Marché de l'immobilier

Les notaires de Paris - Ile-de-France viennent de publier leur note de conjoncture concernant le marché immobilier résidentiel ancien en Ile-de-France au 3ème trimestre 2016.

Le prix des appartements à Paris a augmenté de 3,6 % en un an. Il ne reste plus que 5 arrondissements où le prix médian au m2 reste en-deçà de 8 000 euros.

Même tendance haussière observée pour les appartements de la petite couronne : ci-après le prix médian au m2 et son évolution sur un an par commune.

Trois établissements de crédit d’Ile-de-France ont répondu favorablement à la proposition de l’Agence parisienne du climat (APC), guichet de l’éco-rénovation en copropriété, de s’affilier au dispositif CoachCopro®.

Ainsi, la Caisse d’Epargne Ile-de-France, le Crédit Foncier et Domofinance proposent des emprunts collectifs aux copropriétés en vue de financer les travaux d’efficacité énergétique.

Un document qui regroupe ces offres, que ce soit en matière de préfinancement des subventions, de prêts collectifs ou d’éco-prêts à taux zéro en copropriété, est disponible sur www.coachcopro.com

Selon les derniers indicateurs du Commissariat général au développement durable (CGEDD), le nombre des permis de construire pour les logements collectifs qu’ils soient privés ou sociaux est, à la fin octobre, en forte hausse. Sur les douze derniers mois, le taux de croissance enregistré est de  20,3 % par rapport à l’année précédente, et le nombre d’autorisations accordées s’établit à 236 900 logements.

En savoir plus : www.logement.gouv.fr

Comment massifier la rénovation énergétique des immeubles gérés en copropriété ? L’Agence parisienne du climat (APC) a présenté récemment deux études qui identifient les freins et les leviers d’une rénovation des copropriétés. La première étude de nature qualitative, appelée Vilote, donne un éclairage spécifique à la copropriété et fait les constats suivants :

«La motivation d’améliorer le confort thermique et énergétique arrive en second plan, le premier étant l’aspect financier : les gains de confort individuels pour un ensemble collectif ne sont pas évidents (…) ; Les aides financières sont indispensables pour faire voter le projet. Cependant, dans de nombreux cas, le montage financier est complexe et les copropriétaires ont un manque de visibilité sur les aides disponibles ;

L’intérêt des travaux doit être prouvé. Cependant, les bénéfices de certains travaux n’est pas tangible. Un audit énergétique incontestable est donc nécessaire pour évaluer au mieux la pertinence des travaux».

Enfin, «la décision de rénover dépend largement des acteurs impliqués et motivés. Le conseil syndical joue un rôle central». Et un accompagnement régulier de la part de “coachs” s’avère indispensable.

Vers un observatoire de la rénovation énergétique ?

La seconde étude est le fruit d’un travail conjoint entre l’APC et le centre de recherches dédié à la transition énergétique Efficacity. Cette étude est issue de l’analyse de la base de données de 630 audits réalisés par l’APC représentant près de 50 000 logements de l’Ile-de-France.

D’abord, les constats : «compte tenu de son mode d’organisation, la copropriété constitue une cible difficile à mobiliser pour des travaux d’efficacité énergétique. Chaque étape clé du projet (audit, mission de maîtrise d’œuvre, lancement des travaux) est sanctionnée par un vote en assemblée générale. Celui-ci ne peut être favorable que si un long travail préalable de communication et de conviction a été mené auprès de l’ensemble des copropriétaires. Ceux-ci sont le plus souvent hétérogènes (occupant ou bailleur, âge, formation et information, revenus et ressources, etc.)». L’étude mentionne à ce propos le concept d’une “maîtrise d’ouvrage éclatée”.

«La rénovation énergétique est rarement envisagée seule, elle se présente à l’esprit des copropriétaires lorsque d’autres travaux doivent intervenir (toiture, ravalement, chaufferie, etc.)». Si l’économie d’énergie est une forte motivation, le confort et l’embellissement ne sont pas étrangers à la décision de rénover.

Puis l’étude énonce différentes «pistes opérationnelles pour mettre en mouvement la rénovation des copropriétés» : échelonner les travaux dans le temps ; valoriser une vision patrimoniale du bâtiment, accompagner les copropriétaires par un “tiers de confiance”, garantir la performance énergétique. L’étude recommande la création d’un observatoire de la rénovation énergétique pour convaincre les syndicats de copropriétaires d’engager des travaux.

Enfin, les auteurs évoquent une approche séduisante de «mutualisation des projets de rénovation à une échelle plus large que l’immeuble, à savoir l’îlot ou le quartier». Pourtant, que c’est déjà compliqué à l’échelle de la copropriété…

En savoir plus : www.apc-paris.com

La Ville de Paris a lancé en mai dernier un premier appel à candidatures du dispositif “Eco-rénovons Paris, Objectif 1000 immeubles” pour inciter et aider les copropriétaires à engager la rénovation thermique de leurs immeubles. Ce premier appel à candidatures du dispositif reste ouvert jusqu’au 31 octobre 2016.
À l’issue d’un premier examen de la commission de sélection, tenue en juillet 2016, 24 immeubles vont bénéficier des avantages accordés par le dispositif : un accompagnement gratuit au montage de leur projet par un conseiller éco-rénovation personnalisé ; des aides financières spécifiques pour les travaux. Les 24 immeubles représentent 13 arrondissements de la capitale. 23 d’entre eux sont des copropriétés et le dernier est une monopropriété familiale. Toutes les typologies d’habitat sont représentées : 7 immeubles ont été construits avant 1940, 15 immeubles entre 1940 et 1974 et 2 immeubles après 1974. Autre facteur de diversité, la taille des immeubles : un immeuble de sept logements sera accompagné, tout comme une copropriété qui en compte 245.
Pour bénéficier du programme, la Ville de Paris impose aux candidats de réaliser, en ligne, un éco-bilan de leur immeuble qui doit les aider à préparer leur projet. Toutes les copropriétés sont motivées par la rénovation énergétique. 6 d’entre elles réfléchissent également à un projet d’amélioration environnementale et du cadre de vie (végétalisation du toit et des cours, compostage, local vélo, etc.) et 2 autres à un éventuel projet de surélévation. Deux autres appels à candidatures sont prévus en 2017 et 2018.

En savoir plus : www.apc-paris.com

Dans l’ancien, le nombre de transactions annuelles constatées revient à l’identique de celui d’avant la crise de 2008-2009, soit 830 000 à la fin avril 2016. La hausse annuelle des volumes atteint 19 %.
Les statistiques sur les avant-contrats montrent que la tendance ne se dément pas et pourrait se maintenir à des niveaux élevés. La baisse généralisée des prix sur les années 2012-2015 (sauf pour quelques métropoles régionales de très forte tension foncière comme Bordeaux ou Lyon) nous éloigne du risque d’une crise immobilière.
Pour la première fois depuis début 2012, les prix des logements anciens s’accroissent sur un an : +0,3 % par rapport au premier trimestre 2015. Cette augmentation est due uniquement aux maisons, dont les prix augmentent de 1 % par rapport au même trimestre de l’année précédente. Les prix des appartements continuent de baisser sur un an, mais le recul s’atténue de nouveau ce trimestre (-0,4 % contre -1 ,1 %). Cependant, le prix médian au m2 des appartements anciens dans Paris reste élevé. Ce prix s’établit à 8 000 € au premier trimestre 2016.

Ci-dessous le prix au m2 médian des appartements anciens établi selon la note de conjoncture des Notaires de France :

Deux informations intéressent plus particulièrement les copropriétaires-bailleurs :

Deux nouveaux diagnostics
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, introduit une obligation d’information du locataire par le bailleur sur l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité du logement loué. Deux décrets viennent préciser le contenu de cette obligation : le premier décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 concerne l’état de l’installation intérieure de gaz ; le second décret n° 2016-1105 du même jour, concerne l’état de l’installation intérieure d’électricité (JO du 13 août 2016) www.legifrance.gouv.fr

Caution Visale étendue aux jeunes
La ministre du Logement et Action logement ont signé cet été, les avenants à la convention qui les lie pour permettre l’extension de la garantie Visale aux jeunes de moins de 30 ans. Le dispositifVisale garantit aux bailleurs le paiement des loyers impayés durant les trois premières années du bail.
En savoir plus : www.service-public.fr

Cerqual Qualitel a créé ce mois de septembre 2016, la première certification qualité dédiés aux copropriétés. Elle atteste de la qualité des parties communes d’un immeuble rénové. Ce référentiel NF Habitat est conforme aux règles des dispositifs d’aides financières : certificats d’économie d’énergie, crédit d’impôt, éco-prêt à taux zéro, labels énergétiques… En évaluant la qualité de la rénovation de l’immeuble, Cerqual garantit, après réalisation de vérifications in situ, la conformité des travaux avec la commande du syndicat de copropriétaires. L’obtention de la certification définitive entraîne la délivrance à chaque copropriétaire d’une attestation NF Habitat. Cette preuve du niveau de performance de l’immeuble en copropriété sera utile aux copropriétaires dans le cadre d’une future transaction.

En savoir plus : www.qualite-logement.org

Le fonds d’investissement Eurazeo rentre au capital d’AssurCopro par le biais d’une filiale spécialisée dans les prises de participations au capital d’entreprises moyennes. AssurCopro est le premier courtier en assurances pour les copropriétés. Le cabinet implanté à Paris, travaille avec 1 600 syndics et administrateurs de biens. Le chiffre d’affaires prévu pour 2016 est de 95 millions d’euros, en croissance de plus de 10 %. L’objectif du fonds d’investissement est le doublement de l’activité de l’assureur en 5 ans.
Durant l’été, la vente de Foncia, premier administrateur de biens de France, par Eurazeo (associé à un autre fonds d’investissement, Bridgepoint) a été validée pour un montant de 1,83 milliard d’euros par la Commission européenne.

La ministre du logement a signé, le 29 juin 2016, l’arrêté étendant au territoire de l’unité urbaine de Paris l’agrément de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). Cet arrêté constitue une étape indispensable vers la mise en œuvre de l’encadrement des loyers dans les communes concernées puisque cet encadrement nécessite de collecter, au préalable, des données fiables sur les niveaux de loyers pratiqués sur les territoires considérés. Compte-tenu de l’ampleur de ce travail d’observation, l’encadrement des loyers pourra donc entrer en vigueur à partir de 2018 dans l’agglomération parisienne.

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