Au Parlement

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 20/11/2012 page : 5456)

Question : Anne Grommerch attire l’attention du ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie sur l’application du décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs et de l’arrêté afférant en date du 12 août 2012. Elle lui demande de bien vouloir lui indiquer les modalités de mise en œuvre de l’individualisation dans les immeubles en chauffage collectif lorsque le syndic ne procède pas au calcul de la consommation moyenne par m² et s’il peut y être contraint.

Réponse : L’arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation, pris en application du décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, prévoit que, dans les copropriétés, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage de l’immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable définie à l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. De même, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, procède au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an et envoie chaque année au propriétaire de chaque local qui l’adresse ou le fait adresser à son tour à son (ses) locataire(s), le cas échéant, un relevé de la consommation d’énergie pour le chauffage dudit local. Il appartient donc au syndicat des copropriétaires de veiller à ce que le syndic, qui est son mandataire, respecte et mette en œuvre cette obligation née des dispositions de l’arrêté du 27 août 2012. En cas de non-exécution de cette obligation, la responsabilité du syndic, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, serait engagée en application des dispositions de l’article 1992 du code civil.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 16/10/2012 page : 5725)

Question : Gérard Charasse interroge le ministre délégué auprès du ministre de l’économie et des finances, chargé du budget, sur les conditions de fond à réunir pour qu’une copropriété privée recevant par convention en pleine propriété des travaux effectués sur son fonds par une collectivité locale au motif que l’espace concerné par les travaux, en l’espèce une pièce de voirie, est déclaré d’intérêt public en ce qu’il débouche de part et d’autre sur des voies publiques dont ladite collectivité a par l’ailleurs l’entretien, ne voit cet apport substantiel à son actif comme susceptible d’être taxé en ce qu’il pourrait constituer un enrichissement sans cause.

Réponse : Il y a lieu de rappeler que lorsqu’une voie privée est ouverte au public, la commune peut participer à l’entretien de cette voie, ainsi que le juge le Conseil d’État (17 octobre 1980, Mme Braesh, mentionné aux tables du recueil Lebon). La théorie de l’enrichissement sans cause répond à la nécessité de rétablir l’équilibre entre deux patrimoines lorsque l’un s’est enrichi et l’autre appauvri sans qu’un titre juridique ne justifie cet état de fait. Par un arrêt du 15 juin 1892, la cour de cassation a consacré l’existence d’une voie de droit spécifique, l’action “de in rem verso“, reposant sur le principe «que nul ne peut s’enrichir au détriment d’autrui». Le juge administratif l’applique également (Conseil d’État, 26 juillet 1916, commune de Gaud). En vertu de la jurisprudence, plusieurs conditions doivent être réunies. Le défendeur à l’action doit être enrichi ; le demandeur doit avoir été appauvri corrélativement ; l’enrichissement ne doit reposer sur aucune cause juridique. Au cas d’espèce, l’éventuel enrichissement sans cause de la copropriété privée recevant des travaux effectués sur son fonds par une collectivité locale, pourrait résulter du fait que la voirie aurait été rénovée sans qu’elle en supporte les frais. L’appauvrissement de la collectivité proviendrait de ce qu’elle aurait réalisé les travaux à ses frais. Le lien entre cet enrichissement et cet appauvrissement paraît établi. Mais la condition tenant à l’absence de cause juridique ne paraît pas remplie : les travaux envisagés seraient prévus par une convention entre la copropriété privée et la collectivité. La Cour de cassation a jugé que n’est pas sans cause l’enrichissement qui trouve sa justification dans un acte juridique, spécialement lorsqu’il résulte de l’exécution d’un contrat légalement formé entre la personne appauvrie et la personne bénéficiaire de l’enrichissement (cass. civ. 21 février 1944 : DA 1944, p. 58). Ce n’est que dans l’hypothèse où le contrat n’est pas valable que disparaît la cause légitime d’enrichissement (cass. 1e civ., 14 janvier 2003 : bull. civ. 2003, I, n° 11).

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 09/10/2012 page : 5553)

Question : Daniel Goldberg alerte le ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur le projet de décret d’encadrement des loyers de logements privés, en particulier sur ceux de type dit “meublés“. En effet, il semblerait que cette catégorie de logement soit pour l’instant exclue du nouveau dispositif envisagé. Dans son projet, le gouvernement entend dans les zones sous tension lutter contre la charge que ne cesse de représenter le loyer dans le budget des ménages, en encadrant sa hausse lors de la relocation ou du renouvellement de bail. Le gouvernement s’est fondé sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Or, en matière de logement, cette loi ne vise que les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Les logements de type “meublé“ n’y sont pas soumis au motif qu’il n’est pas considéré que le critère d’habitation principale soit prépondérant pour les caractériser. Pourtant, nombre de locataires louent un logement “meublé“ pour une durée supérieure à la location saisonnière. Ces locataires ne pourront donc bénéficier de l’encadrement, légitime, des loyers. De surcroît, le risque existe que des propriétaires soient tentés de se saisir de ce vide juridique pour modifier le statut de leur local d’habitation en logement “meublé“. Au fond, cette situation illustre la nécessité d’une définition légale de la location meublée, pour l’instant uniquement élaborée par la jurisprudence et, par conséquent, incomplète car dépendante des cas soumis au juge. Dans l’immédiat, il souhaite donc savoir de quelle façon le gouvernement compte élargir le projet de décret aux logements de type “meublé“ afin de garantir à leurs locataires de ne plus subir les hausses élevées de loyers et d’éviter un contournement de cette mesure de justice annoncée par le Président de la République.

Réponse : Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vise à encadrer les loyers à compter du 1er août et pour une durée d’un an. Les dispositions de ce décret, prises en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, visent à encadrer la hausse des loyers à la relocation des baux renouvelés des logements régis par cette loi et ne s’appliquent pas aux locations meublées. Seuls, l’article 3-1 sur les diagnostics techniques, les deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1 relatifs à la décence, de la loi du 6 juillet 1989, s’appliquent aux locations meublées. Les dispositions concernant la location de logements meublés sont contenues à l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit un certain nombre de mesures relatives à la protection des occupants, telles que l’obligation pour le bailleur de rédiger un contrat, la durée du bail, les modalités de révision du loyer, les conditions de renouvellement et les délais de préavis. Étendre une mesure d’encadrement des loyers à des logements autres que ceux régis par la loi du 6 juillet 1989 aurait nécessité des dispositions d’ordre législatif. Le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, mesure d’urgence marquée par la volonté politique d’agir vite, dans les limites permises par la loi, est la première étape de la politique globale que le gouvernement souhaite mener en faveur du logement. Dans les prochains mois, une large concertation sera engagée avec l’ensemble des partenaires du logement sur l’équilibre des rapports bailleurs locataires. A cette occasion, la question du logement meublé, notamment sa nature et sa définition, fera l’objet d’une réflexion spécifique. Cette large concertation devrait aboutir à un projet de loi-cadre sur le logement qui devrait être voté dans le courant de l’année 2013.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 25/09/2012 page : 5252)

Question : Éric Straumann attire l’attention du ministre de l’intérieur sur la rénovation des ascenseurs et la mise aux normes devant intervenir au plus tard en 2013. Ces appareils desservent des immeubles construits durant les décennies des années soixante et soixante-dix. Il s’agit d’une opération très lourde sur le plan financier pour les copropriétaires. Le coût de rénovation par ascenseur est de 2 000  e pour un appartement situé au rez-de-chaussée et jusqu’à 6 000 e pour un logement situé au dernier niveau de l’immeuble. La répartition se fait aux millièmes tels qu’ils sont définis par le règlement de copropriété. Il convient de préciser que les logements sont souvent occupés par des personnes âgées, veufs ou veuves, par conséquent avec des revenus réduits. Il est évident que sans ces ascenseurs bon nombre de personnes âgées ne pourraient plus occuper leur logement. Aussi lui demande-t-il dans quelle mesure il serait possible de revoir ou suspendre l’article 10 des lois du 10 juillet 1965 et du 13 décembre 2000 relatifs à la répartition des charges devant être basée sur les critères d’utilité, et donc de répartir par le nombre de copropriétaires, uniquement pour les mises aux normes des ascenseurs. L’entretien de la machine resterait soumis au prorata des millièmes.

Réponse : L’article 10 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le principe selon lequel «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot», étant entendu que cette utilité s’apprécie de façon objective et non en fonction de l’utilisation réelle du service ou de l’élément d’équipement par chaque copropriétaire. La situation des lots dans l’immeuble constitue un facteur très important pour déterminer l’utilité d’un ascenseur et la répartition des charges d’ascenseur, y compris celles afférentes aux mises aux normes de cet équipement. Ainsi, le coefficient de participation aux dépenses augmente notamment selon la hauteur des niveaux desservis par l’ascenseur. La proposition de répartir la répartition des charges par le nombre de copropriétaires permettrait certes d’alléger les charges des copropriétaires des étages les plus élevés mais serait injuste pour les copropriétaires pour lesquels l’ascenseur a une utilité objective moindre, voire nulle, à savoir, les copropriétaires des lots non desservis par les ascenseurs et les copropriétaires des lots situés en rez-de-chaussée dans les immeubles sans sous-sol. C’est pourquoi il n’est pas envisagé de modifier l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 11/09/2012 page : 5015)

Question : Jacques Kossowski attire l’attention du ministre de l’égalité des territoires et du logement sur le calcul de la consommation d’eau encore pratiqué par certaines copropriétés. À l’heure où le prix de l’eau ne cesse d’augmenter, où elle fait partie depuis 1992 du «patrimoine commun de la Nation», il apparaît important d’en contrôler l’usage dans les habitations collectives. La règle des tantièmes pour calculer la consommation de chacun des occupants d’une copropriété s’avère désormais obsolète et ne fait qu’encourager les excès et les abus par une forme de déresponsabilisation. Il conviendrait donc d’étendre l’application du décret n° 2007-796 du 10 mai 2007 en rendant obligatoire pour chaque logement d’immeubles antérieurs au 1er novembre 2007 l’installation d’un compteur individuel d’eau froide permettant d’effectuer des relevés de consommation sans avoir à y pénétrer. Il lui demande de bien vouloir prendre des dispositions juridiques en ce sens.

Réponse : L’article L. 135-1 du code de la construction et de l’habitation rend obligatoire l’installation de compteurs d’eau dans toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation. L’article R. 135-1 dispose que cette installation doit être compatible avec une relève de la consommation d’eau froide sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif. Le décret n° 2007-796 du 10 mai 2007 précise que ce type d’installation est exigible pour les constructions pour lesquelles une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er novembre 2007. L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que l’individualisation de la consommation d’eau par la pose d’appareils de mesure de la consommation des lots raccordés est votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si la majorité de l’article 25 n’est pas réunie, la loi prévoit un processus de décision simplifié. Ainsi, si la décision de pose de compteurs a été accueillie favorablement par le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l’article 25-1 précise que la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24, à savoir la majorité des voix exprimées des seuls copropriétaires présents et représentés, en procédant immédiatement à un second vote. Si la décision de pose de compteurs n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24. Dans ces conditions, la réglementation en vigueur facilite suffisamment l’installation de compteurs individuels d’eau par les copropriétaires qui le souhaitent, il n’est pas envisagé de rendre obligatoire la mise en place de compteurs individuels d’eau froide répondant aux caractéristiques de l’article R. 135-1 dans les copropriétés antérieures au 1er novembre 2007.

Certains propriétaires éprouvent quelques difficultés à louer des pièces à des personnes agées sans tomber sous le cadre de la loi n° 89-475 du 10 juillet 1989. La loi n° 2002-2 du 2 janvier 2002 rénovant l’action sociale et médico-sociale offre un nouveau régime, que locataires et propriétaires peuvent choisir ensemble selon leurs préoccupations respectives.

M. Aloyse Warhouver attire l'attention de Mme la secrétaire d'Etat au logement sur les difficultés qu'éprouvent certains propriétaires à louer des pièces à des locataires âgés sans tomber sous le cadre de la loi n° 89-475 du 10 juillet 1989 relative à l'accueil par des particuliers, à leur domicile, à titre onéreux, de personnes âgées. Dès lors que les locataires ne sont « ni invalides ni incapables » sont-ils soumis à l'obtention d'un agrément du président du conseil général ? Il lui demande de clarifier la situation en précisant à partir de quels critères une personne est « locataire libre », et légal, et ceux qui font de cette personne « un assujetti » à la DDASS des départements.

’honorable parlementaire souhaite avoir des précisions sur la location par des propriétaires à des personnes âgées « ni invalides, ni incapables », de pièces d’habitation sans faire application de la loi n° 89-475 du 10 juillet 1989 relative à l’accueil par des particuliers, à leur domicile, à titre onéreux, de personnes âgées. Un propriétaire privé peut parfaitement louer un logement à une personne âgée, présentant les caractéristiques précitées, en dehors du cadre de la loi n° 89-475 du 10 juillet 1989 indiquée ci-dessus. Dans ce cas, les relations sont régies, selon les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, par un bail entre propriétaire et locataire. En revanche, s’il décide d’accueillir à son domicile dans le cadre de la loi relative à l’accueil par des particuliers, à titre onéreux, de personnes âgées, il doit alors obtenir préalablement un agrément du président du conseil général du département où est prévu l’hébergement. A cet égard, il convient de rappeler que la loi n° 2002-2 du 2 janvier 2002 rénovant l’action sociale et médico-sociale a amélioré les conditions de cet accueil. Ce sont donc les personnes âgées ainsi que les propriétaires qui décident de la formule, selon leurs préoccupations respectives, à partir principalement des deux régimes cités ci-dessus qui régissent le logement et l’hébergement des personnes âgées, le régime locatif étant le plus répandu.

(Réponse ministérielle M. Warhouver, JO Ass. nat. du 6 mai 2002, p. 2427, n° 67 305)

La directive européenne n° 98-83 du 3 novembre 1998 relative à la qualité des eaux prévoit un abaissement de la concenttration maximale de plomb dans l’eau. Les travaux de mise en conformité des canalisations peuvent faire l’objet de mesures financières ou fiscales d’allègement des coûts, ou bénéficier de subventions de l’ANAH.

M. André Aschieri attire l’attention de Mme la secrétaire d’Etat au logement sur la nécessité de réformer le système de distribution des eaux. Il apparaît qu’il existe encore de nombreuses canalisations en plomb, notamment en Ile-de-France. Cela a pour conséquence une consommation élevée d’une eau dont la teneur en plomb dépasse la nouvelle norme européenne fixée, soit 10 microgrammes par litre. Pour être en conformité avec les nouvelles normes européennes, il faut prévoir d’importants travaux de réfection des canalisations, ce qui est chose faite en ce qui concerne les hôpitaux, les crèches ou les lieux publics mais sera sans doute beaucoup plus long en ce qui concerne les particuliers. Les concessionnaires ont aujourd’hui remplacé les conduites en sous-sol jusqu’au rez-de-chaussée d’immeubles, laissant à la charge des propriétaires la révision des canalisations jusqu’à leur domicile. C’est pourquoi il lui demande de lui indiquer les mesures d’aide aux propriétaires concernés pour supporter le coût des travaux.

a directive européenne n° 98-83 du 3 novembre 1998 relative à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine prévoit un abaissement de la concentration maximale de plomb dans l’eau. Celle-ci, actuellement fixée à 50 microgrammes par litre, sera abaissée progressivement à 25 puis à 10 microgrammes par litre à l’échéance 2013. Le décret n° 2001-1220 du 20 décembre 2001, qui transpose cette directive en droit interne, définit les conséquences pratiques pour les propriétaires de canalisations contenant du plomb. Les travaux de mise en conformité des canalisations en plomb peuvent faire l’objet de diverses mesures financières ou fiscales permettant d’alléger le coût des travaux à la charge du propriétaire. Ceux-ci peuvent être financés à l’aide de la subvention de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) ; les subventions de cet établissement public concernent les travaux engagés par les propriétaires-bailleurs de logements privés et, depuis le 3 janvier 2002, les travaux engagés par les propriétaires-occupants répondant à des conditions de ressources. En outre, l’article 279-0 bis du code général des impôts soumet au taux réduit de la TVA les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans. Cette mesure concerne notamment les travaux de changement des canalisations en plomb. Enfin, les dépenses de réfection des canalisations exposées par les propriétaires bailleurs constituent des dépenses d’entretien déductibles pour la détermination des revenus fonciers.

(Réponse ministérielle M. Aschieri , JO Ass. nat. du 29 avril 2002, p. 2239, n° 71 923)

Le taux réduit de TVA (5,5 %) pour les travaux d’entretien et d’amé­lio­­ration des logements est autorisé par la directive européenne 1999/85/CE jusqu’au 31 décembre 2002. La reconduction, voire l’extension de ce dispositif après cette date nécessite l’adoption d’une nouvelle directive.

M. Jacques Pélissard appelle l’attention de M. le ministre de l’économie, des finances et de l’industrie sur la nécessaire pérennisation de la TVA à 5,5 % pour les travaux d’entretien et d’amélioration des logements. En septembre 1999, la France, avec l’autorisation du Conseil de l’Union européenne, a en effet pu appliquer un taux réduit de TVA (5,5 %) aux travaux d’entretien et d’amélioration des logements, pour une période expérimentale de trois ans, afin de stimuler la création d’emplois et de lutter contre le travail clandestin. La Commission européenne a proposé en octobre 2001 de rallonger d’un an la période d’expérimentation (jusqu’à décembre 2003). Toutes les études et statistiques le démontrent, cette mesure a permis une très forte croissance de l’activité et de l’emploi : 35 milliards de francs supplémentaires (5 milliards d’euros environ) et 60 000 emplois créés en 2000 et 2001, diminution du travail non déclaré, augmentation des rentrées fiscales et sociales. De tels chiffres s’expliquent par le fait que l’activité de l’entretien et de l’amélioration représente 71 % du chiffre d’affaires de l’artisanat, se répartissant entre les logements pour 67 % et les bâtiments non résidentiels pour 33 %. Il souhaiterait, à la demande de l’artisanat du bâtiment qui appelle de ses voeux des règles simples et constantes afin de pouvoir s’adapter aux évolutions du marché, que le ministère, en accord avec les instances européennes, prenne une décision ferme et définitive en faveur de la pérennisation du taux réduit de TVA à 5,5 % pour les travaux d’entretien et d’amélioration des logements.

La directive européenne 1999/85/CE adoptée le 22 octobre 1999 autorise les Etats membres à appliquer, à titre expérimental jusqu’au 31 décembre 2002, le taux réduit de la TVA à certaines prestations à forte intensité de main-d’oeuvre.
La liste des services susceptibles de bénéficier de la baisse de la TVA définie par les Etats membres comprend : les petits services de réparation (bicyclettes, chaussures et articles de cuir, vêtements et linge de maison), la rénovation et la réparation de logements privés, le lavage de vitres et le nettoyage de logements privés, les services de soins à domicile et la coiffure. Chaque Etat membre est tenu de limiter l’expérience à deux, voire trois à titre exceptionnel, des catégories de services ainsi définies. La France a décidé d’appliquer le taux réduit de la TVA, d’une part aux travaux, autres que de construction ou de reconstruction, portant sur les locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans, d’autre part aux services d’aide à la personne y compris le nettoyage des logements privés fournis par les entreprises agréées en application de l’article L. 129-1-II du code du travail. Le choix de ces secteurs s’inscrit dans la volonté du Gouvernement de lutter pour l’emploi et pour la réduction du travail dissimulé, de favoriser l’amélioration du parc de logements et de faciliter la vie quotidienne des ménages. Cela étant, en décidant l’application du taux réduit de la TVA à trois des cinq catégories de services retenues par les Etats membres (rénovation et réparation de logements privés, lavage de vitres et nettoyage de logements privés, soins à domicile), la France a utilisé entièrement, conformément aux souhaits de la représentation nationale, les marges de manoeuvre dont la directive lui permet de disposer.
Cette directive prévoit que les Etats membres établiront, avant le 1er octobre 2002, un rapport contenant une évaluation globale de l’efficacité de la mesure, notamment en termes de créations d’emplois et d’efficience. Il est incontestable que la baisse de la TVA sur les travaux dans les logements a eu des effets particulièrement bénéfiques dans ce secteur. La France ne manquera pas de le souligner dans son rapport à la commission. Pour autant, la reconduction, voire l’extension du dispositif après le 31 décembre 2002 nécessi­tera l’adoption d’une nouvelle directive. A cet égard, la Commission soumettra au Parlement européen et au Conseil un rapport d’évaluation globale et est seule compétente pour proposer, si nécessaire, des mesures adéquates permettant de décider définitivement du taux de TVA applicable à certains services à forte intensité de main-d’oeuvre.
Afin de disposer des délais nécessaires pour examiner les résultats de cette expérimentation, la commission envisagerait de la proroger d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2003. Cette prorogation d’un an, dont elle n’a pas précisé les modalités, serait donc soumise à la décision unanime du conseil. En tout état de cause, le Gouvernement mettra tout en oeuvre pour obtenir la reconduction de cette mesure.

Rép. min. Pélissard n° 74120, JO Ass. nat. du 6 mai 2002.
 

Le CNH (Conseil national de l’habitat) examine la faisabilité d’un dispositif type fonds de garantie pouvant remplacer le dépôt de garantie dans les contrats de bail.

M. Jean-Pierre Abelin appelle l’attention de Mme la secrétaire d’Etat au logement sur le projet de suppression du cautionnement dans les contrats de bail locatif. En effet, les propriétaires de biens loués et les professionnels s’inquiètent de cette proposition qui risque d’entraîner de graves problèmes notamment pour les locations saisonnières. La caution avait le mérite d’être un engagement du locataire vis-à-vis du propriétaire et sa suppression risque de baisser l’offre de location. Par conséquent, il lui demande si le Gouvernement va déposer ce projet, ou s’il a l’intention de consulter les professionnels de l’immobilier avant de prendre une telle décision.

Sur le marché du logement locatif privé, la question de l’accès au logement se pose depuis longtemps, notamment en période de tension et particulièrement pour les personnes dont les revenus sont limités. Dans ce contexte, les travaux du conseil national de l’habitat (CNH) ayant pour objectif de faciliter cet accès ont retenu toute l’attention du Gouvernement. Ces travaux ont examiné la faisabilité d’un dispositif de type fonds de garantie pouvant remplacer le dépôt de garantie tout en étant plus protecteur pour le propriétaire, et évitant ainsi aux candidats locataires de devoir débourser 3 mois de loyers à l’entrée dans le logement. Pour les propriétaires bailleurs, un tel fonds est susceptible d’apporter une garantie améliorée par rapport à la situation actuelle, pour faire face tant aux travaux de réparations suite à des dégradations dans le logement qu’à des impayés de loyer en cours de bail. La concertation et les travaux sur la faisabilité financière de ce dispositif, et sur les conditions d’une responsabilisation maintenue des bailleurs et des locataires, doivent maintenant se poursuive, notamment au sein du CNH. La question particulière des locations saisonnières ne relève pas du régime des baux d’habitation et n’est donc pas concernée par les mesures à l’étude.

Rép. min. Abelin n° 74884, JO Ass. nat. du 29 avril 2002 p. 2242.

Le logement décent selon la loi du 13 décembre 2000 modifiant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 doit satisfaire aux conditions de protection visant la sécurité physique et la santé des locataires.

Mme Nicole Feidt appelle l’attention de Mme la secrétaire d’Etat au logement sur l’application des dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Elle lui rappelle que ce décret prévoit notamment que les équipements de chauffage, d’électricité, et de gaz doivent être en bon état d’entretien et que l’installation électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Elle lui indique que dans de nombreux logements, les installations électriques existantes ne sont pas ou plus aux normes minimales permettant d’assurer la sécurité des utilisateurs, voire ne permettent pas l’utilisation d’appareils électriques courants sans danger immédiat pour l’utilisateur ou pour le bon fonctionnement de l’appareillage. Elle lui demande donc de bien vouloir lui indiquer tant les obligations en ce domaine pour les propriétaires bailleurs que les mesures de contrôle retenues pour faire effectuer les mises aux normes indispensables pour que la vie des locataires ne soit pas mise en danger.

L’honorable parlementaire attire l’attention de la secrétaire d’Etat au logement sur les mesures de contrôle retenues pour faire effectuer les mises aux normes indispensables pour que la vie des locataires ne soit pas en danger si les équipements et installations, notamment électriques, ne sont pas aux normes et ne permettent pas d’assurer la sécurité des utilisateurs. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé...» ; le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques de ce logement précise, à l’article 2 : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires...». La protection de la sécurité physique et de la santé des locataires constitue donc le fondement de ces textes ; le législateur a entendu en outre, en mentionnant l’existence de « risques manifestes », permettre au locataire et au bailleur de vérifier seuls, sans l’assistance d’un expert ou d’un professionnel de l’immobilier, l’existence de tels risques. Par conséquent, l’état de l’installation électrique doit s’apprécier en fonction du risque apparent qu’elle peut présenter pour un non-technicien sans qu’il soit nécessaire de procéder, si l’installation, bien qu’ancienne, n’est pas dangereuse, à une quelconque mise aux normes. Seuls les travaux qui seraient exécutés sur cette installation devraient être conformes à la réglementation en vigueur au moment de leur réalisation. Le législateur n’a pas entendu faire du « logement décent » le véhicule de la création de nouvelles normes, mais définir les caractéristiques minimales des logements donnés en location. Il appartient au locataire qui constate un risque manifeste pour sa sécurité physique ou sa santé, de demander à son bailleur de procéder aux travaux nécessaires, et, en cas de refus, de saisir du litige le tribunal d’instance du lieu de son domicile. A l’initiative du ministère du logement, une grille d’analyse facilement utilisable est en cours d’élaboration pour aider les locataires et bailleurs à apprécier les caractéristiques du décret susvisé.

Rép. min. Feidt n° 73576, JO Ass. nat. du 6 mai 2002 p. 2428.