Depuis la loi Habitat dégradé, les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, mais les copropriétaires peuvent conserver la voie postale (art. 42-1, loi du 10 juillet 1965).
En dehors de ces deux options, il est possible d’avoir recours à la remise en main propre contre récépissé ou émargement dans deux cas précis : la notification de la convocation de l’assemblée générale et l’information des copropriétaires concernant les instances en cours (art. 64, al. 2, décret du 17 mars 1967).
Le syndic peut utiliser les trois types de convocation pour une même assemblée générale.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 708 de mai 2025
Une clause du règlement de copropriété qui imposerait la lettre recommandée avec accusé de réception est réputée non écrite, compte tenu que les dispositions de l’article susmentionné sont d’ordre public (Cass. 3e civ., 12 avril 1972, n° 71-14.032), mais elle s’appliquera tant qu’elle n’aura pas été déclarée non écrite par le juge (Cass. 3e civ., 21 juin 2006, n° 05-13.607).
Le syndic doit se réserver la preuve de la remise de la convocation effectuée contre récépissé ou émargement. En pratique, le copropriétaire appose sa signature en face de son nom, avec indication de la date de la remise.
Dans une affaire, la Haute juridiction a censuré la cour d’appel qui avait validé le retrait des convocations dans la loge du gardien sans rechercher si elles avaient été retirées par les personnes concernées. Si «la remise des convocations aux assemblées générales peut être opérée par l’intermédiaire d’un préposé du syndic ou du syndicat et que le retrait des convocations à la loge du gardien ne constitue pas une irrégularité», il est impératif de vérifier «si certaines convocations n’avaient pas été retirées par des personnes autres que les copropriétaires concernés» (Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, n° 93-19.677).
En tout état de cause, le syndic doit anticiper et s’organiser. D’ailleurs, La Commission relative à la copropriété recommande de veiller que les signatures soient recueillies dans un délai suffisant pour permettre une convocation par LRAR, le cas échéant (recommandation n° 1 du 19 mars 2008).
Si la convocation est effectuée par voie électronique ou par LRAR, le délai de vingt-et-un jours a pour point de départ le lendemain du jour de la présentation au domicile du destinataire (art. 64, al. 1 et 64-2, al. 2, décret du 17 mars 1967). En revanche, si elle est faite contre récépissé ou émargement, le délai court à compter de la date de signature (Cass. 3e civ., 23 janv. 1979, n° 77-15.315). Il n’y a pas lieu de prendre en compte la date de première présentation indiquée par la personne chargée de la remise en main propre des convocations.
Enfin, la notification du procès-verbal d’assemblée générale aux copropriétaires opposants et défaillants ne peut pas être effectuée en main propre. Elle doit obligatoirement être réalisée par lettre recommandée (art. 64 susmentionné et rép. minist. n°42903, JOAN 4 sept. 2000, p. 5164).
Dalila Begriche, Journaliste juridique
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