[N° 602] - Évreux fait face à la chute des volumes

par Paul TURENNE
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Prix globalement trop élevés par rapport au marché, volumes en baisse, acheteurs confrontés à la frilosité des banques… La situation de l’immobilier n’est pas des plus roses dans la préfecture de l’Eure, même si tous les quartiers ne sont pas logés à la même enseigne.

Située à mi-chemin de la côte normande et de la capitale, à une heure de Deauville et de Paris, Évreux possède de sérieux atouts géographiques. Pour ne rien gâcher, la ville peut compter sur de nombreux espaces verts, avec pas moins de 600 hectares d’espaces boisés, un hippodrome et un golf à dix minutes du centre-ville en voiture.

Pourtant, le marché ébroïcien connaît globalement une baisse des prix et des volumes, même si tous les secteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Les rues proches du centre-ville, telles Panette ou Victor-Hugo autour de la cathédrale, demeurent tout de même attractives avec des appartements anciens qui partent entre 1 500 et 2 000 euros le mètre carré selon la nature et la qualité des biens. De fait, le cœur d’Évreux a fait l’objet de rénovation, notamment sur les berges de l’Iton au cœur de la vieille ville.

Taux d’imposition relativement élevé
Pourtant, les Parisiens ne sont plus aussi nombreux que par le passé à venir s’installer sur place. Pire, quelques-uns travaillant à Évreux préfèrent rentrer à la capitale le soir venu. Quelques personnes âgées ont, par ailleurs, tendance à choisir le centre-ville pour les commodités urbaines, tandis que les professions libérales, souvent refroidies par un taux d’imposition relativement élevé, préfèrent la campagne à l’ouest du département.

Bénéficiant de nombreuses commodités, les quartiers de Navarre et Saint-Michel – assez dense avec des immeubles de faible hauteur – restent aussi recherchés du fait de prix plus attractifs, avec une nette préférence pour les biens en bon état.
A contrario, la situation est plus difficile pour les quartiers populaires, comme La Madeleine ou Nétreville. Le stock important de biens des années 70 n’arrange pas la situation.

Ajustement contraint du marché
Sans surprise, les vendeurs sont contraints de revoir leurs ambitions à la baisse, quand bien même ces derniers ont acquis leur bien au plus haut, lors du boom immobilier. Certains d’entre eux ont bien essayé de ne pas perdre d’argent à la revente en proposant des prix trop élevés par rapport à la demande. Une stratégie vouée le plus souvent à l’échec – budget limité des acheteurs oblige – et qui a contribué à freiner durablement le marché. Il faut dire que le budget des Ebroïciens s’avère contraint avec un ticket moyen ne dépassant pas 200 000 euros.

Et la frilosité des banques n’arrange rien. Certes, au niveau national, la production de crédits nouveaux à l’habitat a augmenté de 2,8 % entre les premiers trimestre 2013 et 2014, selon les données de la Banque de France. Une progression qui atteint 41,5% en glissement annuel. Qui plus est «jamais depuis la fin des années 40, les taux des crédits immobiliers n’étaient descendus aussi bas», selon l’Observatoire Crédit Logement - CSA de mai 2014.
Reste que bon nombre de professionnels constatent les réticences des établissements bancaires à prêter sans apport personnel, y compris pour des candidats à l’achat ne dépassant pas le seuil des 33 % d’endettement personnel.

Le marché de la location mérite quant à lui que l’on s’y attarde, la ville comptant près de 70 % de locataires. Si les prix avaient enregistré une sérieuse augmentation ces dernières années, ils ont aujourd’hui tendance à stagner, voire à baisser pour les biens les moins attractifs. De nombreux programmes neufs ont, en effet, vu le jour du fait d’une demande constante, notamment de la part de la population estudiantine friande de petites surfaces. A creuser donc, pour des investisseurs potentiels, même si ces derniers se font plus rares.