Copropriété : L’indemnité d’assurance

par Alain Laux, Directeur d’une union de services
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Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

La perception d’une indemnité d’assurance par le syndicat des copropriétaires doit faire l’objet d’un traitement comptable aussi minutieux que l’affectation de la dépense potentielle afférente au sinistre !

En effet, si la copropriété perçoit une indemnité, cela suppose qu’un dossier de sinistre ait été préalablement ouvert et que le remboursement concerne des dégâts occasionnés sur les parties communes.

Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble) remplace l’ancienne CIDRE. Elle a clarifié bon nombre de situations, notamment celle qui concerne la prise en charge des frais de recherche de fuite à la suite d’un dégât des eaux : «les assureurs prennent en charge les recherches de fuite organisées à leur initiative ou à celles de leurs assurés».

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 678 de mai 2022

Pour illustrer cette chronique, prenons ce cas classique d’un dégât des eaux, dont l’origine provient d’une canalisation d’alimentation d’eau située en parties communes. En pareille situation, le syndic doit diligenter les investigations de recherche de fuite. L’ordonnateur étant le payeur, le coût du prestataire chargé de l’effectuer incombera à la copropriété. Par définition, une telle dépense est imprévisible et s’impute dans le compte 615 «entretien et petites réparations». Mais attention ! Chaque compte de charges devant être associé à une clef de répartition spécifique, il convient pour le comptable de veiller à la bonne imputation.

Prenons une copropriété composée de trois bâtiments distincts A, B et C, avec un accès aux places aériennes de parking doté d’une porte automatique. En bonne logique, un compte 615 devrait être attribué à chaque bâtiment et un également au portail ; soit quatre comptes 615 pour tout l’immeuble a minima. Cette recherche ne peut évidemment pas concerner ce dernier équipement d’où la nécessité d’intituler la déclinaison des comptes avec méthodologie, la «racine» 615 restant inchangée.

Ainsi, si notre dégât des eaux concerne le bâtiment B, le coût de l’intervention sera imputé à ce seul bâtiment à la condition toutefois que l’état descriptif de division lui confère une répartition spécifique… Et auquel cas, l’indemnisation à percevoir par l’assurance doit être, elle aussi, affectée dans un compte de produits ayant pour racine 713 associé à la même répartition et pour la cohérence comptable, si possible la même déclinaison. Si le 615 est lettré en 61500B (bâtiment B), le 713 portera la même terminaison : 71300B.

Pour éviter l’erreur d’imputation sur un 713, certains praticiens procèdent différemment en créditant le compte de charges auquel la dépense a été imputée sans passer par ce compte de produits. Même si cette méthode peut sembler discutable en termes de pratique comptable, elle présente le mérite d’avoir la certitude d’impacter le bon compte et là est, in fine, le résultat recherché.

Enfin, au sujet des contrats d’assurance, il n’est pas inutile de rappeler l’article 1108 du Code civil (anc. 1964) prévoyant que «le contrat… est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre [s]es effets… d’un évènement incertain». En effet, la perception d’une indemnité peut difficilement relever d’un traitement comptable d’engagement, sauf à détenir une date certaine d’indemnisation formulée par écrit ou bien d’être en possession d’un calendrier de paiement, comme lors d’un incendie, par exemple. Dans tous les cas, cette indemnité potentielle ne peut pas être soustraite d’un échéancier fixé par l’assemblée et doit se défalquer a posteriori des dépenses réelles de l’année.

Alain LauxAlain Laux, Directeur d’une union de services