Copropriété : Ratification implicite de travaux

par Bruno LEHNISCH, Cadre juridique, diplômé de l'Institut d'études politiques et Jean-Philippe MARIANI, Avocat
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ratification«Je n’ai pas dit non : donc j’ai dit oui ?» 

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’obligation, pour un copropriétaire, de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour «des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci».

Toutefois, cette disposition n’implique pas nécessairement une autorisation antérieure à l’exécution des travaux car l’assemblée peut accorder son autorisation aussi bien a priori qu’a posteriori, et sur ce point, de manière très pragmatique la jurisprudence de la Cour de cassation est constante depuis 1979 (Cass. 3e civ., 3 juill. 1979, D. 1980, IR, 236, obs. Giverdon). Une triple conséquence s’attache à cette reconnaissance jurisprudentielle :

En premier lieu, une autorisation a posteriori, désignée indifféremment par la jurisprudence «ratification», «régularisation» ou «validation», a pour effet de faire disparaître l’irrégularité de travaux engagés sans l’autorisation préalable (Cass. 3e civ., 20 nov. 1985, n° 84-16.414) : ceux-ci sont alors réputés avoir été autorisés dès leur réalisation.

En second lieu, si des travaux irrégulièrement entrepris par un copropriétaire peuvent être ratifiés par une décision ultérieure de l’assemblée générale, c’est à la même majorité que celle requise pour autoriser initialement lesdits travaux, c’est-à-dire, en règle générale, à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, étant rappelé qu’en application de l’article 25-1 de cette même loi, lorsque l’assemblée n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité simple prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Enfin, la décision refusant l’autorisation d’exécuter des travaux affectant les parties communes peut être contestée judiciairement par le copropriétaire demandeur et faire l’objet, le cas échéant, d’une décision d’annulation. L’analyse du juge sera la même selon qu’il est saisi d’un refus d’autorisation ab initio ou a posteriori. Il en résulte qu’il prononcera l’annulation du refus de régularisation si ce refus n’est pas justifié par une atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 26 mai 2016, n° 14-24.995). Cette annulation judiciaire ne vaudra pas pour autant autorisation car les juges n’ont pas à se substituer à l’assemblée. Cette dernière, tirant les conséquences du jugement, aura toutefois compétence liée : elle ne pourra qu’autoriser les travaux concernés.

La présente étude se propose donc de répondre à la question suivante : si des travaux ont été irrégulièrement entrepris par un copropriétaire et que l’assemblée générale refuse explicitement de poursuivre ce dernier, cette décision vaut-elle alors ratification implicite desdits travaux ? Autrement dit, peut-on donner une portée positive à une décision négative de l’assemblée générale ?

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 665 de janvier-février 2021 

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