Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain
Statuant à la majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut décider des travaux d’amélioration, de transformation d’éléments d’équipement communs, l’adjonction d’éléments nouveaux ou bien l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun notamment, à la condition d’être conformes à la destination de l’immeuble (art. 30).
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 675 de janvier-février 2022
Le traitement comptable ne diffère pas des autres travaux définis par l’article 14-2 de la loi. En revanche, à la différence de ceux adoptés à la majorité de l’article 24, les copropriétaires défaillants, opposants, même abstentionnistes, bénéficient d’une faculté de les régler par annuités égales au dixième de cette part. Autrement dit, les demandeurs disposent d’un délai de dix ans pour payer la quote-part leur incombant. Pour y prétendre, ils doivent notifier leur décision au syndic dans le délai imparti par le deuxième alinéa de l’article 42 de la loi.
Cet avantage accordé à certains copropriétaires n’est pas sans poser de problème sur la trésorerie du syndicat et sur la gestion comptable de ces annuités. En effet, rien n’étant prévu dans les textes, les gestionnaires doivent s’adapter !
De facto, le copropriétaire recourant à cette opportunité pourra étaler ses règlements. Sa quote-part non recouvrée sur un court terme fera défaut au syndicat ; ce dernier n’attendant évidemment pas le terme de ces annuités pour engager et payer les travaux entre-temps. L’assemblée générale aura pris le soin de fixer leur exigibilité, sans oublier les modalités de leur répartition.
Cette quote-part ne pouvant être perçue, il convient de souscrire un emprunt compensatoire ou bien convoquer une nouvelle assemblée afin de faire voter la valeur de la quote-part défaillante sous la forme d’une «avance» imputable en compte 103300 répartie sur l’ensemble des autres copropriétaires. Ce type d’avance ne créé aucune solidarité entre les copropriétaires et doit leur être remboursée en cas de vente (art. 45-1, D. 17 mars 1967).
Pour respecter le principe d’indépendance des exercices, un produit à recevoir doit être comptabilisé dans l’exercice auquel il se rapporte. Pour la présentation des comptes annuels, le syndic devra passer des écritures de régularisation en faisant preuve d’inventivité : le compte des «produits à recevoir», de «créances immobilisées» ou bien un compte de banque financier d’actif (autres que les 512 ou 514) n’existant pas dans le plan comptable !
Parmi les alternatives, il convient d’imputer la valeur annuelle non encaissée de la quote-part exigible, sur un compte 461 «débiteurs divers».
Prenons l’exemple d’une copropriété dont l’assemblée générale décide d’engager des travaux d’une valeur totale fixée à 100 000 €, exigible en deux ans, c’est-à-dire en huit échéances (2 x 4 trimestres). Monsieur Quidam dont la quote-part s’élève à 10 000 €, est opposant. Il notifie au syndic sa décision de régler par annuités. Il règlera donc 1000 € par an au lieu des 5 000 € exigibles pour sa quote-part totale annuelle. Il convient de passer l’écriture consistant à imputer les 4 000 € manquants dans le compte 461. Monsieur Quidam devra également au syndicat d’éventuels charges financières ou intérêts n’ayant pas été pris en considération dans cet exemple afin d’en faciliter la compréhension schématique.
Pour information, la dette de Monsieur Quidam deviendrait immédiatement exigible s’il mettait ses lots en vente.
Alain Laux, Directeur d’une union de services
