Marché de l'immobilier

Comment recycler au mieux les DEEE (déchets d’équipements électriques et électroniques) qui encombrent bien souvent les locaux poubelles à tort, faute d’avoir été déposé en déchèterie ? Les copropriétés comportant de nombreux lots et, a fortiori, des locaux professionnels peuvent désormais compter sur la Greenelle box, un pack recyclage conçu spécialement pour ces déchets particuliers. Commercialisées par Environnement Recycling, ces boîtes posées sur une palette doivent être entreposées dans un local accessible. Une fois pleines, elles sont prises en charge sous 72h et les DEEE traités dans des structures adéquates. La Greenelle Box est disponible en deux dimensions en fonction des besoins : 120 cm x 80 cm x 80 cm pour 280 euros HT, ou 80 cm x 60 cm x 80 cm pour 190 euros HT.

Pour en savoir plus : www.greenellebox.com

Fini les «effets d’aubaine» dans le secteur du solaire photovoltaïque qui s’était emballé ces derniers mois. Depuis le 1er septembre, l’électricité produite à partir de panneaux solaires photovoltaïques sera racheté par EDF à un tarif en baisse de 12 %. Toutes les catégories de producteurs (centrales au sol, panneaux intégrés aux bâtiments...) sont concernées par cette baisse, sauf les petits producteurs résidentiels. Les tarifs applicables aux installations domestiques d’une puissance inférieure à 3 kWc (environ 30 m2 de panneaux) restent donc inchangés à 58 centimes d’euro par kilowattheure.
Le ministère des Finances justifie cette revalorisation par un rapport de l’Inspection générale des finances qui indique que la facture d’un ménage se chauffant avec des appareils électriques se serait alourdie de 60 euros par an si les tarifs de rachat n’avaient pas été réduits. Et de souligner que le tarif en question demeure parmi l’un des plus favorables d’Europe. Le parc solaire français a d’ailleurs été multiplié par dix en deux ans, passant de 81 MW fin 2008 à 850 MW fin 2010.

Travaux de réfection des toitures, de façades, de changement d’ouvertures, d’équipements de chauffage et d’isolation intérieure...
Le marché de l’amélioration énergétique des logements se porte bien, d’après les résultats de l’Observatoire OPEN (Observatoire Permanent de l’Amélioration Energétique du Logement), réalisé par la société BIIS et le Club de l’Amélioration de l’Habitat à la demande de l’Ademe. Estimé en 2008 à 13 milliards d’euros HT, il croît de 21 % par rapport à 2006. Cette forte progression s’explique par l’augmentation des travaux de chauffage performants (+ 70 % entre 2006 et 2008) et les travaux d’isolation intérieure (+25 %).
Toutefois, les rénovations techniques globales cumulant à la fois des travaux sur les ouvertures, le chauffage et l’isolation ainsi que la pose de solutions techniques performantes ne concernent qu’environ 100 000 logements.
En cause : le coût élevé d’une rénovation globale (21000 ?), la gêne occasionnée, mais aussi le manque d’artisans compétents pour ce type de travaux.
Concernant le coût des travaux, le choix de solutions techniques performantes a entraîné une hausse conséquente de près de 30 % du coût moyen des chantiers thermiques en 2008, plus de la moitié d’entre eux dépassant la barre des 5000 euros.

En savoir plus : www.cah.fr

Extraits du rapport de Maître Ortéga relatifs aux immeubles gérés en copropriété

Chargé en juillet 2010, par le ministre Borloo de dresser l’inventaire des freins à la mise en œuvre des contrats de performance énergétique et d’émettre des recommandations, Olivier Ortéga, avocat associé au cabinet Lefèvre Pelletier & Associés, a remis ce 11 mars, son rapport à Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement.
L’auteur dresse notamment une typologie des contrats de performance énergétique (CPE), examine les freins juridiques, économiques et techniques à la passation des CPE et présente 16 recommandations.
Nous publions ici les extraits ayant trait à l’aspect juridique de la copropriété.

Philippe Pelletier, président du comité stratégique du Plan Bâtiment Grenelle ; a remis le 31 mai, un rapport au secrétaire d’État au logement, visant à une meilleure efficacité des aides allouées à la performance énergétique des logements privés.

L’une de ces propositions (n° 17) concerne la copropriété. Il préconise de créer un éco-prêt à taux zéro collectif délivré au syndicat de copropriétaires en fonction du nombre de logements éligibles.

«La création d’un éco-prêt à taux zéro pour les syndicats de copropriétaires appelle une réforme législative. Dans une approche générale, la faculté d’emprunter accordée aux syndicats de copropriétaires suppose de modifier la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il semble qu’une telle évolution rejoigne les réflexions en cours au sein (…) du ministère de la Justice. Toutefois, sa traduction législative serait sans doute de nature à entraîner des délais importants. (…)

Une condition d’une large diffusion de l’éco-prêt en copropriété pourrait être le caractère facultatif de l’adhésion des copropriétaires. Le fait de rendre indissociable le vote des travaux de rénovation énergétique et l’adhésion à un éco-prêt collectif pourrait être en effet de nature à créer des réticences au vote des travaux. Il sera ainsi recommandé de recourir à deux résolutions distinctes : - l’une concernant la réalisation des travaux - l’autre relative à l’emprunt, auquel seuls les copropriétaires intéressés adhéreraient, déterminant ainsi le nombre de logements éligibles à l’éco-prêt collectif. La question se pose de savoir s’il convient d’attacher le prêt collectif au copropriétaire ou au lot de copropriété. L’attachement au lot est préconisé de sorte que le remboursement du prêt se poursuive jusqu’à son terme, même en cas de cession du lot. Le remboursement deviendrait ainsi une charge supplémentaire dont la nature et le niveau seraient portés à la connaissance de l’acquéreur (…). La pratique mettra sans doute en oeuvre un système assurantiel ou de garantie financière permettant de pallier d’éventuelles défaillances de copropriétaires emprunteurs.»

Afin de mieux codifier la législation relative à l’énergie auparavant éparse entre plusieurs lois, et suite à la multiplication des textes en la matière, le gouvernement a décidé de procéder à la création de la partie législative du code de l’énergie. Le Code de l’énergie regroupe désormais l’ensemble des dispositions relatives à l’électricité, au gaz, à la maîtrise de l’énergie et aux énergies renouvelables, à l’utilisation de l’énergie hydraulique, au pétrole et au réseau de chaleur et de froid.

Ordonnance n°2011-504 du 9 mai 2011

En dépit d’un marché manquant quelque peu de fluidité, Lille reste globalement attractive de par son charme et son emplacement au centre de l’étoile Paris/Bruxelles/Londres. Les écarts de prix sont importants entre les quartiers.

«Pour les appartements anciens, nous avons enregistré une augmentation des prix de 4 % dans le Nord, et de 7 % à Lille. Les secteurs République et Vauban ont connu la plus forte hausse à 11 %. Pour ce qui est des appartements neufs, l’augmentation a été, en moyenne de 8 % dans le Nord et 10 % dans Lille, avec une hausse de 10 % sur Vauban et 7 % sur Wazemmes. L’augmentation a donc été un peu plus forte dans le neuf que dans l’ancien», constate Me Hugues Lemaire du conseil régional des Notaires du Nord-Pas-de-Calais. Emplacement géographique à une heure de Paris en TGV, important dynamisme économique, charme architectural certain et forte identité pour chacun de ses quartiers… Lille possède de nombreux atouts propres à soutenir son marché de l’immobilier.

(ci-contre : Grande Place Bourse du travail et beffroi Lille)

Le centre et le vieux Lille

Parmi les quartiers les plus recherchés et, donc les plus chers, figurent le centre et le Vieux-Lille. Les prix pour un appartement dans l’ancien y oscillent entre 2 500 et 3 800 € le m2, et peuvent même atteindre des sommets impressionnants à 4 500 voire 5 000 € le m2 pour des petites surfaces comme les studios ou les T2. A noter que les ventes pour ce type de biens ont été surtout concentrées d’avril à juillet, en prévision de la rentrée universitaire, qu’ils s’agissent de parents achetant pour leurs enfants ou d’investisseurs effectuant des acquisitions en vue de remettre ces logements sur le marché locatif. Particulièrement prisé par les étudiants et proche du centre, le quartier Vauban affiche, lui, des prix autour de 2 500 € le m2, avec des pointes à 3 100 € le m2. A Saint-Michel, les prix varient entre 2 700 et 3 500 € le m2. Dans le neuf, les prix sont stables. Il faut compter entre 3 020 et 4 300 € le m2 pour un appartement à Lille.

Effet TGV

Plusieurs phénomènes expliquent ces prix élevés. A commencer, pour les quartiers proches de la gare TGV, par la clientèle parisienne. Ces actifs peuvent travailler à Lille et être désireux de se loger dans un petit appartement pour la semaine avant de rentrer chez eux le week-end. Ou à l’inverse, travailler sur Paris et profiter chaque soir du charme lillois. Les investisseurs parisiens ne sont pas en reste et contribuent également à faire monter les prix dans les quartiers les plus attractifs. En périphérie au nord-est de Lille, le quartier de Pellevoisin et la commune de La Madeleine restent ainsi très demandés, du fait de la proximité de Lille, de la gare TGV et de leur excellente desserte par le tramway et les axes autoroutiers. Sans compter des taxes foncières moins importantes que dans le centre de Lille. Comptez environ 220 000 € pour un appartement de type T3 avec terrasse et jusqu’à 300 000 si ce dernier est situé dans une résidence de standing des années 70.

A l’inverse, les prix dans les quartiers plus excentrés et populaires restent, sans surprise, plus abordables, comme Saint-Maurice et Fives, avec des prix compris entre 1 830 à 2 940 € le m2 ou Wazemmes et Moulins où ils vont de 1 760 à 3 330 € le m2.

Baisse en trompe-l’oeil

Selon Me Hugues Lemaire, «si la tendance du marché a été bonne en 2010, nous avons senti en 2011 un ralentissement en terme de volume, et constaté, de façon très étrange, une baisse de prix d’environ 5 % sur le premier trimestre. Cela étant, les notaires ou les agents immobiliers n’ont pas vu une baisse de prix généralisée. Il s’agit donc vraisemblablement d’une baisse de volume sur les biens dont les prix sont les plus élevés à Lille.» Un ralentissement en volume donc, et pas tellement en prix.

Paul TURENNE

Un décret relatif à la protection de la population contre l’amiante dans les immeubles a été publié le 5 juin. Il concerne les propriétaires de tout ou partie d’immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. Ce décret restructure la partie réglementaire du code de la santé publique relative à la prévention des risques liés à l’amiante. L’objectif est d’assurer la protection de la population qui réside, circule ou travaille dans des immeubles bâtis où des matériaux et produits contenant de l’amiante sont présents. Il est fait obligation aux propriétaires de faire réaliser des repérages, de faire réaliser, si nécessaire, des travaux de mise en sécurité ou un suivi de l’état des matériaux en place, et d’élaborer des documents rassemblant les informations relatives à la présence de ces matériaux et produits.

Décret n° 2011-629 - JORF n°0130 du 5 juin 2011 page 9662