Copropriété : L’avance exceptionnelle

par Alain Laux, Directeur d’une union de services
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Par le défaut de paiement de leurs charges, certains copropriétaires peuvent mettre la trésorerie du syndicat en difficulté, voire dans l’impossibilité d’honorer ses engagements financiers pour le paiement régulier de ses dépenses.

Pour s’épargner un tel scénario catastrophe, il n’est pas inutile de rappeler aux copropriétaires qu’ils sont «…tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun[s] …» (art. 10, L. 10 juillet 1965). 

Payer ses charges n’est donc pas une option, mais une obligation. En clair, un devoir !

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 680 de juillet août 2022

Mais la vie n’est pas un long fleuve tranquille et il peut s’avérer nécessaire pour le syndic, d’approvisionner des fonds complémentaires à effet de pallier des défaillances. Sauf cas d’extrême urgence, la constitution d’une telle avance exceptionnelle se décide en assemblée générale sur le fondement du 7° de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 : «Le syndic peut exiger le versement … des avances … destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat…». 

Dans l’hypothèse d’une urgence survenue en cours d’année, le syndic devra se conformer aux dispositions de l’article 37 du décret : à savoir convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratifier la décision prise.

 

Les cas où le syndic peut recourir à la constitution de telles avances peuvent être nombreux. Il peut s’agir, par exemple, du décès d’un copropriétaire ayant une quote-part importante de tantièmes et dont la succession tarde ; d’un sinistre par incendie nécessitant d’engager des opérations de sauvegarde d’un bâtiment avec une trésorerie se révélant insuffisante ; de la faillite d’un commerçant ou d’une boutique laissant un copropriétaire-bailleur dans l’impossibilité de régler ses charges ; du chômage ou d’une séparation d’un couple aggravant la stabilité des finances familiales.

 

Comme toute avance, l’avance exceptionnelle n’est pas la propriété du syndicat et elle est remboursable en cas de cession de lots (art. 45-1, D. 17 mars 1967). De plus, elle ne créé aucune solidarité entre copropriétaires. Pour son traitement comptable, elle doit se distinguer des charges générales communes et elle est exigible «même si les comptes d’exercices antérieurs ne sont pas approuvés ou sont contestés». 

La logique comptable est parfaitement respectée par un arrêt du 9 juillet 1997, rendu par la Cour de cassation : cette opération, spécifique visant à sauvegarder les intérêts du syndicat et plus particulièrement sa trésorerie, doit être dissociée de la gestion courante du budget. D’ailleurs, cette avance s’alimente au débit du compte des copropriétaires (compte 450-3) au crédit du compte Autres avances (103300), le seul disponible dans le plan comptable. L’intérêt de la création des sous-comptes des copropriétaires (devant être décidé en assemblée générale) facilite la traçabilité des écritures comptables et donc une transparence quant à telle ou telle affectation.

Alain LauxAlain Laux, Directeur d’une union de services