[N°645] - L’exercice d’une activité professionnelle en copropriété

par David Rodrigues - Juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de Vie (CLCV).
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La possibilité d’exercer une activité professionnelle dépend des dispositions du règlement de copropriété, lequel peut être plus ou moins précis. Or, cela peut être source d’interrogations pour les copropriétaires qui cherchent à savoir si l’activité projetée est possible ou non.

De la possibilité d’exercer une activité professionnelle
La possibilité d’exercer ou non une activité professionnelle découle des stipulations du règlement de copropriété. On y trouve généralement deux types de clauses :
• La clause d’habitation bourgeoise est celle précisant que les locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement, c’est-à-dire réservés à l’habitation. Toutefois, elles admettent l’exercice de certaines professions, libérales notamment, voire l’exploitation d’un commerce, mais dans ce dernier cas, un local spécifique doit y être affecté. Cependant, il n’est pas toujours aisé d’interpréter ce type de dispositions. Ainsi, à titre d’exemple, une activité de bureau a été jugée incompatible avec la clause d’un règlement de copropriété qui ne tolérait que les professions libérales (Paris, 4 février 1999) alors que l’installation d’un lieu de culte dans une résidence dont le règlement n’admet que l’exercice de commerce, a été autorisée (Cass. 3e civ., 20 juillet 1994).
• La clause d’habitation exclusivement bourgeoise quant à elle, et contrairement à la précédente, prohibe toute activité professionnelle, qu’elle soit libérale ou commerciale : les lots sont exclusivement à usage d’habitation. Le règlement de copropriété doit cependant être clair  ; à défaut la stipulation pourra être requalifiée en clause d’habitation bourgeoise simple.

Des atteintes au libre exercice d’une activité professionnelle
Certains règlements de copropriété peuvent comporter des dispositions limitant les droits des copropriétaires. Or, la question de la licéité de ces clauses mérite d’être posée.
Certaines stipulations peuvent ainsi interdire l’exercice d’une activité en raison de sa nature ou des troubles qu’elle engendre (bruits, odeurs…). Si l’interdiction vise, en général, à préserver la tranquillité des occupants en prohibant les activités de restauration, de bar ou de sex-shop (voir CA Paris, 4 novembre 2009, où les juges ont déclaré licite la clause d’un règlement de copropriété interdisant l’exercice de certaines activités énumérées limitativement afin de prévenir une atteinte à la tranquillité des occupants), elle peut également être justifiée par le caractère de haut standing de l’immeuble. Certaines activités, qui pourraient être licites dans une autre résidence, deviennent alors illicites (CA Paris, 3 février 2005, dans une affaire concernant une activité de jeux informatiques collectifs).
La situation peut être plus délicate lorsque ce n’est pas une activité précise qui est interdite (restauration…) mais ses conséquences (troubles olfactifs…). Dans cette hypothèse, il conviendra alors de démontrer au cas par cas si les nuisances sont avérées. A titre d’exemple, l’installation d’un «commerce alimentaire avec cuisson» dans une copropriété dont le règlement prohibait toute activité pouvant nuire aux occupants par «le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur» a été autorisée, aucun de ces troubles n’ayant été caractérisé (Cass. 3e civ., 31 mars 2004). A l’inverse, une activité de restauration s’est vue interdite par les juges avant même son établissement, ces derniers s’étant basés sur les plans des différentes installations pour conclure que des nuisances olfactives étaient inévitables (Cass. 3e civ., 12 janvier 2005).
Au contraire de ces clauses, d’autres peuvent imposer l’exercice d’une activité déterminée. Toutefois, la validité même de ce type de stipulation semble faire débat. Si certaines décisions les déclarent valides (voir Cass. 3e civ., 18 février 1987, dans une affaire où le qualificatif de «boutique» du local commercial a justifié l’interdiction d’y exercer une activité de restauration) d’autres, au contraire, semblent plus réservées sur le sujet (Cass. 3e civ., 22 juillet 1987, où la Haute juridiction a estimé qu’il était possible d’exercer une activité commerciale autre que celle visée au règlement de copropriété dès lors qu’elle n’implique pas une modification de la destination de l’immeuble).
Enfin, nous pouvons trouver la clause de non-concurrence, à savoir celle qui interdit à un copropriétaire d’exercer une activité ou un commerce déjà présent dans la copropriété. Une telle stipulation est considérée comme illicite car elle impose aux droits des copropriétaires une restriction étrangère à la destination de l’immeuble (Cass. 3e civ., 11 mars 1971). À noter que dans la cadre de centres commerciaux, la décision peut être différente.

Incidences sur les charges de copropriété
L’exercice d’une activité professionnelle peut-il entraîner une majoration des charges de copropriété ? Il est vrai qu’un dentiste situé dans un étage élevé contraint sa clientèle à utiliser davantage l’ascenseur que dans le cadre d’un usage normal. Dans cette hypothèse, il est possible pour l’assemblée générale de modifier la répartition des charges, mais des conditions bien précises doivent être respectées.
Tout d’abord, il est nécessaire qu’un changement d’usage des parties privatives soit intervenu. Tel n’est pas le cas lorsque seule la nature de l’activité commerciale ou professionnelle exercée change (CA Lyon, 5 décembre 1979).
Ensuite, seules peuvent être modifiées les charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs. Il s’agit donc des charges spéciales et non des charges générales afférentes à la conservation, l’administration et l’entretien des parties communes.
Enfin, la révision de la grille de répartition des charges doit être «nécessaire» : le changement d’activité a donc entraîné une augmentation des charges des éléments d’équipement.
Lorsque ces conditions sont remplies, il est alors possible de modifier les charges en question à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, 25-1 (art. 25 e de la loi du 10 juillet 1965).