Copropriété : Financer la rénovation en 2023

par Sophie MICHELIN-MAZÉRAN, journaliste juridique
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©sommart_AdobeStock_341530344La bataille de la sobriété énergétique des logements est lancée.
Pour la gagner, les aides financières s’avèrent indispensables, notamment pour les immeubles en copropriété touchés de plein fouet par la flambée des prix de l’énergie.
Sélection des aides qui ont évolué en 2023, alors que l’État a réuni mi-février les grandes banques pour qu’elles s’impliquent davantage dans le financement des travaux de rénovation.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 687 d'avril 2023

Le cadre réglementaire de la rénovation énergétique des logements est aujourd’hui bien connu : gel des loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G depuis le 24 août 2022 ; interdiction progressive à la location des passoires énergétiques ; ou encore, obligation de mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) dans les copropriétés de plus de quinze ans.

En revanche, la palette des outils financiers, que certains qualifient de maquis, semble moins aisée à saisir. D’autant que les règles du jeu changent chaque année ou presque. En témoigne le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété, créé il y a deux ans, et dont les règles viennent d’évoluer.

MaPrimeRénov’ Copropriété à la hausse

Cette aide de l’État est réservée au financement des travaux d’amélioration de la performance énergétique portant sur les parties communes et équipements communs de l’immeuble ainsi que, le cas échéant, les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires.

Ce dispositif public est ouvert à toutes les copropriétés construites il y a plus de quinze ans, dont au moins 75 % des lots sont à usage d’habitation, et souhaitant réaliser un projet permettant un gain de performance énergétique d’au moins 35 %. Comme précédemment, une assistance à maîtrise d’ouvrage est obligatoire. Cette assistance est financée par l’ANAH à hauteur de 30 % du montant de la prestation. Dernier prérequis, le chantier doit être réalisé par des entreprises certifiées “Reconnu garant de l’environnement” (RGE) dans le domaine d’intervention concerné.

Au 1er février 2023, le plafond de l’aide fixée à 25 % du montant des travaux a été porté de 15 000 à 25 000 € par logement. Cela représente une prime de 6 250 € maximum par logement contre 3 750 € auparavant. Il s’agit, pour les pouvoirs publics, de tenir compte de l’inflation et de favoriser les rénovations globales.

Par ailleurs, les propriétaires occupants aux ressources modestes et très modestes bénéficient encore d’une prime individuelle additionnelle, dont le montant a été majoré pour s’établir respectivement à 1 500 € et 3 000 €.

Les deux primes complémentaires et cumulables de 500 € par logement (le bonus «sortie du statut de passoire énergétique» et le bonus «bâtiment basse consommation» qui récompense un passage de l’immeuble collectif en lettre A ou B) restent d’actualité en 2023.

Enfin, la prime supplémentaire pour les copropriétés fragiles de 3 000 € par logement est toujours applicable.

En pratique, MaPrimeRénov’ Copropriété est mobilisable par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires. C’est donc le syndic qui dépose le dossier auprès de l’ANAH. La subvention est intégralement versée au syndicat des copropriétaires et est répartie ensuite selon les tantièmes de propriété.

En 2023, l’actualisation de l’immatriculation de la copropriété au registre national des copropriétés est obligatoire lors du dépôt de la demande de subvention. L’enjeu est pour l’ANAH de disposer d’informations mises à jour de l’immeuble.

Selon le rapport 2022 de l’ANAH, cette aide collective a permis de rénover près de 26 000 logements en copropriété. La moyenne de l’aide par logement s’élève à 7 328 €.

TVA Réduite et aides cumulables

En complément de MaPrimeRénov’ Copropriété, et après avoir épuisé les aides potentielles des collectivités locales, les syndicats sont aussi éligibles aux certificats d’économie d’énergie (CEE). Ce dispositif constitue l’aide privée la plus massive en matière de rénovation énergétique.

Parmi les primes CEE, l’offre bonifiée «Coup de pouce Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif» s’adresse spécifiquement aux copropriétés.

Plusieurs conditions doivent, toutefois, être remplies pour que le syndicat puisse en bénéficier. La rénovation globale doit permettre de baisser la consommation d’énergie du bâtiment de 35 %. Et la prime est attribuée uniquement par les entreprises signataires de la Charte Coup de pouce, c’est-à-dire essentiellement les fournisseurs d’énergie ou leurs partenaires. Les travaux doivent également être effectués par un professionnel RGE. De plus, les travaux sont à engager avant le 31 décembre 2025 et doivent être terminés avant le 31 décembre 2026.

Le montant de la prime tient compte, à titre principal, de la surface rénovée et du gain énergétique après travaux. Ainsi, plus une copropriété est grande et entreprend un chantier d’envergure, plus le montant de la prime sera important.

Ne pas oublier non plus l’aide bonifiée «Coup de pouce Chauffage» qui permet à une copropriété de financer le remplacement d’une chaudière au charbon, au gaz ou au fioul, par l’installation d’un équipement plus sobre utilisant, par exemple, une énergie renouvelable.

Attention, le cumul de ces aides publiques et privées n’est possible qu’à la condition que leur montant total ne dépasse pas 80 % du montant TTC des travaux.

Certains travaux de rénovation énergétique bénéficient, en outre, d’une TVA à taux réduit (5,5 %) dont le champ d’application vient d’être revu par la loi de finances pour 2023 (art. 278-0 bis A et 200 quater, Code général des impôts).

L’éco-PTZ collectif

Le syndicat peut demander un éco-prêt à taux zéro pour financer des travaux d’économie d’énergie entrepris sur les parties communes de l’immeuble ou des travaux d’intérêts collectif effectués sur les parties privatives.

Ce prêt, à taux d’intérêt nul, accessible sans condition de ressources, permet alors de réduire le reste à charge des travaux, après déduction des différentes aides et subventions. Cependant, seuls les propriétaires de logements utilisés ou destinés à être utilisés comme résidence principale, sont éligibles à ce prêt.

Les montants de l’éco-PTZ collectif varient en fonction des travaux réalisés : pour les projets de rénovation permettant un gain énergétique de 35 %, il s’élève à 50 000 € remboursable sur vingt ans.

Force est de constater que les établissements de crédit rechignent encore à distribuer ce prêt, considéré comme peu attractif. C’est la raison pour laquelle le gouvernement a reçu le 16 février 2023 les grandes banques françaises pour qu’elles réfléchissent aux moyens d’amplifier leurs efforts en faveur de la rénovation énergétique des logements, y compris collectifs. Ces réflexions pourraient s’articuler avec les chantiers annoncés sur les simplifications de la gouvernance en copropriété, le renforcement de l’accompagnement et des aides directes pour les travaux copropriété. Affaire à suivre.

 

Sites utiles :

maprimerenov.gouv.fr
Service public de la rénovation énergétique ;

monprojet.anah.gouv.fr
Site de l’Agence nationale de l’habitat ;

renovonscollectif.fr
Programme CEE, piloté par Ile-de-France Énergies.

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