Les motifs poussant les copropriétaires à la gestion autonome et à la désignation d’un syndic non-professionnel sont multiples. Il peut s’agir aussi bien d’un choix assumé en vue de faire des économies et de gagner en qualité de services que d’une contrainte. Les petites copropriétés peinent ainsi à intéresser les cabinets traditionnels et ne peuvent faire autrement que de désigner, en leur sein, un syndic, si elles souhaitent pouvoir être gérées a minima. Mais que ce type de gestion soit choisi ou subi, il n’en demeure pas moins qu’il est nécessaire pour le copropriétaire exerçant les fonctions de syndic de prendre conscience des responsabilités qui lui incombent.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 670 de juillet-août 2021
Syndic bénévole ou non-professionnel ?
Avant la réforme de 2019, on distinguait trois types de syndic , le professionnel, le bénévole et le non-professionnel (art. 17-2, al. 2, L. 10 juillet 1965). Ces deux derniers recoupaient une notion similaire, à savoir une gestion confiée à un copropriétaire, à ceci près que cette fonction pouvait être exercée à titre gracieux, d’où l’appellation de syndic bénévole, ou, au contraire, faire l’objet d’une rémunération. Il était alors fait référence à un syndic non-professionnel.
Désormais, ne subsistent plus que deux appellations, celles de syndic professionnel ou non-professionnel, peu importe dans ce dernier cas que le syndic soit rémunéré ou non.
Une condition essentielle : le statut de copropriétaire
Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel (art. 17-2, al. 1er, L. 10 juillet 1965). Une telle vision restrictive de la capacité à être syndic est regrettable, comme si le titre de propriété conférait une présomption de compétence ou d’intérêt à gérer sa copropriété. A l’instar des conseillers syndicaux, il aurait été souhaitable de permettre aux descendants par exemple d’exercer cette fonction. Sur ce point, il est dommage que l’on puisse désigner comme syndic, un bailleur résidant à plusieurs centaines de kilomètres des lieux mais pas la petite fille d’un copropriétaire, vivant sur place et dont le logement aurait été mis à sa disposition.
Le statut de copropriétaire étant seul pris en compte, les conjoints, partenaires liés par un PACS et concubins ne peuvent être désignés syndic, sauf si le bien a été acquis en indivision. Si la condition liée au titre de propriété disparaît, le mandat devient alors caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’événement. Durant ce délai, il appartiendra au syndic de convoquer une assemblée générale et d’inscrire à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic (art. 17-2, al. 2, L. 10 juillet 1965).
De la nécessité ou non d’un contrat
Le syndic non-professionnel doit-il présenter un contrat pour que sa désignation soit valide ? Il avait été admis par le passé qu’un copropriétaire n’était pas tenu au respect de cette formalité (CA Paris, 4 mai 2006). Sauf que la loi ALUR a imposé un contrat type pour tous les syndics, sans distinction. L’ordonnance de 2019 est revenue sur ce point en précisant que le syndic non-professionnel n’est finalement pas soumis à cette obligation dès lors qu’il est bénévole (art. 18-1 A, L. 10 juillet 1965). Par conséquent, le copropriétaire qui perçoit une rémunération, même symbolique, est obligé de respecter le contrat type.
Le syndic non rémunéré qui souhaiterait malgré tout proposer un contrat, doit alors respecter le modèle type : il n’est donc pas possible de proposer une convention simplifiée ou personnalisée.
La rémunération
Le syndic non-professionnel peut percevoir une rémunération au titre du temps de travail consacré à l’exercice de ses fonctions (art. 8 du contrat type de syndic, D. n° 2015-342, 26 mars 2015). Cette rémunération peut se faire sous la forme d’un forfait annuel, d’un coût horaire ou selon d’autres modalités définies contractuellement.
L’assemblée générale doit se prononcer sur le sujet sachant que la question peut se poser de la nécessité de procéder par un vote distinct ou non. Il a ainsi été jugé que l’assemblée peut voter dans une même décision le renouvellement du mandat du syndic et le montant de ses honoraires, ces questions étant indissociables et relevant de la même majorité (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007). Par conséquent, un vote unique suffit. Toutefois, dans la mesure où la rémunération d’un syndic non professionnel ne relève pas d’une situation courante, et par souci de transparence, il peut être préférable de procéder à un vote exprès sur ce point, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, 25-1.
A noter que d’un point de vue fiscal, la rémunération perçue par le syndic non-professionnel est imposable au titre des bénéfices non commerciaux (Rép. min. n° 16465, JOAN Q, 27 oct. 2003, p. 8191).
Obligations et responsabilité
Le copropriétaire qui exerce la fonction de syndic non-professionnel n’est pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet (art. 2, L. n° 70-9 du 2 janvier 1970). Il n’est donc pas tenu de souscrire une assurance particulière, ni une garantie financière ou de suivre une formation continue. Malgré cela, ses obligations demeurent identiques, ou presque, à celles d’un syndic classique. Si la mise en place d’un Extranet ne le concerne pas, il doit accomplir tous les actes que l’on attend d’un syndic : exécuter les résolutions de l’assemblée générale, faire respecter les dispositions du règlement de copropriété, réaliser les travaux urgents, ouvrir un compte bancaire séparé…
Le copropriétaire engage donc sa responsabilité sur l’ensemble des actes qu’il a accomplis. Toutefois, l’article 1992 du Code civil vient atténuer cette règle en précisant que «la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire». La responsabilité du syndic non-professionnel sera donc atténuée s’il est bénévole. En revanche, s’il perçoit une rémunération, celle-ci sera appréciée avec davantage de sévérité.
