[N°655] - La copropriété, un terreau fertile pour la médiation

par Sophie MICHELIN-MAZÉRAN - Journaliste juridique
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Aller plus vite, plus fort, plus loin, telle est l’ambition de la médiation qui permet aux parties de résoudre leur conflit en allant vers la solution qu’elles ont choisie, sans passer par le juge.
Ce processus amiable alternatif au contentieux judiciaire gagne du terrain dans tous les secteurs d’activité, y compris celui de la copropriété, d’autant qu’il est soutenu par les pouvoirs publics.
Depuis le 1er janvier 2020, la tentative préalable obligatoire de résolution amiable est ainsi étendue à certains litiges, avant toute saisine du juge. Comment s’organise le processus de médiation, quels sont ses bienfaits et éventuels écueils en copropriété ?

Une étude complète en 20 questions pour aider les syndics, syndicats, copropriétaires ou encore avocats, à y voir plus clair.

 
Pourquoi recourir à la médiation pour les litiges en copropriété ?

Depuis son entrée dans le Code de procédure civile en 1995, les gouvernements successifs n’ont eu de cesse de faire la promotion de la médiation, notamment par la loi de modernisation de la justice du XXIe siècle de 2016 ou encore, plus récemment, par la loi de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice de 2019.

Gain de temps, économies réalisées, confidentialité, pérennisation des relations contractuelles, maîtrise de la solution, ce processus alternatif au contentieux judiciaires, s’est développé dans tous les domaines de la vie sociale, économique et institutionnelle.

Elle doit aujourd’hui s’inviter dans litiges en copropriété où les sources de discordes sont légion dans ce ménage à trois, composé d’un syndic, d’un conseil syndical et de copropriétaires. Que l’on songe aux demandes d’annulation d’une assemblée générale (ou d’une délibération), aux actions en responsabilité contre le syndic, aux troubles de voisinage, aux procédures de recouvrement des charges, aux malfaçons affectant les parties communes de l’immeuble après l’intervention d’une entreprise de travaux, etc. Une étude du ministère de la Justice établit d’ailleurs qu’entre 2007 et 2017, le nombre de contentieux en copropriété en 1ère instance a augmenté de 24 %.

Si le recours à la médiation dans l’immeuble collectif est promis à un bel avenir, c’est parce que ce processus peut permettre de pacifier durablement les relations entre des parties qui vont devoir rester en relation. On a résolu à l’amiable une difficulté et on continue à vivre ensemble.

 

En quoi la médiation permet-elle de co-construire une solution pérenne ?

Souvent un bon accord vaut mieux qu’un long procès, d’autant que cet accord est généralement durable, car construit dans le consensus.

La médiation fait, certes, intervenir un médiateur dûment formé, tiers indépendant, neutre et impartial, mais c’est un simple facilitateur de communication, sans pouvoir de décision, ni rôle d’expertise technique. Concrètement, il favorise le dialogue, notamment par des entretiens confidentiels, mais il ne délivre pas d’avis, même s’il peut suggérer des options. Il se contente de constater ou non l’existence d’un accord que les parties en litige vont co-construire. En cela, la médiation est très novatrice.

Ce qu’il faut bien comprendre également, c’est qu’un processus de médiation n’est pas soumis, comme dans un processus juridictionnel, au respect de l’argumentation juridique invoquée par les parties.

 

Médiation conventionnelle ou judiciaire : quelles sont les similitudes et les divergences ?

La médiation est à la fois une et plurielle : elle peut être choisie par les parties elles-mêmes en dehors de toute procédure judiciaire (médiation conventionnelle), ou ordonnée par le juge, avec l’accord préalable des parties.

Conventionnelle ou judiciaire, la médiation repose sur deux principes cardinaux : la confidentialité destinée à favoriser la confiance des parties, à les inciter au dialogue, et le consensualisme. En effet, rien ne peut se faire si les parties ne sont pas d’accord ou si le médiateur lui-même n’est pas d’accord.

Il existe, en revanche des divergences. Dans un processus conventionnel, les honoraires du médiateur sont libres, et fixés en fonction du type de litige, de la qualité des parties (professionnels ou particuliers), du temps passé, même si des forfaits sont souvent proposés. En revanche, en cas de médiation judiciaire, c’est le juge qui fixe le coût de ce processus, entre 1 500 et 3 000 €, précise Isabel Pais y Gosende, avocat et médiateur. Dans les deux cas, les parties déterminent librement la répartition entre elles de la charge des frais de la médiation.

Autre différence, le choix du médiateur est à la main du juge dans le cadre d’une médiation judiciaire, alors qu’il relève du libre choix des parties via une médiation conventionnelle.

 
Comment distinguer la médiation des autres modes de résolution amiable des litiges ?

Il est parfois difficile de délimiter clairement les différents modes alternatifs de règlement des différends.

La distinction la plus ténue qui existe entre la médiation et les autres modes amiables concerne la conciliation. Des dissemblances cependant : contrairement au médiateur, le conciliateur de justice doit trouver une solution amiable pour régler un différend entre deux parties, qu’elles aient ou non déjà saisi un juge, et sa saisine est totalement gratuite, ce qui explique pour partie son succès.  

De son côté, l’arbitrage est en quelque sorte une justice privée. Il permet de soumettre par une convention le règlement d’un différend, né ou susceptible de naître, à un arbitre librement choisi que l’on investit de la mission de juger. A l’inverse de la médiation et de la conciliation, l’arbitre a donc le même rôle que le juge : il prononce une sentence, c’est-à-dire qu’il décide lui-même de l’issue du litige.

La transaction est, quant à elle, un contrat écrit par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Elle s’effectue sans l’intervention d’un juge et ne nécessite pas la présence d’un tiers.

 

Les litiges en copropriété sont-ils éligibles à la médiation des entreprises ?

Le médiateur des entreprises, placé auprès du ministre de l’Économie et des Finances, peut être saisi de tout différend rencontré par les acteurs économiques dans leurs relations contractuelles à l’égard d’une autre entreprise. Par conséquent, un syndic de copropriété, en litige avec une entreprise de travaux (retard du chantier, malfaçons ou coûts supplémentaires non prévus) peut saisir le médiateur, à condition qu’il ait un mandat émanant, a minima du conseil syndical. Toutefois, «les syndics ne nous ont pas encore suffisamment identifiés», regrette Pierre Pelouzet, médiateur des entreprises.

Pourtant, la saisine est gratuite, confidentielle, et s’effectue directement sur le site : www.mediateur-des-entreprises.fr. Une fois le dossier déposé, les équipes de la médiation, composées de soixante médiateurs repartis partout en France, étudient le dossier, avant de recontacter l’entreprise (ici le syndic), et d’informer l’autre partie de la saisine. «Mettre les gens autour d’une table, ça marche dans près de 8 cas sur 10», affirme le médiateur.

Le processus de médiation se termine généralement dans les trois mois à compter de la date d’éligibilité de la demande. En cas de succès de la mission, le médiateur invite les parties à formaliser leur accord par écrit.

«De plus en plus d’avocats accompagnent leur client dans ce processus», précise Pierre Pelouzet. «ils jouent un rôle important en amont, comme prescripteur de médiation, pendant (en aparté), puis après, lors la rédaction de l’accord, si accord il y a», poursuit-il.

 

Pourquoi le développement de la médiation n’est-il pas à la hauteur des attentes ?

En dépit de ses avantages évidents, la médiation ne rencontre pas encore le succès escompté, et pas seulement dans le secteur de la copropriété.

D’une part, il existe une grande confusion entre médiation, conciliation et arbitrage, faute de cadre législatif unifié, ce qui nuit à l’appropriation du dispositif. D’autre part, l’absence de statistiques officielles sur la médiation réduit également sa visibilité. Par ailleurs, il faut noter un éclatement des organismes de médiation, voire une disparité des niveaux de formation et des cultures des médiateurs.

Ensuite, les poches de résistance sont plurielles, essentiellement pour des raisons culturelles, précise l’avocate Isabel Pais y Gosende. On les trouve du côté de certains avocats qui y voient une forme de concurrence, de certains magistrats, dont la culture est logiquement assez éloignée de celle de la médiation et des justiciables eux-mêmes qui considèrent la médiation comme une justice au rabais.

Surtout la médiation n’est pas arrivée jusqu’aux syndics, qui peuvent, pourtant, être d’utiles prescripteurs de ce processus.

Insérer une clause dans le règlement de copropriété ou dans le contrat de syndic invitant au recours à la médiation en cas de litige pourrait être bénéfique, tout comme favoriser des actions de formation.

 

La loi de réforme de la justice peut-elle changer la donne ?

En application de la loi de programmation n° 2018-2022 et de réforme pour la justice du 23 mars 2019, le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile impose, à peine d’irrecevabilité, que la demande en justice soit précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 € ou lorsqu’elle porte sur une action relative aux conflits de voisinage. Le texte vise notamment les actions de bornage ou les contestations relatives aux servitudes établies au profit des associations syndicales de propriétaires prévues par l’ordonnance du 1er juillet 2004.

En clair, si un syndic - qui engage par exemple une action en recouvrement contre un copropriétaire pour des impayés s’élevant à 4 500 € - ne respecte pas cette étape préalable, le juge peut refuser de traiter le litige. Au-delà de 5 000 €, le juge peut être saisi directement, même s’il reste possible de réaliser une médiation.

Cette évolution n’emporte pas forcément l’approbation des acteurs de la médiation. Selon Isabel Pais y Gosende, «ce recours obligatoire à la médiation risque de desservir ce processus, dont la principale caractéristique est d’être volontaire et fondée sur l’adhésion des parties».

 

À quel moment mettre en place une médiation ?

Particulièrement souple, le processus de médiation peut intervenir à n’importe quel moment : avant tout procès ou en cours de procès. Toutefois, il ne doit pas être initié trop tôt, lorsque les éléments du litige ne sont pas encore assez décantés, ni trop tard, quand les tensions se sont installées durablement

S’agissant plus particulièrement de la médiation judiciaire, elle peut aussi intervenir dès l’introduction de l’instance jusqu’au prononcé du jugement, y compris en référé. Elle peut aussi être proposée à n’importe quel stade de l’instance, notamment en appel.

Les parties ayant le contrôle du processus, elles peuvent, à tout moment, l’interrompre ou, si elles le souhaitent, mener d’autres négociations en vue d’une transaction. Elles maîtrisent ainsi la durée et le coût de la procédure.

 

La médiation a-t-elle un effet suspensif ?

Pour favoriser le recours aux modes amiables de résolution des différends, l’article 2238 du Code civil précise que les délais de prescription sont suspendus le temps de la médiation et recommencent à courir à l’issue de celle-ci, en toutes hypothèses pour une durée minimum de six mois. La suspension de la prescription intervient souvent à compter de la première réunion de médiation, à défaut d’accord écrit de médiation. Concrètement, si les parties ne parviennent pas à trouver un règlement à l’amiable, les voies de recours judiciaires restent ouvertes.

En médiation judiciaire, c’est la demande en justice qui interrompt la prescription et l’effet interruptif se produit jusqu’à l’extinction de l’instance.

 

Que se passe-t-il à l’expiration de la médiation ?

Si les parties ont trouvé un accord dans le cadre d’une médiation conventionnelle, il s’impose aux parties comme n’importe quel contrat. Il est cependant possible de le faire homologuer par un juge afin de lui donner force exécutoire, c’est-à-dire qu’il va être appliqué aux parties comme n’importe quel jugement. En cas d’échec, les parties peuvent saisir un juge. Et celui-ci s’apercevra alors souvent que la médiation, même si elle n’a pas été conclusive, a eu des effets bénéfiques et que l’instance peut intervenir dans des conditions plus sereines.

En cas de médiation judiciaire, le médiateur indique au juge si les parties sont ou non parvenues à trouver une solution à leur conflit. En cas d’accord, les parties peuvent soumettre celui-ci à l’homologation du juge qui lui donne force exécutoire. Si les parties ne sont pas parvenues à s’entendre, ce sera au juge de trancher l’affaire, l’instance reprenant son cours.

Dans tous les cas, l’accord trouvé entre les parties devra être soumis à l’assemblée générale en fonction de son contenu. En effet, la médiation ne peut avoir pour effet de priver l’assemblée générale de ses droits, par exemple en cas d’autorisation donnée à un copropriétaire de créer une nouvelle répartition des charges de copropriété.

 

Que confère l’homologation de l’accord intervenu ?

L’accord de médiation n’a, en lui-même, aucune force exécutoire. Pour recevoir une exécution forcée, il doit être homologué par le juge.

En cas de médiation conventionnelle, la demande tendant à l’homologation de l’accord issu de la médiation est présentée au juge par requête de l’ensemble des parties à la médiation ou de l’une d’elles, avec l’accord exprès des autres.

Le juge, qui n’est pas tenu d’homologuer l’accord, doit notamment vérifier que l’accord a été conclu de bonne foi, qu’il ne présente pas de difficultés d’exécution (c’est le cas lorsqu’il comprend une clause suspensive par exemple) ou d’interprétation et qu’il ne heurte pas des dispositions d’ordre public.

 

Le juge est-il un prescripteur de médiation ?

La pratique de la médiation n’existe que dans les juridictions où le juge, ne se contentant pas de la simple information, décide de la proposer avec toute l’autorité que lui confère ses fonctions. Sa détermination est donc primordiale. Il lui appartient d’opérer une sélection des dossiers pouvant relever de la médiation avant d’inciter les parties à y recourir.

Mais nombre de magistrats méconnaissent encore la médiation. Ils font souvent preuve de méfiance à l’égard d’un processus qui est culturellement très éloigné de leur pratique quotidienne. Toutefois, les lignes bougent selon Isabel Pais Y Gosende, et de plus en plus de magistrats sont sensibilisés à cette approche amiable et pacificatrice, promue plus que jamais par les pouvoirs publics.

 

Quel rôle peuvent jouer les avocats ?

Les avocats, eux aussi, ont un rôle important à jouer dans la médiation puisqu’ils peuvent soit conseiller à leurs clients d’accepter le principe d’une médiation, soit les accompagner dans ce processus alternatif en rédigeant notamment l’accord de médiation, soit les en dissuader, en fonction de la nature du litige.

De nombreux barreaux ont mis en place des groupes de médiateurs et favorisé des formations. Certains avocats sont même médiateurs.
A l’inverse, certains hommes de loi sont plutôt réticents à engager leurs clients dans un processus de règlement amiable des différends, surtout sous l’égide d’un tiers, y voyant une forme de concurrence.

 

Comment s’effectue le choix du médiateur ?

Le médiateur est celui qui cherche à faire sortir de la discorde un accord consensuel, accepté et apaisé. Son choix est donc déterminant pour le bon déroulement du processus entre les parties.

Dans le cadre d’une médiation conventionnelle, ce choix est laissé à la liberté des parties, et peut être orienté par les avocats accompagnants. Il est possible de désigner plusieurs médiateurs, pour une co-médiation.

Si le juge est à l’initiative de la médiation, c’est lui qui désigne le médiateur qui peut être une personne physique ou à une association. La personne en charge de la médiation doit satisfaire plusieurs conditions, notamment justifier, selon le cas, d’une formation ou d’une expérience adaptée à la pratique de la médiation ou présenter les garanties d’indépendance nécessaires à l’exercice de la médiation.

Le médiateur n’est pas nécessairement un spécialiste du litige en question, puisqu’à aucun moment il ne se prononce sur le fond du dossier. Son rôle premier est de comprendre les enjeux du litige pour chaque partie, en vue de les amener à trouver un accord. Cependant, il paraît souhaitable qu’il connaisse a minima le vocabulaire utilisé, particulièrement technique dans le secteur de la copropriété.

 

Où trouver un médiateur ?

Les médiateurs sont référencés dans des associations ou fédérations de médiateurs, présentes au niveau national ou régional. Dans le cadre d’une médiation judiciaire, le juge dispose de listes de médiateurs dont les compétences par domaine permettent de faciliter leur désignation.

Citons notamment la Fédération nationale des centres de médiation, l’Association nationale des médiateurs, l’Association des médiateurs européens, le Centre national de médiation des avocats ou encore les centres de médiation du notariat.

 

Faut-il doter le médiateur d’un statut ?

Contrairement à l’arbitre, au conciliateur ou à l’avocat pour la procédure participative, le médiateur n’est pas doté d’un statut. Une proposition de loi visant à développer et à encadrer la médiation, a été déposée à l’Assemblée nationale le 6 mars 2019, pour pallier ce manque. Selon les députés à l’origine de ce texte, la médiation doit faire l’objet d’une clarification, s’agissant tant de ses objectifs que de ses principes directeurs et de ses modalités concrètes et pratiques de mise en place.

Dans le livre blanc sur la médiation qu’il a remis fin 2019 à la garde des Sceaux, le collectif «Médiation 21» préconise pareillement de doter la profession de médiateur d’un statut, d’un code unique et d’un organe représentatif, sans aller jusqu’à créer une nouvelle profession réglementée de médiateur [Lire entretien en p. 10]. Selon Isabel Pais y Gosende, «gare à ne pas trop institutionnaliser la médiation ; il faut trouver le juste milieu entre un cadre juridique à définir et une réglementation trop rigide».

 

Quelle régulation des services en ligne de médiation ?

Le marché de la médiation, en cours de déploiement, suscite bien des convoitises, notamment de la part de plateformes numériques, mais jusqu’alors sans garantie pour le justiciable sur la qualité du service apporté, d’autant que certains prestataires utilisent des traitements automatisés, pour trouver une issue aux litiges.

C’est la raison pour laquelle le décret du 25 octobre 2019, pris en application de la loi du 23 mars 2019, vise à encadrer le développement des services en ligne de conciliation, de médiation et d’arbitrage, à travers une certification facultative par un organisme accrédité.

Le texte prévoit, en outre, la publication des services en ligne de conciliation, médiation et d’arbitrage certifiés sur le site justice.gouv.fr.

 

Combien de temps dure une médiation ?

Lorsque la médiation intervient à la demande du juge saisi du litige, celui-ci fixe sa durée et indique la date à laquelle l’affaire sera rappelée à l’audience. La durée initiale de la médiation ne peut pas excéder trois mois. Cette mission peut être renouvelée une fois, pour une même durée, à la demande du médiateur.

La durée de la médiation est généralement fixée dans l’accord de médiation. En principe, il n’existe pas de limitation ce qui peut mener à des médiations plus ou moins courtes, mais quoi qu’il en soit, d’une durée moindre par rapport à une procédure judiciaire.

 

Quels dossiers se prêtent à une médiation ?

Un dossier marqué par une certaine urgence, comme une action en responsabilité exercée contre le syndicat, peut militer en faveur d’une médiation.  

Autre élément propice, s’il apparaît qu’une solution novatrice soit nécessaire pour résoudre un litige, la médiation fournissant un cadre flexible et créatif pour y parvenir. Une demande en réparation du préjudice causé à un copropriétaire par des travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale pourrait s’y prêter.

La continuité des relations entre les parties est sans doute l’argument le plus fort en faveur de la médiation pour les litiges en copropriété, qui s’accompagnent souvent d’une charge émotionnelle importante, notamment dans le cadre de conflits de voisinage.

Enfin, derrière le litige se cache parfois un autre conflit. La médiation permet alors de dépasser le différend immédiat et d’atteindre celui caché, au cœur de l’action contestatrice, ce qu’une demande en nullité d’une délibération d’une assemblée générale peut parfaitement illustrer.

 

Quels sont les indices en défaveur d’une médiation ?

La médiation est à bannir en cas de mauvaise foi d’une des parties, d’attitude dilatoire ou encore de rapport de forces déséquilibré. Un copropriétaire, débiteur de charges impayées, pourrait par exemple être tenté d’accepter une médiation pour retarder le paiement de ses dettes.
Autre cas de figure, la médiation ne présente pas de bénéfice au regard de certaines situations de fait, comme le copropriétaire qui ne paie pas ses charges, car il ne dispose pas de ressources suffisantes pour les régler.

Les litiges qui posent une question d’interprétation du droit semblent également moins propices à la médiation, car on peut présumer que les parties attendent du juge qu’il tranche cette question.

Ces éléments ne sont pas toujours décelables au démarrage de la médiation mais, quand ils sont identifiés, il faut savoir arrêter la médiation à temps.