France, la baisse des prix des appartements anciens ce troisième trimestre, est plus accentuée qu’en régions (-1,5 % contre -1 %). Parmi les 15 villes de province qui enregistrent plus de 200 ventes d’appartements, Montpellier, Rennes, Dijon et Strasbourg affichent des prix en légère hausse, de l’ordre de 2 %. A Bordeaux, Lyon et Lille, les prix sont stables. A Reims, Toulon, Marseille, Nantes, Grenoble, Nice et Toulouse, les prix baissent entre 1 et 5 %. Saint-Etienne se démarque avec, comme le trimestre précédent, des prix en nette diminution (-10,9 %). Source : note de conjoncture des Notaires de France.