[N° 590] - Projet de loi “Accès au logement et urbanisme rénové“ : une réforme majeure en faveur des consommateurs

par Edilaix
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Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du logement, a présenté son projet de loi pour “l’accès au logement et un urbanisme rénové“ (Alur) en conseil des ministres, mercredi 26 juin. Ce projet sera déposé sur le bureau de l’Assemblée nationale en septembre.
Si les associations de consommateurs aux premiers rangs desquels l’Association des responsables de copropriété (Arc) ont exprimé leur vives satisfactions à la lecture de ce projet, les professionnels de l’immobilier, se sentent, après de mois de concertation avec le ministère, trahis et méprisés.
Nous reproduisons ci-après les points principaux du projet de loi relatifs à la copropriété.

Encadrer les tarifs
«Actuellement, les frais de gestion courante des syndics doivent être facturés dans un forfait annuel fixe global. D’autres frais, dits “frais particuliers“, peuvent faire l’objet d’une facturation “à la pièce“, et le prix unitaire doit être précisé dans le contrat. La liste les charges réputées courantes a été fixée par l’arrêté dit “Novelli“.
Malgré ces dispositions, des abus ont été constatés. Certains syndics affichent des forfaits très bas qui attirent des copropriétés peu averties. Par la suite, ils facturent chers et au titre de prestations particulières certains frais qui ressortissent pourtant à la gestion courante (impression des comptes rendus d’assemblée générale, diagnostics techniques obligatoires).
Pour mettre fin à ces pratiques, une inversion est opérée : la liste des frais particuliers sera déterminée par décret et toutes les autres prestations seront réputées “de gestion courante“ et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.»

Imposer le compte séparé
«Dans la grande majorité des cas, les syndics professionnels font voter par l’assemblée générale la dispense de compte séparé, en invoquant les coûts supplémentaires qui seraient générés.
En conséquence, le syndic ouvre un compte à son nom, compte unique ou compte avec des sous-comptes pour chaque syndicat des copropriétaires qui l’a mandaté. Le compte ouvert au nom du syndic est rémunéré par la banque au profit du syndic. En cas de liquidation judiciaire du syndic, les copropriétaires doivent supporter une procédure judiciaire lourde, longue et coûteuse pour récupérer leurs fonds placés dans les sous-comptes.
Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds, [il est décidé] la suppression de toute dérogation à l’obligation de l’instauration du compte séparé ; l’obligation, pour le syndic, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, afin de conforter la légitimité du conseil syndical dans la procédure budgétaire ; l’interdiction pour un syndic d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires, dans un souci de clarification et de transparence financière.
De cette manière, les fonds appartenant au syndic, d’une part, et à chaque copropriété d’autre part, seront bien distincts. Et chaque copropriété pourra demander les relevés annuels de son compte, ouvert à son nom et gérés par le syndic.»

Instaurer une obligation de formation continue
«Il n’existe pas aujourd’hui de formation continue obligatoire pour les activités d’entremise et de gestion immobilières, alors même que les dispositions législatives et réglementaires en la matière se complexifient et nécessitent une expertise de plus en plus grande.
La diversification du rôle du syndic de copropriété donne une nouvelle dimension à cette activité, autrefois majoritairement cantonnée à des tâches de gestion comptable et de relance des impayés. Le besoin de formation apparaît de façon prégnante lorsqu’on considère le rôle que pourrait être amené à jouer le syndic dans le cadre de la transition écologique de l’habitat, qui implique la mise en œuvre de nouveaux outils (diagnostic de performance énergétique, plan de travaux d’économie d’énergie, contrat de performance énergétique, etc).»

Créer des instances de contrôle
«Actuellement, il n’existe pas de code ou de règles déontologiques communes à l’ensemble des professions immobilières. Un client s’estimant lésé n’a d’autre choix que d’engager une procédure devant la justice, souvent longue et coûteuse.
Pour pouvoir sanctionner certains professionnels peu scrupuleux et ainsi rétablir des relations de confiance le projet de loi prévoit de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont les compétences seront centrées sur l’élaboration des règles déontologiques pour toute la profession, qu’il proposera au ministre de la Justice pour adoption par décret ; du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en œuvre.
De même, le projet de loi prévoit la création de Commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui seront chargées de veiller au respect des règles et des principes déontologiques.
Ces commissions seront de nature administrative, sous l’autorité de représentants de l’État et de magistrats, afin que soient garanties l’indépendance et l’impartialité de leurs décisions. Elles pourront être saisies par l’intermédiaire des associations de défense de consommateurs. Ainsi, les consommateurs disposeront d’une voie de recours plus simple et plus rapide qu’un contentieux judiciaire.»

Garantir les loyers
«Le projet de loi prévoit l’instauration d’une garantie universelle des loyers (Gul) destinée à protéger les propriétaires contre le risque d’impayés ; à encourager la mise en location de logements vacants ; à faciliter l’entrée des locataires dans le logement.
Le caractère universel de la Gul doit permettre la plus grande mutualisation des risques et donc limiter son coût. Ainsi, un nouvel établissement public administratif de l’État, “l’Agence de la garantie universelle des loyers“ sera créé.»

Interdire l’achat de biens immobiliers aux marchands de sommeil
«Des dispositions spécifiques à la copropriété sont prévues pour empêcher l’expansion des marchands de sommeil. Il est ainsi prévu : d’interdire à un copropriétaire l’achat de lots dans une copropriété où il est déjà propriétaire et où il a accumulé des dettes et des impayés ; d’empêcher les copropriétaires endettés de bloquer les procédures de saisie de leur bien en leur interdisant de prendre part au vote en assemblée générale qui doit autoriser le syndic à agir en justice ; de garantir le recouvrement des frais de procédure pour lever les réticences des copropriétaires inquiets (frais d’avocat engagés par le syndicat, à la charge du copropriétaire condamné et compris dans l’assiette du privilège spécial immobilier dont bénéficie le syndicat).»

Créer dans la loi deux statuts pour l’habitat participatif
«L’habitat participatif peut se décrire comme un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour concevoir, réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d’un bâtiment collectif.
«Loin d’être utopique, l’habitat participatif représente en Suisse 5 % du parc immobilier et en Norvège, près de 15 % du parc de logements.
L’habitat participatif constitue une piste prometteuse dans l’élaboration d’une troisième voie pour le logement, entre habitat individuel et collectif.
«Les dispositions prévues par le projet de loi ont essentiellement pour but de créer un cadre juridique correspondant aux caractéristiques et aux finalités de l’habitat participatif. Ces personnes ont la qualité d’associés et acquièrent au préalable des parts sociales de ces sociétés. Ces sociétés d’habitat participatif pourront désormais prendre deux formes : coopérative d’habitants ou société d’autopromotion. Ces deux statuts spécifiques n’auront pas vocation à remplacer les outils existants. »

Crédit photo ©Bernard Suard - MEDDE