Cass. 3e civ., 8 décembre 2021, n° 19-26.010
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 685 de janvier-février 2023
La décision concerne une résidence de tourisme dans laquelle les lots sont vendus en l’état futur d’achèvement. Le règlement de la copropriété est établi en 2005 et l’exploitation de la résidence est confiée à un bailleur unique auquel les copropriétaires ont donné à bail leur lot de copropriété. Dans l’état descriptif de division, contenu dans le règlement de copropriété, le lot n° 1 est décrit comme «deux porches d’accès dont l’un avec escalier privatif, salle de restaurant, cuisine, service sanitaire, dégagement, local poubelle et terrasse» et le lot n° 2 est désigné comme «un office», et affectés à l’usage collectif de la résidence de service. Son exploitation commerciale étant déficitaire, les copropriétaires acceptent de résilier l’ensemble des baux commerciaux et de créer une société pour reprendre la gestion de la résidence. Un nouveau règlement de copropriété est établi en 2010 à l’initiative de la société propriétaire des lots n° 1 et 2 qui sont divisés en plusieurs lots dont deux sont vendus à une SCI. Le syndicat des copropriétaires et la société de gestion de la résidence, confrontés à l’impossibilité d’assurer un certain nombre de prestations faute de locaux correspondants, revendiquent la restitution des lots issus des lots originaires n° 1 et 2. Ils estiment que ces lots constituaient des parties communes nécessaires à l’exploitation commerciale conformément à ce qui était mentionné dans la notice descriptive et les plans annexés aux actes de vente des lots. En outre, le syndicat invoque à l’appui de sa demande en restitution en qualité de parties communes des lots privatifs l’article 58 V de la loi du 24 mars 2014 qui dispose que «dans les résidences de tourisme placées sous le statut de la copropriété (…) déjà existantes au 1er juillet 2014 lorsque les locaux à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct, propriété d’un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser (… ) l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire d’une demande aux fins de pouvoir prononcer un état de carence ou de constater abandon», en cas de défaillance du copropriétaire du lot, les locaux collectifs «peuvent devenir la propriété indivise du syndicat des copropriétaires».
La cour d’appel de Pau rejette les demandes du syndicat des copropriétaires et de la société d’exploitation.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Après avoir relevé que, dans la notice descriptive de l’immeuble, qui décrit visuellement et techniquement l’ouvrage construit sans avoir vocation à en déterminer le régime juridique, il était mentionné que les lots du rez-de-chaussée étaient des parties communes, la Haute juridiction approuve la cour d’appel d’avoir retenu que cette qualification ne valait que par rapport aux services auxquels ces locaux devaient servir sans pouvoir avoir une quelconque portée juridique sur la manière d’en qualifier le régime de propriété. Elle l’approuve également d’avoir retenu que la qualification de ces lots comme parties communes ne pouvait résulter des énonciations issues des plaquettes de commercialisation, quand bien même elles pouvaient avoir une certaine portée contractuelle, et que, s’agissant du régime des biens soumis au statut de la copropriété, ces stipulations ne pouvaient se substituer au règlement de copropriété établi et publié avant les premières acquisitions et dont les copropriétaires prenaient connaissance en signant l’acte authentique par lequel ils acquéraient leurs lots. Enfin, elle considère qu’ayant retenu que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de l’abandon par les SCI, propriétaires de certains de leurs lots, celui-ci ne pouvant pas se déduire d’une absence d’utilisation, mais supposant au contraire un acte de volonté positive dont la preuve n’était pas rapportée, la cour d’appel n’était pas tenue de procéder à une recherche sur l’entretien des lots que ses constatations rendaient inopérante.
