Pour parvenir à établir les annexes 2 et 3 du décret comptable (décret n° 2005-240 du 14 mars 20025) avec exactitude, il convient de classer les charges par nature et de rechercher les copropriétaires devant y contribuer. Autrement dit : «qui paye quoi ?».
Pour le comptable ou gestionnaire de copropriété, il s’agit d’un exercice permanent «d’acrobatie». Le but consiste à garantir un traitement légal des charges en évitant des erreurs d’imputation.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025
Il s’agit prioritairement d’appliquer les dispositions du règlement de copropriété en matière de répartition. En théorie, celui-ci doit comporter des grilles de répartition établies sous la forme d’un état de répartition des charges. Ce dernier «définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif» (art. 1er, al. 2, décret du 17 mars 1967).
Chaque copropriétaire dispose donc d’une quote-part des parties communes et à ce titre, il doit contribuer à un certain nombre de charges incompressibles. «Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation» (art. 5, loi du 10 juillet 1965).
Une fois recensée, chaque charge doit être imputée sur un compte dont la numérotation est conforme à la nomenclature établie par l’article 7 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005. Ensuite, chaque compte identifié doit être associé à une répartition spécifique issue du règlement de copropriété, voire d’une décision d’assemblée générale. Dans l’hypothèse où cette dernière fixe une répartition spéciale ne figurant pas dans l’état de répartition des charges, il est indispensable d’en publier le contenu afin de la rendre «opposable» (art. 13, loi du 10 juillet 1965).
Précisons que le syndic doit se conformer aux répartitions définies dans le règlement de copropriété, y compris si elles ne sont pas en adéquation avec la règlementation en vigueur. Si un copropriétaire souhaite que la clause soit réputée «non écrite», il devra saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Cette action est imprescriptible. Lorsque le juge «répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive» (art. 43, al. 2, loi du 10 juillet 1965).
Dans le cadre de sa mission d’assistance et de contrôle du syndic, le conseil syndical devra rechercher la sincérité des répartitions. Le syndic lui apportera son concours en la matière.
Alain Laux, Directeur d’une union de services
