Copropriété : La rémunération du syndic bénévole

par David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)
Affichages : 1064

copropriétéParler de rémunération d’un bénévole ne constituerait-il pas en soi un oxymore ?

Par définition, tout bénévolat suppose l’exercice d’une activité à titre gracieux, excluant de fait la perception d’une quelconque somme d’argent. Et pourtant, un syndic bénévole peut être rémunéré. C’est d’ailleurs pour éviter ces contradictions sémantiques que l’on parle désormais de syndic non professionnel. Cependant, s’agit-il d’une réelle rémunération similaire à celle d’un professionnel ou juste d’une gratification symbolique ? La réponse n’est pas forcément aisée.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 674 de décembre 2021

Syndic bénévole vs syndic non professionnel

Avant la réforme de 2019, l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 distinguait trois types de syndics susceptibles de gérer une copropriété dès lors que cette fonction est assurée par un copropriétaire : le syndic non professionnel, bénévole et coopératif. Il était ainsi fait référence à un syndic bénévole lorsque le copropriétaire en question exerçait ses fonctions à titre gratuit et à un syndic non professionnel lorsqu’il percevait une rémunération.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a complètement réécrit cet article et celui-ci ne fait désormais référence qu’au seul syndic non professionnel. A ceci près que cette refonte terminologique est loin d’avoir été effectuée rigoureusement puisque le contrat de syndic type désigne le syndic comme étant professionnel, bénévole ou coopératif. Nulle mention du syndic non professionnel alors même que l’article 8 du contrat type est intitulé... «Défraiement et rémunération du syndic non professionnel». Une harmonisation serait ici nécessaire afin de lever quelques ambiguïtés, notamment sur la possibilité ou non pour le syndic coopératif de percevoir une rémunération (cf. infra).

 

Rémunération du syndic non professionnel


L’article 8 précité du contrat de syndic apporte quelques précisions. Tout d’abord, il est indiqué que le syndic «bénévole» [sic] et le «syndic désigné en application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965», autrement dit le syndic coopératif, «peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés». Nous ne sommes pas ici dans une rémunération puisqu’il s’agit d’indemniser le copropriétaire des frais réels qu’il a exposés dans le cadre de sa mission. Ensuite, ce même article offre la possibilité aux parties de fixer la rémunération du syndic selon un forfait annuel, un coût horaire ou selon d’autres modalités qu’il conviendra alors de préciser, tel un panachage entre forfait et vacation par exemple.

La rémunération doit être votée par l’assemblée générale statuant la majorité de l’article 24.

 

Quel montant pour quelles prestations ?

D’ordinaire, la rémunération accordée au copropriétaire est surtout symbolique et ne s’apparente pas à une rétribution similaire à celle versée à un syndic classique. Toutefois, certains n’hésitent pas à facturer lourdement leur implication dans la gestion de l’immeuble, voire à faire voter en assemblée générale une grille tarifaire selon les actes accomplis (mise en demeure, état daté...). La question se pose alors de la licéité d’une telle pratique. Certaines dispositions du contrat type concernent spécifiquement le syndic professionnel. Tel est le cas de son long article 7 qui définit dans le détail les modalités de rémunération du syndic (forfait de base, vacations horaires, tenue de l’assemblée générale, assistance aux mesures d’expertises en cas de sinistre...). Ces mesures visant le syndic professionnel, on peut penser qu’elles ne s’appliquent pas au copropriétaire «bénévole» qui ne pourrait ici demander une rémunération pour les actes qui y sont mentionnés. En revanche, l’article 9 du contrat type fixe une liste des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (frais de recouvrement, état daté, délivrance du carnet d’entretien...) sans préciser si l’auteur de la facturation doit être un professionnel ou non. De fait, en l’absence de précisions, on peut penser qu’un copropriétaire qui assure la fonction de syndic pourrait demander une rémunération spécifique pour toutes les prestations limitatives énumérées à l’article 9 du contrat type, sous réserve que l’assemblée générale ait donné son accord. Une telle solution serait d’ailleurs en adéquation avec l’article 8 du contrat type qui permet précisément aux parties de déterminer des modalités de rémunération autres que le forfait annuel ou la vacation horaire.

Cependant, il convient d’être vigilant et de faire preuve de modération car percevoir des honoraires est loin d’être anodin.

 

Conséquences de la perception d’une rémunération


Le copropriétaire qui perçoit une rémunération est tenu de soumettre à l’assemblée générale un contrat conforme au modèle type (art. 18-1 A, L. 10 juillet 1965). A défaut, sa désignation pourrait être remise en cause. Par ailleurs, la responsabilité pour faute du mandataire est appréciée moins sévèrement à l’égard de celui dont le mandat est gratuit (art. 1992, C. civ). En conséquence, le fait de percevoir une rémunération poussera les juges à faire preuve de moins d’indulgence. Enfin, on peut avoir tendance à l’oublier mais la rémunération perçue par le syndic non professionnel est imposable au titre des bénéfices non commerciaux (rép. min. n° 16465, JOAN Q, 27 oct. 2003, p. 8191).

 

Et le syndic coopératif dans tout ça ?

Le syndic coopératif peut-il percevoir une rémunération ? En théorie, non, puisque cette fonction est assurée par un conseiller syndical dont le mandat ne peut en aucune façon donner lieu à rémunération (art. 27, D.17 mars 1967). Or, le contrat type vise dans son article 8 le syndic coopératif, supposant ainsi que les dispositions permettant d’allouer au syndic non professionnel une rémunération lui seraient applicables. Sur ce point, on ne peut qu’inciter à une grande prudence, d’autant que la gestion dans un syndicat coopératif est collégiale et que les autres membres du conseil syndical, y compris le vice-président éventuellement désigné, ne peuvent être rémunérés. Il est donc déconseillé de rémunérer un syndic coopératif, mais les pouvoirs publics seraient bien avisés de revoir le contrat type sur ce point.