[N° 568] - Chauffage collectif en copropriété : faire les bons choix

par Paul TURENNE
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Alors qu’en copropriété, les frais inhérents au chauffage représentent très souvent le premier poste de dépenses, parfois jusqu’à 60 % des charges totales, une réflexion sur le sujet s’impose. Rénovation de l’installation, révision des contrats ou changement complet… Ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Paul TURENNE

 

Consommation excessive, pannes à répétition, appartements surchauffés, ou a contrario, atteignant péniblement les 15°C dans certaines pièces… Les raisons pour remplacer une chaudière ne manquent pas. Reste que mieux vaut respecter une marche à suivre précise, sous peine d’engager des frais importants pour un résultat plus que limité, voire contreproductif.
Préalable indispensable à toute prise de décision, l’obtention d’un diagnostic. Un bureau d’études thermiques (BET) indépendant pourra ainsi réaliser une étude de rénovation qui comportera tout d’abord la détermination de la puissance réellement nécessaire. La plupart des anciennes chaudières sont souvent surdimensionnées de plus de 20 %, du fait notamment des progrès en matière d’isolation thermique sur la couverture des bâtiments. Autres éléments devant également figurer dans cette étude : la vérification du circuit hydraulique avec la puissance des pompes et les reprises éventuelles à effectuer, la garantie des débits minimum pour le bon fonctionnement de la chaudière, ainsi qu’une analyse de l’eau du réseau. Concernant ce point, les préconisations possibles devront être indiquées, comme par exemple un désembouage, l’installation de clarificateurs, ou bien encore la mise en place d’une solution acide en amont de la chaudière pour lutter contre le calcaire. Enfin, un calcul comparatif des coûts en fonction des options proposées et une estimation des économies engendrées complèteront cette étude.
Une fois ces éléments à sa disposition, la copropriété pourra rédiger en connaissance de cause, un cahier des charges à destination des chauffagistes qui seront sollicités. Y figureront les critères minimums auxquels ces professionnels devront répondre. De quoi faciliter également la comparaison des prix en fonction des solutions techniques proposées.
Dernière étape : l’appel d’offres. L’aide du bureau d’études thermiques peut alors s’avérer précieuse pour comparer des devis parfois complexes, sous réserve bien sûr que le BET soit parfaitement indépendant pour éviter les mauvaises surprises avec un appel d’offre arrangé.


Fioul ou gaz ?

Parmi les points forts d’une chaudière au fioul, l’entretien et le nettoyage de l’installation se limitent, sauf problème, à une intervention par an. Par ailleurs, la gestion de l’approvisionnement du fioul est relativement aisé, le règlement se faisant lors de la livraison. L’inconvénient premier reste bien sûr le prix du combustible issu du raffinage du pétrole et qui est donc directement soumis aux variations de ce dernier sur le marché international.

En ce qui concerne le chauffage au gaz, les odeurs et les poussières sont quasiment inexistantes par rapport à une installation au fioul. Par ailleurs, pour les copropriétés raccordées au gaz de ville, le paiement peut être mensualisé ce qui permet de répartir la facture hivernale sur un an. A contrario, les copropriétés plus «isolées» peuvent tout de même utiliser des citernes de  GPL (butane ou propane) apparentes ou enfouies, en location. Ces utilisateurs seront cependant soumis à des fluctuations de prix bien plus importantes que ceux raccordés à un réseau urbain. Enfin de manière générale, les règles d’installation et d’entretien d’une chaudière au gaz sont particulièrement strictes du fait de sa nature volatile et des risques d’explosion.

D’autres solutions mixtes qui utilisent pour partie les énergies renouvelables, peuvent également être mises en place, plus particulièrement pour assurer la fourniture en eau chaude sanitaire (ECS). Les installations solaires collectives peuvent ainsi couvrir de 40 à 60 % de ces besoins à partir de l’énergie du soleil. En cas d’ensoleillement insuffisant, le fioul domestique ou le gaz est alors utilisé en énergie d’appoint pour maintenir en permanence une fourniture d’eau chaude à une température satisfaisante. Le choix de l’énergie solaire peut se révéler particulièrement judicieux dans le cas d’une modernisation de l’installation de chauffage. Le remplacement de la chaudière vétuste et la rénovation des circuits de distribution vont alors permettre d’optimiser les investissements réalisés. Une telle installation (cf. schéma page 23) doit cependant être conçue et dimensionnée par un bureau d’études et impérativement mise en œuvre par des entreprises spécialisées.

Enfin, le chauffage collectif électrique est rare. Il s’agit surtout de planchers chauffants alimentés collectivement et qui assurent une température de base (10 à 12 ° C), le complément de chaleur provenant de convecteurs individuels. Une telle installation ne se justifie qu’avec une très bonne isolation extérieure.


Des chaudières toujours plus performantes

Disponibles aussi bien pour le fioul ou pour le gaz, plusieurs technologies particulièrement efficientes en terme de consommation d’énergie et de rejets de polluants, sont aujourd’hui proposées par les fabricants.
A commencer par les chaudières basses températures qui possèdent un rendement de 80 à 90%, avec une température du système inférieure à 55°C. L’optimisation d’une telle installation nécessite cependant des radiateurs surdimensionnés – ce qui est souvent le cas dans les anciens appartements – ainsi qu’une consigne de température aussi basse que possible ou réglée automatiquement à l’aide d’une sonde extérieure. Un système qui permet d’assurer une régulation précise avec une différence de température inférieure à 1°C. A noter : ce type de chaudière peut fonctionner en permanence avec une température de retour basse, comprise entre 35°C et 40°C. Par ailleurs, l’eau condensée doit être évacuée, contrairement aux chaudières dites, justement, à condensation. Attention à la bonne étanchéité de la cheminée. Les fumées étant moins chaudes avec ce type de chaudière, elles risquent de condenser et de former de l’acide en cas de mauvais tirage.

Quasi systématiquement recommandées dans le cadre d’une rénovation énergétique, les chaudières à condensation permettant de réaliser des économies d’énergie jusqu’à 40 % par rapport à des chaudières standards. Le principe utilisé ? Celui de la récupération de la chaleur résiduelle normalement perdue dans la vapeur d’eau des gaz de combustion évacués. Une technologie qui permet ainsi d’augmenter le rendement sur PCI (pouvoir calorifique inférieur), c’est à dire la quantité de chaleur résultant directement de la combustion du gaz ou du fioul, parfois en dépassant les 100 % ! (cf. encadré : Obtenir un rendement de plus de 100 %) Ces chaudières rejettent également beaucoup moins de CO2 et d’oxydes d’azote et sont donc plus respectueuses de l’environnement.
Cependant, pour obtenir le meilleur rendement possible, la chaudière doit fonctionner en mode condensation sur l’ensemble de la saison de chauffe. Pour cela, la température de l’eau ne doit jamais dépasser 50 °C. Cette limite impose donc que l’installation de chauffage à laquelle la chaudière va être raccordée comporte des radiateurs surdimensionnés, dans le cas d’une installation ancienne, d’un plancher chauffant basse température (PCBT) ou de radiateurs “chaleur douce“ dans le cas d’une nouvelle installation. Au niveau de la régulation, là encore un pilotage en fonction de la température extérieure est souhaitable. Un contrôle qui permet d’anticiper les variations de la température intérieure et ainsi d’éviter des montées en température inutilement importantes sur la chaudière.


Un rendement de plus de 100 %

Faute de pouvoir restituer la totalité de l’énergie contenue dans le combustible brûlé et n’étant pas exempte de pertes, une chaudière ne peut avoir qu’un rendement inférieur à 100 %. Cependant, avec les chaudières à condensation en mesure de récupérer la chaleur encore présente dans les fumées et la chaleur latente de condensation de la vapeur d’eau, le gain théorique de rendement est de plus de 7 %. On peut alors obtenir des rendements supérieurs à 100 % par rapport aux chaudières classiques. Ainsi, si l’on prend l’exemple d’une chaudière performante n’ayant pas plus de 2 % de pertes par les fumées et 1 % de pertes par les parois, le rendement, en mode condensation totale, sera de 100 % PCI – (2 % + 1 %) de pertes + 7 % de condensation. Soit 104 % de rendement sur PCI.


La Seine-St-Denis contre la précarité énergétique

Destiné à une population de Seine-Saint-Denis aux revenus modestes, locataires ou propriétaires occupants du parc privé ancien, le Programme d’Intérêt Général (PIG) Précarité Energétique s’intéresse tout particulièrement aux copropriétés disposant d’un chauffage collectif. Durant cette mission de trois ans, s’étalant de 2009 à 2011, des audits thermiques et juridiques des installations de chauffage et de leur contrat d’exploitation ont ainsi été réalisés pour vingt copropriétés disposant de systèmes de chauffage obsolètes. A noter que ces derniers ont été identifiés comme tels par la délégation locale de l’Anah.

Ce diagnostic, complet et gratuit, a été complété par des préconisations adaptées pour la régularisation des charges énergétiques, comme l’installation de chaudières gaz à condensation. Une évaluation de la pertinence d’un contrat de performance énergétique (P4) a également été entreprise, dans les cas où une renégociation des contrats s’avérait nécessaire. Enfin, la déclinaison d’un contrat global de type MTI (marché de température avec intéressement) a été étudiée de façon que la copropriété puisse disposer d’une solution financière et technique “clé en main“.
Autant de conclusions et de conseils permettant aux copropriétaires de prendre conscience des dysfonctionnements et d’arrêter un plan d’actions pluriannuel pour diminuer leurs consommations. «Le budget chauffage représente actuellement plus de 40 % du budget de ces copropriétés en moyenne, précise Julien Vazieux, chef de projet PIG Précarité Energétique au Pact Arim 93, l’un des quatre opérateurs retenus par l’Anah pour animer ce programme. De nombreux contrats sont en effet contraires aux intérêts des copropriétaires avec des approvisionnements sur les périodes de pic de prix, une surfacturation des actes de maintenance, ou bien la sous-traitance de certains actes sans accord de la maîtrise d’ouvrage.» Concernant ces problématiques juridiques, deux solutions ont donc été proposées : soit la souscription de contrats individuels auprès d’une ou plusieurs sociétés avec notamment, l’obligation de renouveler les contrats d’exploitation tous les deux ans ; soit la mise en place d’un contrat de performance énergétique (P4) avec marché de température. Au final, six copropriétés sont entrées dans le dispositif. Pour trois d’entre elles (9 rue Delizy à Pantin, 68 rue de la Courneuve à Aubervilliers, 183 avenue Aristide Briand à Montreuil), un rendu des conclusions du thermicien (Ecic) et du juriste a été réalisé auprès des copropriétaires. Pour les trois autres adresses, le rapport d’audit élaboré à la suite de visites sur site et de la consultation des pièces contractuelles, est en train d’être présenté auprès des copropriétaires.

En savoir plus : Pact Arim 93 au 01 49 88 46 80

Tableau d'amortissements ci-contre :
Estimation après suivi des ménages aux revenus modestes par le Pact 93 Crédit : Pact 93


Contrat de chauffage : les points à surveiller

Contrat avec livraison de combustible (P1) :
• Vérifier dans le contrat la façon dont est fixé le prix du combustible. Celui-ci étant «libre», la prudence s’impose. Souvent le contrat se réfère à un barème de grande compagnie pétrolière (Esso, Shell, Total), ce qui peut représenter un supplément de 30 % par rapport à ce qui est négociable.
• S’assurer qu’au moins un membre du conseil syndical soit présent lors des livraisons pour contrôler et signer les «bons de volucompteurs».
• Vérifier les évolutions de consommation sur plusieurs années.

Contrat de petit entretien (P2) :
• Bien vérifier ce que comprend et ce que ne comprend pas le contrat. Des visites systématiques sont-elles prévues ? Quand ? Le dépannage a-t-il lieu 24 h sur 24 et le week-end et jours fériés ? En cas de travaux hors contrat, comment est fixé le prix ?
• Effectuer un récapitulatif des travaux hors contrat effectués dans la chaufferie sur les dix dernières années pour vérifier si certaines interventions n’ont pas été faites deux fois.
• Vérifier, là aussi les évolutions de consommation sur plusieurs années en pondérant en fonction des DJU (degré-jour-unifié)*.

Contrôle d’un contrat avec gros entretien (P3) :
• Là encore, bien analyser ce qui est prévu et exclu, en particulier quels sont les équipements non inclus dans le matériel concerné.
• S’assurer que le contrat de gros entretien est transparent, c’est-à-dire que le client peut demander à l’exploitant de lui donner la liste du matériel changé chaque année.
• En cas de contrat pas ou peu transparent, étudier le carnet de chaufferie pour savoir ce qui a été fait.
• Tenir à jour un historique des pannes.
• Contrôler les évolutions de consommation dans le temps.

Contrôle d’un contrat d’objectif :
• En cas de contrat avec des objectifs pondérés en fonction des DJU (degrés-jours-unifiés)*, vérifier le compte des DJU fait par le chauffagiste.
• Vérifier dans le contrat la façon dont est fixé le prix du combustible. S’il est tarifé (ex : Gaz de GDF), contrôler le prix moyen appliqué sur la saison.
• Au moindre «sous-chauffage», exiger par lettre recommandée avec avis de réception, la pose d’un thermographe (thermomètre enregistreur). A défaut, faire appliquer des pénalités.
• Contrôler les évolutions de consommation dans le temps.

*Source Arc


Cas pratique
La Résidence Les Hauts d’Avignon,basée à Villeneuve-lès-Avignon (Gard)

Construite dans les années 1970, sans aucune isolation thermique, la copropriété Les Hauts d’Avignon possédait une installation de chauffage totalement vétuste avant que les copropriétaires ne se décident à agir. «L’une des chaudières avait 25 ans et l’autre 15 ans, précise Lucy Fural, actuelle présidente du conseil syndical et habitante de la résidence depuis 2004. Certaines pièces pouvaient ainsi descendre à 14°C, notamment à cause de l’exposition des bâtiments au mistral, rendant indispensable l’utilisation d’appareils de chauffage d’appoint. Autre problématique : un contrat de chauffage P1, P2, P3 (petit et gros entretien, ainsi que livraison de combustible) mal adapté, signé avec un intermédiaire fournissant des calories et non directement du gaz de ville. Le tout avec un service «plus que minimal», selon Lucy Fural.
«Nous avons travaillé trois ans au sein du conseil syndical avant d’obtenir un vote favorable en AG pour changer les deux chaudières en une seule fois en octobre 2007.» Le choix des copropriétaires s’est porté sur des chaudières basse température beaucoup moins énergivores, avec bien sûr, une remise aux normes de la chaufferie. Un adoucisseur a également été installé et un remplissage automatique mis en place. De quoi garantir une pression constante sur l’installation qui connaissait jusqu’alors des chutes de pression. «Or, les nouveaux matériels s’arrêtant dans ce genre de situation pour des raisons de sécurité, il nous fallait absolument régler ce problème qui nécessitait auparavant un ajout régulier d’eau», précise Lucy Fural. L’installation de robinets thermostatiques a été laissé à l’appréciation de chaque résident. Des purgeurs automatiques ont cependant été mis en place dans les étages supérieurs pour favoriser l’arrivée de l’eau chaude dans les radiateurs, ce qui a considérablement augmenté le confort des occupants des étages inférieurs et mis fin à la «corvée de purgeage». Sans compter l’ajout de répartiteurs peu avant l’été 2008 avec une souscription au service Gestion Energétique Responsable de Gaz de France Provalys, pour individualiser les charges.
Au total, la rénovation a coûté environ 120 000 € si l’on intègre l’ensemble des modifications effectuées par la suite, sachant que les copropriétaires ont, à l’époque, pu bénéficier de crédits d’impôts de 15 à 25 %. «Nous avons privilégié le confort aux économies d’énergie sans vraiment l’exprimer au départ, mais au final, le bilan est positif.» Les plaintes de sous-chauffage ont ainsi complètement disparu et ce, sans aucune augmentation, en dépit des fluctuations du prix du gaz.
«Malheureusement, quand je suis arrivée en 2004, la copropriété était déjà en train de procéder à un ravalement esthétique sans aucune amélioration au niveau de l’isolation, déplore Lucy Fural. Mais je ne désespère pas que nous votions la mise en place d’isolation par l’extérieur, ce qui permettrait à coup sûr, d’améliorer encore les performances globales de notre installation.»

Photo : la copropriété Les Hauts d’Avignon comporte 19 bâtiments pour 183 logements. Credit DR


Les textes

La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite «Grenelle II», a apporté des modifications importantes au régime des travaux d’économie d’énergie en copropriété. D’une part, l’assemblée générale vote désormais tous les travaux d’économie d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre, quelle que soit la durée de leur amortissement économique pour les copropriétaires, à la majorité prévue à l’article 25, à savoir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Si cette majorité n’est pas atteinte mais que la décision a recueilli le vote favorable d’un minimum de copropriétaires, l’article 25-1 permet un second vote de l’assemblée générale à la majorité simple des voix exprimées des seuls copropriétaires présents et représentés, prévue à l’article 24. D’autre part, l’assemblée générale vote désormais les travaux d’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage à la majorité prévue à l’article 25, avec possibilité, dans les conditions prévues à l’article 25-1, d’un second vote à la majorité prévue à l’article 24.