CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : LES BONS COMPTES D'ALAIN
Le résultat de l’exercice comptable s’obtient par la soustraction des charges aux produits. La totalité des dépenses de la copropriété incluses dans la périodicité comptable constituent les charges se fractionnant en deux catégories : les «charges courantes» relatives au budget prévisionnel et les «charges travaux», lorsque l’assemblée générale les a adoptés. Faisons volontairement abstraction des «charges exceptionnelles» qui, comme leur nom l’indique, relèvent de l’inhabituel.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 696 de mars 2024
Quant aux produits, il s’agit essentiellement des provisions versées par les copropriétaires à un rythme souvent trimestriel (sauf décision contraire de l’assemblée) correspondant au quart du budget prévisionnel pour les «charges courantes» et, pour les «charges travaux», aux montants et selon l’échéancier définis par l’assemblée. Afin de cerner le fonctionnement financier de son immeuble, chaque copropriétaire doit avoir la capacité de distinguer ces deux sortes de dépenses dont le traitement comptable diffère. Les «tableaux annexes» du décret du 14 mars 2005 révèlent leur contenu.
Une fois que l’ensemble de ces dépenses réelles est réparti et que les provisions servant à les financer sont appelées, il en découle le résultat de l’exercice. Ce dernier se situe dans la colonne médiane et sur la partie gauche de l’annexe 2 du décret comptable si le résultat est positif ; on dit qu’il s’agit d’un «excédent». Si le résultat est négatif, il se situe à droite du tableau et il prend alors la dénomination d’une «insuffisance». Selon l’objet du syndicat des copropriétaires, les notions de «bénéfice» ou de «déficit» n’existent pas.
Le résultat est positif (excédentaire) si la valeur des produits est supérieure aux charges ; le résultat est négatif (insuffisant) si la valeur des produits est inférieure aux charges.
Identifier le résultat de l’exercice en un coup d’œil sur les annexes, doit susciter la curiosité des copropriétaires afin d’analyser la situation. Pourquoi le résultat est-il négatif ? Le budget prévisionnel aurait-il été sous-évalué ? Que s’est-il passé dans l’année pour parvenir à une insuffisance ? Ou a contrario, pourquoi le résultat est-il excédentaire ? Le budget prévisionnel aurait-il été surévalué ? D’où provient l’économie réalisée ou l’absence de dépenses ?
Bref, autant de questions qu’il est judicieux de se poser afin d’adopter un budget équilibré et, par voie de conséquence, recevoir des provisions trimestrielles les mieux ajustées possibles à la réalité afin de permettre à chacun de pouvoir les honorer sans trop de difficulté. Ne pas créer de tensions inutiles auprès des copropriétaires, dont les situations économiques ne sont pas toujours au beau fixe, devrait rester l’une des préoccupations du conseil syndical chargé d’accompagner le syndic dans l’élaboration du budget prévisionnel.
Une fois les comptes approuvés par l’assemblée générale, le syndic est en droit de réclamer auprès des copropriétaires, leur quote-part du résultat d’exercice constitué donc par la différence entre les provisions annuelles et la répartition définitive des charges réelles. En son temps, dans sa Recommandation n° 6, la Commission relative à la copropriété avait rappelé que seule cette approbation par l’assemblée «donnait force» à la répartition des charges et à l’inscription des éventuels excédents ou insuffisances de charges au débit ou au crédit du compte individuel de chaque copropriétaire.
