«Je crains des tensions sociales dans les immeubles»
Figure reconnue par l’ensemble des acteurs de l’immobilier, Henry Buzy-Cazaux a notamment fondé l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), qu’il préside aujourd’hui, mais également le pôle de formation à l’immobilier du groupe ESSEC. Il est président d’honneur de l’ESPI et a dirigé l’ISC Paris. Il est un observateur et un commentateur exigeant des marchés et des pratiques. Il est vice-président de FIABCI-France, représentation française de l’organisation mondiale de l’immobilier, qui regroupe la FNAIM, l’UNIS, le SNPI, la FPI, et rassemble largement tous les métiers de l’industrie immobilière et leurs partenaires.
article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 664 de décembre 2020
Quelles sont, d’après-vous, les mutations notables de la profession de syndic au lendemain de la réforme ELAN ?
«La loi ELAN et l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui en découle n’ont pas transfiguré le rôle du syndic professionnel. On ne peut ni soutenir que ses missions aient été sacralisées par ces nouveaux textes, ni qu’elles aient été dégradées. L’ELAN respecte les grands équilibres de la loi de 1965. En revanche, je considère qu’elle est venue ajuster le lien entre le syndic et la copropriété, avec de nouvelles exigences et des assouplissements objectivement pertinents. C’est un texte plus pragmatique que fondamental.
Ainsi, préciser les contraintes de transmission digitale des documents par un gestionnaire dont le mandat n’est pas renouvelé était incontestablement nécessaire, comme d’ailleurs l’obligation de joindre une fiche synthétique à tout contrat, mentionnant les prix et les prestations, ou encore de normaliser les votes par correspondance, tellement utilisés en cette période. Il était aussi utile de revoir la mise en concurrence, en laissant le conseil syndical apprécier l’utilité de procéder à cette démarche plutôt que de la systématiser, comme il était souhaitable d’alléger le formalisme pour la gestion des petites copropriétés.
Le plus marquant, au-delà de ces évolutions plus techniques qu’ontologiques, tient à la possibilité pour le syndic de recevoir des missions ne relevant pas de la gestion courante, au profit du syndicat des copropriétaires ou de certains copropriétaires, stipulées par une convention expresse. On ne sait encore de quels services il pourra s’agir dans les faits, mais l’innovation est là.
En somme, on aurait tort de prêter à la loi ELAN plus de souffle qu’elle n’en a ! Il est vrai qu’on attendait que le rapport du GRECCO (Groupe d’étude sur la copropriété) l’inspire davantage, ce qui n’a pas été le cas. Même la faculté de transférer des pouvoirs au conseil syndical, introduite par le législateur dans la loi ELAN, est encadrée et ne semble pas en outre être vraiment utilisée.»
Au gré des réformes successives, le statut de la copropriété n’a-t-il pas perdu de sa cohérence ?
«Je n’ai pas ce sentiment. J’ai plutôt l’impression inverse que toutes les réformes ont été techniques, et ont manqué d’audace. Je reconnais aussi que l’édifice inventé par Pierre Capoulade, avec cette gouvernance à la fois démocratique et censitaire, faisant au débat une place centrale, était moderne avant l’heure et pleine d’une inspiration politique forte. Les circonstances actuelles, qui désolvabilisent les copropriétaires et pour longtemps, ne sont pas propices à une réforme qui remettrait en question les fondamentaux de la loi de 1965. Dans un moment qui va éprouver sévèrement des millions de copropriétaires, il n’est pas pensable que chacun ne puisse pas faire valoir sa situation, et abandonne ce pouvoir à quelques-uns, comme dans une oligarchie. La copropriété y perd en efficacité mais y gagne en équité. On pourrait estimer cette évolution heureuse, mais elle est inopportune et pour longtemps.
Au fond, faut-il compter sur la loi pour changer les choses ? Pour moi, je compte davantage sur une modernisation des syndics, qui doivent être toujours plus convaincants, donc plus compétents. J’observe d’ailleurs que les meilleurs syndics s’accommodent de la loi et ne lui imputent pas la responsabilité d’empêcher le progrès des immeubles, notamment techniques.»
Quels sont les impacts de la crise sanitaire que vous redoutez ?
«Pour le jubilé de la loi de 1965, j’avais eu l’honneur d’organiser et d’animer dans le cadre du Salon national de la copropriété un débat avec Pierre Capoulade et je lui avais demandé s’il était serein quant à l’avenir juridique de la copropriété. En grand juriste, il m’avait répondu en prenant de la hauteur et en dépassant le champ de droit, mais avec gravité. Je me mettrai dans ses pas : ce qui l’inquiétait, c’est le fossé entre les moyens économiques des ménages pour faire face à des charges de plus en plus lourdes, à exposer dans des immeubles vieillissant, accentuées par le besoin de rénovation énergétique. Il ne voyait pas comment réduire ce hiatus. Je suis aussi désemparé qu’il l’était envers ce problème croissant. Je ne cache pas à cet égard trouver les pouvoirs publics peu conscients de cette situation lorsqu’ils assignent à la copropriété la mission de porter la relance par les décisions de travaux d’amélioration des performances environnementales. Je crains même des tensions sociales dans les immeubles à cause du risque de déclassement de certains ménages.»
La communauté des administrateurs de biens déplore la difficulté de recruter des professionnels formés et compétents. Quelles sont vos suggestions ?
«Une seule ! Parler enfin de la grandeur et de l’intérêt du métier, alors que les discours dominants de la profession sur elle-même sont empreints de négatif et d’auto-flagellation. Nous devons faire rêver et non mettre l’accent sans cesse sur les servitudes et les contraintes. Ce métier est passionnant et le digital allège l’essentiel de ses pesanteurs administratives. Il faut enfin le présenter comme une profession portée par l’objectif de valoriser le patrimoine collectif, bien au-delà de la gestion des embarras quotidiens de l’immeuble. C’est aussi un métier assorti de bonnes rémunérations, permettant des parcours de carrière : dans les groupes d’administration de biens, on confie le plus souvent à un spécialiste de copropriété la direction d’un cabinet filiale, parce que la copropriété dote d’un savoir-faire panoramique et d’aptitudes à manager.»
