Copropriété : L’utilité dans la répartition des frais de chauffage

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

La détermination des grilles de charges de chauffage est liée au respect de la réglementation qui impose de doter les installations de dispositifs de comptages individuels.

Pour les immeubles soumis à la pose de compteurs, la répartition des charges est divisée en trois catégories : charges afférentes à l’entretien du réseau et du système de production ; charges afférentes aux frais de combustibles pour leur part mutualisée, dite frais communs, réparties en fonction du critère d’utilité ; charges afférentes aux frais de combustibles, pour leur part individuelle répartie au prorata des consommations relevées. Les immeubles dispensés de la pose de compteurs répartiront toutes ces charges en fonction du seul critère d’utilité.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 677 d'avril 2022

Il existe deux principales méthodes visant à définir les grilles de répartition des charges de chauffage. 

De nombreux règlements de copropriété prévoient une répartition dite à la surface de chauffe ou à la puissance installée. Cette solution est directement représentative du potentiel de l’installation, donc de l’utilité qu’elle présente pour le lot. Toutefois, cette méthode souffre de plusieurs inconvénients. Toute modification apportée par un copropriétaire à son installation rendra nécessaire un nouveau calcul de la grille. Cette difficulté suppose une parfaite information du syndic, d’autant que les radiateurs sont souvent privatifs et que le syndic ne peut donc pas nécessairement agir, si tant est qu’il soit au courant des transformations.

Autre difficulté, les installations sont calibrées pour fournir une température égale dans chaque lot desservi. Les puissances installées seront donc dépendantes des performances énergétiques des lots et donc directement liées à la situation et à l’orientation des lots. Ainsi, à température égale, un appartement situé au nord, au dernier étage de l’immeuble, aura besoin de plus de puissance qu’un appartement identique en étage exposé au sud et aura donc une participation aux charges plus forte alors que l’utilité de l’installation pour son lot est la même. Dans ce cas, il convient d’introduire un paramètre supplémentaire représentatif de ces situations thermiquement défavorables, ce qui n’est pas toujours le cas. Enfin, ce type de répartition est totalement inadapté à des installations de chauffage par le sol ou des installations mixtes comprenant des radiateurs et des dalles chauffantes.

L’autre méthode, plus actuelle, consiste à répartir les frais de chauffage au prorata des volumes chauffés. Cette solution est simple à mettre en œuvre et offre l’avantage d’être totalement déconnectée de l’installation existante et de ses modifications éventuelles. Elle reflète complètement la notion d’utilité objective imposée par la loi car elle dépend uniquement du volume chauffé, sans autre considération. Cette méthode est stable dans le temps et parfaitement vérifiable. Elle apparaît comme la meilleure garante de la nécessaire égalité des copropriétaires face au règlement de copropriété.

Les répartitions à la surface de chauffe ou aux volumes chauffés sont les deux méthodes les plus souvent rencontrées. Quand bien même la Cour de cassation a reconnu comme valable, sous certaines réserves, une répartition faite aux tantièmes généraux, il revient au praticien de privilégier un mode de répartition adapté à l’immeuble et à l’installation.

Denis Brachet Denis BrachetGéomètre-expert, président de la CNEC