"Les pouvoirs publics ont une lecture erronée du profil du bailleur privé"
Sylvain Grataloup, docteur en droit, maître de conférences à l’Université Lyon III, exerce en qualité d’avocat associé, au barreau de Lyon. Président de l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI) du département du Rhône et de la Métropole de Lyon, il est élu depuis 2022, à la vice-présidence de l’association nationale. Forte de 250 000 adhérents, l’association UNPI, présidée par Christophe Demerson, défend les intérêts de 25 millions de propriétaires dont au premier chef, les bailleurs privés. L’UNPI a créé, il y a une quinzaine d’années, un observatoire national des taxes foncières. Chaque année, les hausses répétées de cet «impôt des propriétaires» place l’UNPI au cœur de l’actualité.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 688 de mai 2023
Face à l’envolée de la taxe foncière, quelles solutions préconisez-vous pour la fiscalité locale ?
La taxe foncière s’est envolée, c’est une réalité. Cependant, les délibérations municipales font l’objet de recours, comme à Marseille où la délibération a été annulée par le tribunal administratif. Pour autant, cette augmentation n’est pas une surprise. Dès qu’il avait été annoncé par les pouvoirs publics que la taxe d’habitation allait être supprimée, l’UNPI a immédiatement appelé à la prudence annonçant une probable répercussion sur la taxe foncière, ce qui a été le cas. La fiscalité est une source de revenus pour les collectivités, voire la seule source. Elle devrait avoir pour finalité de financer des services et équipements communs profitables à tous, propriétaires occupants ou locataires. Or, ce sont tous les propriétaires, qu’ils soient occupants ou non, qui financent par la taxe foncière ces services et équipements communs, ce qui constitue une véritable injustice. Ce qui serait juste et qui apaiserait les relations entre locataires et propriétaires bailleurs, c’est de permettre au propriétaire bailleur de récupérer auprès de son locataire une partie de la taxe foncière comme il est déjà autorisé à faire pour la taxe sur les ordures ménagères.
Quel est le profil du bailleur privé en France ?
C’est une question importante, voire fondamentale. En effet, les pouvoirs publics ont une lecture totalement erronée du profil du bailleur privé, lecture désuète et ancrée dans un 19e siècle aujourd’hui révolu. Le bailleur privé est, dans près de 90 % des cas, un couple, propriétaire de sa résidence principale, et propriétaire d’un ou deux biens mis en location, notamment par le biais d’un dispositif fiscal type Pinel. Il est vrai que plus l’âge avance, plus le patrimoine des Français s’accroit par le biais des successions. Pour autant, il est totalement faux de considérer le bailleur privé comme propriétaire de plusieurs dizaines de biens. Enfin, il ne faut pas oublier que s’il n’y a plus de bailleurs, comment 7,5 millions de ménages vont-ils pouvoir se loger ? Il faut rappeler que le parc privé loge plus de 25 % des Français et que 58 % sont propriétaires de leur logement.
Comment les propriétaires de logements loués de classes F ou G appréhendent-ils le déclassement de leurs biens ?
Tout d’abord, il faut souligner que l’UNPI n’est pas opposé, au contraire, à la transition énergétique… Comment peut-on se satisfaire de logement dont la performance énergétique est défaillante ? Sur le principe, l’UNPI n’est pas hostile à l’amélioration de la qualité des logements.
Ensuite, ce qui pose un vrai problème, ce sont, d’une part, les mesures prises, d’autre part, le calendrier. Sur les mesures, celles-ci reposent sur un outil, le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui n’est pas du tout fiable. L’UNPI a déjà obtenu qu’il soit modifié mais il demeure extrêmement peu fiable. Vous pouvez, selon les diagnostics, avoir un classement F, puis un classement D avec un autre diagnostiqueur. S’agissant du calendrier, celui-ci est intenable et les sanctions sont très graves. En très peu de temps, il faut trouver de quoi financer les travaux, trouver des artisans et que ceux-ci se procurent les matériaux nécessaires. A défaut, le loyer est bloqué, la mise en location interdite et bientôt, si j’en crois les travaux de la commission européenne, la vente du bien sera subordonnée à la réalisation des travaux par le vendeur.
Enfin, à l’aune de tous ces éléments, les propriétaires de biens loués de classe F et G et même tous les propriétaires bailleurs s’interrogent sur la conservation de leur bien et un certain nombre d’entre eux commencent à vendre. Et la conséquence immédiate, c’est la diminution du parc locatif dans un contexte où se loger est difficile. Les pouvoirs publics, nourris par une idéologie excessive, se distinguent par une irresponsabilité dans un contexte social pourtant très tendu.
Face au chantier de la rénovation énergétique des immeubles, quels sont les vœux des adhérents de l’UNPI ?
Je crois que le chantier de la rénovation énergétique n’est pas, sur le principe, balayé par les adhérents de l’UNPI. En revanche, ils n’acceptent plus d’être les seuls financeurs de la crise du logement alors même que le logement relève du pouvoir régalien de l’Etat. Ils n’acceptent plus de voir leur pouvoir d’achat diminuer par un encadrement des loyers, une fiscalité galopante, des travaux imposés très coûteux, pour soutenir le pouvoir d’achat des locataires, alors même que, là encore, le pouvoir d’achat relève d’une des missions premières de l’Etat.
Mais surtout, les adhérents restent convaincus que la propriété est une source de stabilité et de paix sociales, ce qui explique d’ailleurs les mesures prises par le gouvernement pour faciliter l’accès à la propriété. Les efforts fournis par les propriétaires deviennent très, trop lourds, même s’ils ont conscience qu’ils jouent depuis longtemps un rôle social.
