Copropriété : Les travaux urgents

par David Rodrigues, Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV)
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travauxLa gestion des urgences constitue l’une des principales obligations du syndic. Et celui-ci se doit de réagir avec célérité, malgré la crise sanitaire, sous peine de voir sa responsabilité engagée. Afin de faciliter la réalisation de ces travaux, les textes accordent au syndic une certaine marge de manœuvre, nécessaire par nature afin d‘assurer la réactivité requise. Encore faut-il que l’urgence soit caractérisée.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 667 d'avril 2021

Les obligations du syndic

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a l’obligation «d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci». Les juges vont jusqu’à parler de «devoir» du syndic d’exécuter les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble (Cass. 3e civ., 29 oct. 1969), adjoignant ainsi à une obligation légale une autre d’ordre moral.

Si nécessaire, le syndic peut, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical s’il existe, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. De nouvelles provisions ne pourront être exigées qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qui devra être convoquée immédiatement (art. 37, al. 2 et 3, D. 17 mars 1967).

Le syndic bénéficie donc d’un droit d’initiative dérogeant au principe de base selon lequel les travaux doivent être autorisés préalablement par l’assemblée. Mais il faut que l’urgence soit caractérisée.

 

La notion d’urgence

Les textes ne définissent pas expressément la notion d‘urgence ; tout au plus l’article 18 précité fait-il référence aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. A titre d’exemples, ont été considérés comme relevant de l’urgence les réparations d’infiltrations menaçant d’effondrement le plafond du hall de l’immeuble (CA Versailles, 17 févr. 2014), le remplacement des serrures des portes d’accès à l’immeuble après un cambriolage (Cass. 3e civ., 17 déc. 1996) ou encore le dégorgement et la réparation d’un collecteur d’égout (CA Paris, 1er juin 1981). L’urgence a également été retenue dans une affaire où le syndic était intervenu pour remédier à une fuite de canalisations et avait, par la même occasion, procédé aux réparations des dommages privatifs qui en ont résulté, le copropriétaire séjournant à l’étranger lors des faits (CA Paris, 16 déc. 1999).

Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que les conditions justifiant le droit d’initiative du syndic sont cumulatives, à savoir l’urgence proprement dite, d’une part, le fait que les travaux requis soient nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, d’autre part, ce que la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler dans une affaire. En l’espèce, l’assemblée générale avait voté la réalisation de travaux nécessitant la présence d’un échafaudage. Le syndic en a alors profité pour commander d’autres travaux relevant de l’entretien de l’immeuble (reprise des acrotères notamment) et qui nécessitaient précisément l’installation d‘un échafaudage. Une opportunité que le syndic a voulu saisir, permettant d’éviter des frais supplémentaires ultérieurs. Les copropriétaires ne l’ont cependant pas entendu ainsi et ont demandé au syndic de supporter le coût de l’opération engagée sans autorisation. Si la cour d’appel a rejeté les demandes du syndicat, la Cour de cassation a censuré la décision au motif que si l’urgence pouvait être caractérisée compte tenu de la présence de l’échafaudage, indispensable à la réalisation des travaux litigieux, ceux-ci n’étaient pas nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (Cass. 3e civ., 14 juin 2000). Il convient donc d’être très vigilant sur ce point.

 

L’information des copropriétaires

Dès l’urgence constatée et les travaux lancés, il appartient au syndic d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale (art. 37, al. 1er, D. 17 mars 1967). L’information faite aux copropriétaires est individuelle et ne saurait se confondre avec les renseignements fournis au conseil syndical. A défaut, le syndic pourra voir sa responsabilité engagée (CA Paris, 7 févr. 1996).

Par ailleurs, les juges se montrent sévères sur la convocation de l’assemblée générale, exigeant une réelle proximité temporelle entre celle-ci et la réalisation des travaux. Ainsi, l’approbation des dépenses par une assemblée ultérieure est-elle insuffisante (Cass. 3e civ., 1er févr. 2005). De fait, à défaut de convocation, le copropriétaire qui n’aurait pas réglé sa quote-part ne peut faire l’objet de poursuites (Cass. 3e civ., 20 janv. 1999). Mais, à l’inverse, une certaine souplesse est conférée au syndic en vue de la convocation de l’assemblée générale, le délai de vingt-et-un jours ne s’appliquant pas. Il a ainsi été jugé que le syndic pouvait fournir aux copropriétaires les devis des travaux à effectuer le jour même de la réunion (TGI Paris, 25 juin 1980).

Enfin, il se peut que l’assemblée générale refuse de ratifier les travaux, estimant que ceux-ci ne relèvent pas de l’urgence. Une telle décision ne rend pas pour autant le syndic débiteur des sommes en question : les travaux ayant été réalisés pour le compte de la copropriété, il appartient à cette dernière d’en supporter le coût. Une action en responsabilité contre le syndic pourra toutefois être intentée afin qu’il rembourse les sommes versées (CA Paris, 4 nov. 2004).

 

La rémunération du syndic

Le syndic est en droit d’exiger des honoraires complémentaires pour les prestations accomplies au titre de l’urgence. Cette rémunération se fait selon les modalités fixées au contrat, notamment en cas de déplacements sur les lieux. Par ailleurs, les actes accomplis en dehors des jours et heures ouvrables peuvent être facturés à un coût horaire majoré dont le pourcentage est défini contractuellement. A noter que les sommes versées par l’assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier, viennent en déduction de la rémunération complémentaire qu’il peut exiger (art. 7.2.4. du contrat de syndic type), le syndic ne pouvant être rémunéré deux fois pour une même prestation.